LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 juin 2021
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 546 F-D
Pourvoi n° K 19-22.648
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021
La société Mélodia, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 19-22.648 contre l'arrêt rendu le 14 juin 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Protoclet, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ à M. [D] [Z], domicilié [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Mélodia, de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Protoclet et de M. [Z], après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 14 juin 2019), la société civile immobilière Melodia (la SCI Melodia) a consenti à M. [Z] une promesse synallagmatique de vente sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt portant sur un local à usage professionnel.
2. Cette promesse de vente était assortie d'une faculté de substitution.
3. La SCI Melodia ne s'étant pas présentée devant le notaire pour la signature de l'acte authentique, M. [Z] et la société civile immobilière Protoclet (la SCI Protoclet), en tant que bénéficiaire substitué, l'ont assignée en constatation de la vente.
Examen des moyens
Sur le second moyen, ci-après annexé
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. La SCI Melodia fait grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir prise du défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. [Z], alors « que, si une promesse de vente comporte une clause de substitution, la faculté de substitution, quand elle est exercée, opère remplacement d'une partie à la promesse par un tiers, de sorte que le bénéficiaire initial n'a plus ni intérêt, ni qualité pour poursuivre la vente ; qu'en considérant que la qualité et l'intérêt de M. [Z] ne pourraient être contestés et que ses demandes seraient recevables, tout en constatant que M. [Z] avait substitué la société Protoclet dans ses droits , la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour
6. La cour d'appel a relevé qu'une promesse de vente avec faculté de substitution avait été conclue entre la société Melodia et M. [Z] et retenu que la SCI Protoclet, en cours de formation, n'était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés et n'avait pas d'existence juridique à la date de l'assignation de la SCI Melodia en reconnaissance de vente.
7. N'ayant pas constaté l'effectivité de la substitution de la SCI Protoclet dans les droits de M. [Z] à cette date et ayant relevé que les demandes de celui-ci, bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente, tendaient à faire reconnaître l'existence de cette vente, elle en a déduit à bon droit que son intérêt et sa qualité à agir ne pouvaient être contestés.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Melodia aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Melodia et la condamne à payer à M. [Z] et à la société Protoclet la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Mélodia
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif d'avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt et de la qualité à agir d'[D] [T] [Z] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE : Sur la recevabilité des demandes d'[D] [T] [Z] : Les demandes d'[D] [T] [Z], bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente, tendent à faire reconnaître l'existence de cette vente : son intérêt et sa qualité à agir ne peuvent être contestés et ses demandes doivent être déclarées recevables ; (?) ; Une lettre du 31 janvier 2018 adressée par la Bnp Paribas au notaire, Me [T], informant celui-ci de l'octroi d'un prêt de 650 000 ? aux conditions mentionnées dans la promesse de vente (remboursement sur 10 ans, taux d'intérêt de 0,90 % et garanties diverses) à la SCI Protoclet, société en voie de formation qu'[D] [D] [T] [Z] substituait dans ses droits, démontre que la condition relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur était accomplie ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE : Sur l'irrecevabilité des prétentions de Monsieur [Z] : Il est exact que conformément à la faculté qui lui était offerte, Monsieur [Z] s'est depuis la signature de la promesse de vente fait substituer par la SCI Protoclet. Mais non seulement comme il vient être jugé celle-ci est parfaitement recevable en ses demandes mais au surplus Monsieur [Z] a un intérêt à agir dans la mesure où la promesse de vente mentionne que le bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et charges. Dès lors, il convient de déclarer recevable Monsieur [Z] dans la présente instance ;
ALORS QUE si une promesse de vente comporte une clause de substitution, la faculté de substitution, quand elle est exercée, opère remplacement d'une partie à la promesse par un tiers, de sorte que le bénéficiaire initial n'a plus ni intérêt ni qualité pour poursuivre la vente ; qu'en considérant que la qualité et l'intérêt de M. [Z] ne pourrait être contestés et que ses demandes seraient recevables, tout en constatant que M. [Z] avait substitué la société Protoclet dans ses droits, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ce chef, d'avoir constaté la vente intervenue le 30 octobre 2017 entre la SCI Melodia et [D] [T] [Z], avec faculté de substitution, et portant sur un local à usage professionnel d'une surface de 306 m², situé au [Adresse 3] et cadastré AP [Cadastre 1] pour le prix de 600.000 euros et dit que le présent arrêt tiendra lieu d'acte authentique de vente et ordonne sa publication au service de la publicité foncière ;
