LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 16 mars 2023
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 190 F-D
Pourvoi n° B 21-23.453
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
Mme [T] [U], domiciliée [Adresse 4], a formé le pourvoi n° B 21-23.453 contre l'arrêt rendu le 28 janvier 2021 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Guadeloupe (SAFER de Guadeloupe), dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de Mme [U], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la SAFER de Guadeloupe, après débats en l'audience publique du 31 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 28 janvier 2021), par acte sous seing privé du 30 septembre 1991, Mme [U] s'est engagée à acquérir une parcelle de terre appartenant à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Guadeloupe (la SAFER) si celle-ci lui en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception avant le 31 décembre 1991.
2. Invoquant le paiement du prix du bien, Mme [U] a assigné, par acte du 28 décembre 2017, la SAFER en perfection de la vente.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
3. Mme [U] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :
« 1°/ que la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix ; que la preuve du paiement, qui est un fait juridique, peut être rapportée par tous moyens ; qu'en décidant néanmoins que Mme [U] ne pouvait prétendre avoir payé à la Safer le prix de la vente par la seule mention figurant sur la promesse d'achat, qui indique « versement effectués – 30/09/1991 – 8000 francs – espèce », suivie de la signature du représentant de la Safer, motif pris qu'elle ne rapportait pas la preuve de ce paiement par la production d'un reçu libératoire à son nom, la cour d'appel a violé l'article 1341 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1583 et 1589 du code civil ;
2°/ que la promesse unilatérale d'achat d'un immeuble est celle par laquelle une personne s'engage envers une autre à acheter un immeuble dans l'hypothèse où le bénéficiaire de la promesse déciderait de le vendre ; que le titulaire de l'option, qui a manifesté sa volonté de lever celle-ci, ne peut se prévaloir d'une méconnaissance, par lui-même, des formes convenues entre les parties pour la levée de l'option, afin de se soustraire à son engagement ; qu'en décidant néanmoins que la Safer était fondée à faire valoir qu'elle n'avait pas respecté la formalité convenue pour la levée de l'option, à savoir une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Mme [U] avant le 31 décembre 1991, pour en déduire que la promesse d'achat était caduque, bien que la Safer, titulaire de l'option, n'ait pu se prévaloir d'une méconnaissance, par elle-même, des formalités selon lesquelles la levée de l'option devait être effectuée, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;
3°/ que la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix ; que la promesse unilatérale d'achat est un avant-contrat qui contient, outre le consentement de l'acquéreur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente ; que la partie envers laquelle un engagement contractuel n'a point été exécuté a la faculté de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est possible ; qu'en décidant néanmoins que la promesse d'achat était caduque, motif pris que l'acte invoqué stipulait que le transfert de propriété ne s'opérerait qu'au jour de l'acte authentique qui n'avait pas été dressé, bien que la Safer ayant levé l'option dont elle bénéficiait, Mme [U] ait été fondée à solliciter l'exécution forcée de la promesse, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1142 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1583 du code civil. »
Réponse de la Cour
4. La promesse unilatérale d'achat s'analyse en un contrat par lequel le promettant s'engage à acheter un bien appartenant au bénéficiaire si celui-ci consent à le lui vendre.
5. Appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, qui a relevé que la SAFER n'avait pas adressé à Mme [U] une lettre recommandée avec demande d'avis de réception avant le 31 décembre 1991, ni ultérieurement, conformément à la clause contractuelle incluse dans la promesse, a pu retenir, par ce seul motif, que la promesse unilatérale d'achat n'avait pas été réalisée à la date fixée à l'acte, qu'elle était devenue caduque et que l'expulsion de Mme [U] était justifiée.
6. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [U] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [U] et la condamne à payer à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Guadeloupe la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme [U]
Madame [T] [U] FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir juger parfaite la vente qui lui a été consentie par la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER) Guadeloupe, portant sur une parcelle cadastrée AZ n° [Cadastre 1], sise [Adresse 3] (Guadeloupe), d'une contenance de 2 hectares et 50 ares, dépendant d'un immeuble plus vaste, telle que désignée dans l'acte sous seing privé du 30 septembre 1991, ainsi que de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir ordonner la régularisation de l'acte par la SAFER dans un délai de deux mois à compter de la signification à venir, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pendant une période de six mois, et enfin d'avoir ordonné l'expulsion de Madame [T] [U], sous astreinte ;
1°) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix ; que la preuve du paiement, qui est un fait juridique, peut être rapportée par tous moyens ; qu'en décidant néanmoins que Madame [U] ne pouvait prétendre avoir payé à la SAFER le prix de la vente par la seule mention figurant sur la promesse d'achat, qui indique « versement effectués – 30/09/1991 – 8000 francs – espèce », suivie de la signature du représentant de la SAFER, motif pris qu'elle ne rapportait pas la preuve de ce paiement par la production d'un reçu libératoire à son nom, la Cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble les articles 1583 et 1589 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la promesse unilatérale d'achat d'un immeuble est celle par laquelle une personne s'engage envers une autre à acheter un immeuble dans l'hypothèse où le bénéficiaire de la promesse déciderait de le vendre ; que le titulaire de l'option, qui a manifesté sa volonté de lever celle-ci, ne peut se prévaloir d'une méconnaissance, par lui-même, des formes convenues entre les parties pour la levée de l'option, afin de se soustraire à son engagement ; qu'en décidant néanmoins que la SAFER était fondée à faire valoir qu'elle n'avait pas respecté la formalité convenue pour la levée de l'option, à savoir une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à Madame [U] avant le 31 décembre 1991, pour en déduire que la promesse d'achat était caduque, bien que la SAFER, titulaire de l'option, n'ait pu se prévaloir d'une méconnaissance, par elle-même, des formalités selon lesquelles la levée de l'option devait être effectuée, la Cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix ; que la promesse unilatérale d'achat est un avant-contrat qui contient, outre le consentement de l'acquéreur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente ; que la partie envers laquelle un engagement contractuel n'a point été exécuté a la faculté de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est possible ; qu'en décidant néanmoins que la promesse d'achat était caduque, motif pris que l'acte invoqué stipulait que le transfert de propriété ne s'opérerait qu'au jour de l'acte authentique qui n'avait pas été dressé, bien que la SAFER ayant levé l'option dont elle bénéficiait, Madame [U] ait été fondée à solliciter l'exécution forcée de la promesse, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1142 du Code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1583 du Code civil.
