CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 20 juin 2019
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10221 F
Pourvoi n° X 18-20.010
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Immobilière 3F, société anonyme, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 22 mai 2018 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme S... P...,
2°/ à Mme H... P...,
tous deux domiciliées [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 21 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Immobilière 3F ;
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immobilière 3F aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière 3F ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Immobilière 3F.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que Mme H... P... et Mme S... P... étaient co-titulaires du droit au bail du logement [...] depuis le 20 avril 1997 et ordonné à la société d'Hlm Société Immobilière 3F de mentionner les noms des deux preneurs sur les quittances de loyer, sous astreinte de 50 € par jour de retard et par manquement, un mois après la signification de l'arrêt,
AUX MOTIFS QUE le tribunal a motivé sa décision de la façon suivante : M. André P..., père de Mmes S... et H... P..., avait conclu le 7 février 1957 un bail d'habitation portant sur un logement [...] ; que ce bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948 et ne contenait aucune disposition concernant le décès du locataire ; que l'article 5 de cette loi n'envisageait que la transmission du droit au maintien dans les lieux et non la transmission du bail demeurant régi par le code civil ; qu'au moment de son décès, le [...] , M. P... avait toujours la qualité de locataire ; que dès lors, conformément aux règles du code civil, Mmes S... et H... P... avaient hérité du droit au bail et en étaient devenues co titulaires ; que le tribunal a considéré qu'il importait peu que la société bailleresse ait conclu avec le préfet un conventionnement dans la mesure où ce conventionnement ne pouvait être rétroactif et produire d'effet sur une situation juridique acquise depuis 1997 ; qu'en conséquence, le tribunal a rejeté les demandes de la société Immobilière 3F mais aussi les demandes reconventionnelles des consorts P..., aucun abus de droit n'étant caractérisé ; que l'appelant soutient que les dispositions du code civil retenues par le jugement ne permettent pas le transfert du bail aux enfants de M. P... mais seulement à son épouse ; que celle-ci est décédée le [...] ; que dès lors, les conditions relatives au transfert de bail à ses enfants doivent être examinées à cette date ; qu'or l'immeuble dans lequel est situé le logement a fait l'objet d'un conventionnement entre la Sadif, ancien propriétaire de l'immeuble, et le préfet le 29 décembre 2006, ce conventionnement prenant effet à la date de sa signature ; qu'il en résulte que le bail initial est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et notamment aux dispositions applicables en cas de décès du locataire ; que la société Immobilière 3F soutient donc qu'elle est en droit de faire application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, au vue desquels les critères d'attribution ne sont pas réunis ; que les consorts P... reprennent l'argumentation du jugement dont elles demandent confirmation ; qu'aux termes de l'article 1742 du code civil, le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ;
que M. P... est décédé le [...] ; que l'article 1751 du code civil alors applicable prévoyait que le droit au bail du local sans caractère commercial ou professionnel, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un ou l'autre époux ; que la loi du 3 décembre 2001, applicable à compter du 1er juillet 2002, a ajouté un 3ème alinéa à l'article 1751 du code civil prévoyant qu'en cas de décès d'un des époux, le conjoint co titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci, sauf s'il y renonce expressément ; que cette disposition postérieure au décès de M. P..., ne peut modifier les droits des enfants de M. P... qui, dès le décès de leur père, étaient co titulaires du droit au bail avec Mme P..., leur mère ; que par ailleurs, comme l'a parfaitement jugé le tribunal, l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n'envisageait que la transmission du droit au maintien dans les lieux et non la transmission du bail demeurant régi par le code civil ; qu'il en résulte que les consorts P... sont devenues héritières de plein droit du droit au bail en 1997, et qu'elles ne peuvent se voir opposer les dispositions du conventionnement conclu entre la Sadif et le préfet le 29 décembre 2006 ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement ;
1 ) ALORS QUE conformément à l'article L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation, par dérogation à l'article L 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14, soit les logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, prennent effet à leur date de signature ; que, pour dire que les consorts P... étaient co-titulaires du droit au bail du logement n° 275, dont la société d'Hlm Immobilière 3F est propriétaire et bailleur, la cour d'appel a énoncé que celles-ci, héritières de plein droit du droit au bail au décès de leur père, le [...] , ne pouvaient pas se voir opposer, lors du décès de leur mère, le [...] , les dispositions de la convention du 29 décembre 2006 conclue entre la Sadif, précédent propriétaire, et le préfet, celles-ci ne pouvant pas modifier leurs droits ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé par refus d'application la disposition susvisée et par fausse application l'article 2 du code civil ;
2 ) ALORS QUE conformément à l'article 4 de la convention du 29 décembre 2006 soumettant les logements, objets de la convention, à la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de décès du preneur, les descendants ne peuvent bénéficier du transfert du bail ou de sa continuation que s'ils remplissent la condition de résidence avec le preneur depuis au moins un an à la date du décès, ainsi que les conditions de ressources et d'adaptation du logement au preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les consorts P..., héritières de plein droit de leur père depuis 1997 et en conséquence, co-titulaires du bail avec leur mère, ne pouvaient, au décès de celle-ci [...] , se voir opposer la convention du 29 décembre 2006 et notamment les conditions fixées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par refus d'application les dispositions susvisées, et par fausse application les articles 1742 et 1751 du code civil.