AUX MOTIFS QUE : 2-sur l'existence de la vente : Aux termes d'un acte authentique du 30 octobre 2017, la SCI Melodia s'est engagée à vendre à [D] [D] [T] [Z] qui s'est engagé à l'acquérir, un local à usage professionnel situé au [Adresse 3] et cadastré AP [Cadastre 1], pour le prix de 600 000 ?. L'acte réservait au bénéficiaire de la promesse de vente une faculté de substitution. La vente était cependant soumise à diverses conditions suspensives dont l'obtention, dans un délai de 2 mois à compter de la signature de la promesse de vente, expirant donc le 30 décembre 2017, d'un prêt bancaire de 600 000 euros au taux nominal d'intérêt maximum de 0,90 % remboursable sur 10 ans. Par ailleurs, les parties ont également convenu que les effets de la vente seront reportés au jour de sa réitération par acte authentique, celle-ci devant intervenir au plus tard dans les 3 mois suivant la signature de la promesse de vente, soit le 30 janvier 2018 à 16 heures. Mais ce délai pouvait être prorogé de 30 jours au cas où le notaire ne disposerait pas de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l'acte, ce qui portait la date limite de réitération de la vente au 1er mars 2018, le non-respect de ce délai étant expressément sanctionné par la caducité du contrat. Une lettre du 31 janvier 2018 adressée par la Bnp Paribas au notaire, Me [T], informant celui-ci de l'octroi d'un prêt de 650 000 ? aux conditions mentionnées dans la promesse de vente (remboursement sur 10 ans, taux d'intérêt de 0,90 % et garanties diverses) à la SCI Protoclet, société en voie de formation qu'[D] [D] [T] [Z] substituait dans ses droits, démontre que la condition relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur était accomplie. Il importe peu que le prêt ait été obtenu après l'expiration du délai de 2 mois contractuellement prévu : en effet, le vendeur, qui n'est pas le bénéficiaire de la condition suspensive en cause, ne peut invoquer la caducité de la promesse, lorsque la réalisation de la condition intervient dans la période intermédiaire constituée par la date fixée contractuellement pour la réalisation de la condition et le terme de la promesse, soit en l'espèce, entre le 30 décembre 2017 et le 1er mars 2018. Il résulte du procèsverbal de carence établi par le notaire le 9 février 2018, que le défaut de réitération de la vente par acte authentique est dû exclusivement au fait du promettant, qui n'a pas déféré à la sommation de procéder à la signature de l'acte authentique de vente qui lui a été faite par acte d'huissier du 8 février 2018 alors que le notaire indiquait avoir reçu le 5 février 2018 sur le compte de l'office notarial, la somme de 650 000 ? représentant le montant du prix et des frais de la vente. Le contrat du 30 octobre 2017 autorisait le bénéficiaire de la promesse de vente à poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire en cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique. Les conditions suspensives auxquelles était subordonnée la vente s'étant accomplies, il convient de constater la vente intervenue le 30 octobre 2017 entre la SCI Melodia et [D] [T] [Z], avec faculté de substitution, et portant sur un local à usage professionnel d'une surface de 306 m², situé au [Adresse 3] et cadastré AP [Cadastre 1], moyennant le prix de 600 000 ? ;
1°) ALORS QU'en constatant la vente entre la SCI Melodia et M. [D] [T] [Z], après avoir pourtant constaté que ce dernier s'est substitué la Sci Protoclet, l'acte du 30 octobre 2017 réservant au bénéficiaire de la promesse une faculté de substitution, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé ; qu'en constatant la vente entre la SCI Melodia et M. [D] [T] [Z], motif pris que « la condition relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur était accomplie », en se fondant sur une « lettre du 31 janvier 2018 adressée par la Bnp Paribas au notaire, Me [T], informant celui-ci de l'octroi d'un prêt de 650 000 ? aux conditions mentionnées dans la promesse de vente (remboursement sur 10 ans, taux d'intérêt de 0,90 % et garanties diverses) à la SCI Protoclet, société en voie de formation qu' [D] [D] [T] [Z] substituait dans ses droits », ce dont il ne résulte pas qu'un prêt a été sollicité et obtenu par M. M. [D] [D] [T] [Z], bénéficiaire de la promesse et au profit duquel la vente a été constatée, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1304-6 du code civil ;
3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que dans sa lettre du 31 janvier 2018 adressée à Me [T], la Bnp Paribas indiquait seulement qu'elle « devait consentir à la SCi Protoclet (?) en cours d'immatriculation (...) un crédit immobilier professionnel » ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que la « lettre du 31 janvier 2018 adressée par la Bnp Paribas au notaire, Me [T], informant celui-ci de l'octroi d'un prêt de 650 000 ? aux conditions mentionnées dans la promesse de vente (remboursement sur 10 ans, taux d'intérêt de 0,90 % et garanties diverses) à la SCI Protoclet, société en voie de formation », pour en déduire ensuite que « la condition relative à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur était accomplie », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre de la Bnp Paribas du 31 janvier 2018, en méconnaissance de l'obligation faite au juge de ne pas dénature l'écrit qui lui est soumis ;
4°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la défaillance de la condition suspensive à la date fixée pour sa réalisation entraîne la caducité de la vente et prive de tout effet sa réalisation ultérieure ; qu'en considérant qu'il conviendrait de constater la vente intervenue le 30 octobre 2017 entre la société Melodia et M. [Z] après avoir retenu, d'une part, que la vente était assortie d'une condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt dans un délai de deux mois qui expirait le 30 décembre 2017 et, d'autre part, que ce n'est que le 31 janvier 2018 que la banque BNP Paribas a informé « de l'octroi d'un prêt » à la société Protoclet, aux conditions convenues, la cour d'appel a violé l'article 1304-6 du code civil ;
5°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE si dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'en estimant que les conditions suspensives auxquelles était subordonnée la vente s'étant accomplies, il conviendrait de constater la vente intervenue le 30 octobre 2017 entre la société Melodia et M. [Z], après avoir constaté que les parties étaient convenues que les effets de la vente seraient reportés au jour de sa réitération par acte authentique, celle-ci devant intervenir au plus tard dans les trois mois suivant la signature de la promesse de vente, soit le 30 janvier 2018 à 16 heures, et que ce n'est que le 31 janvier 2018 que la banque BNP Paribas a informé le notaire de « de l'octroi d'un prêt » à la société Protoclet, la cour d'appel a violé l'article 1304-6 du code civil ;
6°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge ne peut interpréter les clauses claires et précises, à peine de dénaturation ; que la clause « Délai » de l'acte authentique du 30 octobre 2017 stipule que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant dans le délai de trois (3) mois à compter des présentes, à seize heures » ; qu'en considérant que le délai de la promesse aurait pu être prorogé de trente jours au cas où le notaire ne disposerait pas de toutes les pièces nécessaires à la régularisation de l'acte, ce qui aurait porté la date limite de réitération de la vente au 1er mars 2018, la cour d'appel a dénaturé la clause claire et précise de « Délai » de l'acte authentique du 30 octobre 2017, en violation de l'article 1192 du code civil ;
7°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge ne peut interpréter les clauses claires et précises, à peine de dénaturation ; que la clause « Exécution » de l'acte authentique du 30 octobre 2017 stipule que « si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours » ; qu'en considérant que cette clause aurait porté la date limite de réitération de la vente au 1er mars 2018, quand elle ne concernait que l'hypothèse où les documents nécessaires à la régularisation de la vente n'auraient pas été portés à la connaissance du notaire, non la date à laquelle la condition suspensive devait être réalisée, la cour d'appel a dénaturé la clause claire et précise « Exécution » de l'acte authentique du 30 octobre 2017, en violation de l'article 1192 du code civil ;
8°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé et cette défaillance peut être invoquée par l'une quelconque des parties, qu'elle soit bénéficiaire ou non de la condition suspensive ; qu'en considérant que la société Melodia ne pourrait invoquer la caducité de la promesse parce qu'elle n'aurait pas été bénéficiaire de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1304-6 du code civil ;
9°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé et s'il n'est pas stipulé que seul le promettant acquéreur est bénéficiaire de la condition suspensive, le promettant vendeur peut invoquer cette défaillance ; qu'en considérant que la société Melodia ne pourrait invoquer la caducité de la promesse parce qu'elle n'aurait pas été bénéficiaire de la condition suspensive, sans constater que l'acte authentique du 30 octobre 2017 réservait expressément le bénéfice de la condition suspensive au promettant acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304-6 du code civil ;
10°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge ne peut interpréter les clauses claires et précises, à peine de dénaturation ; qu'en considérant que la société Melodia ne pourrait invoquer la caducité de la promesse parce qu'elle n'aurait pas été bénéficiaire de la condition suspensive, quand aucune des stipulations de l'acte authentique du 30 octobre 2017 ne réservait le bénéfice de la condition suspensive au seul promettant acquéreur, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, en violation de l'article 1192 du code civil, ensemble l'obligation faite au juge de ne pas dénature l'écrit qui lui est soumis ;
11°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, sauf si les parties prévoient que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat ; qu'en constatant que la vente serait intervenue le 30 octobre 2017, date de l'acte authentique de promesse, après avoir relevé que les parties étaient convenues de ce que les effets de la vente seraient reportés au jour de sa réitération, la cour d'appel a violé l'article 1304-6 du code civil.
