TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 22/05565
N° Portalis 352J-W-B7G-CWVII
N° MINUTE :
Assignation du :
12 Avril 2022
JUGEMENT
rendu le 28 Mars 2024
DEMANDERESSE
Madame [S] [Z] [X] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1825
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice
HELLO SYNDIC, SAS
[Adresse 1]
[Localité 4]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffière lors des débats et de Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
Décision du 28 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05565 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWVII
DÉBATS
A l’audience du 25 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte authentique du 7 mai 2020, Madame [S] [Z] [X] [K], qui était déjà propriétaire d’un appartement d’une petite surface, a acquis un ancien water closet commun (partie commune) d’une surface d’environ 2 m² pour une somme de 250 €.
Cette acquisition a été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2019 qui n’a fait l’objet d’aucun recours.
Le règlement de copropriété a été modifié et un nouveau lot a été créé : lot 37 bâtiment A au 4e étage.
Après l’acquisition de ce bien, des travaux urgents ont dû être mis en œuvre par la copropriété, puisqu’il a été nécessaire de reprendre les pans de bois du plancher et le plancher en tant que tel. Il existait, en effet, un risque d’effondrement à l’étage inférieur du plancher et de ses poutres du lot acquis. Les bois ont été traités et reconstitués.
Le coût de ces travaux a été de 12.000 € TTC. Le syndic a fait effectuer les travaux compte tenu de l'urgence et du risque pour la sécurité des habitants de l’immeuble.
L'assemblée générale des copropriétaires du 17 janvier 2022 a voté pour que le montant de ces travaux soit mis à la charge exclusive de Madame [X] [K] et que celle-ci procède au remboursement des appels de fonds aux copropriétaires ayant déjà réglé.
Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 janvier 2022 a été adressé aux copropriétaires et en particulier à Madame [X] [K] le 4 mars 2022.
Par exploit d’huissier délivré le 12 avril 2022, Madame [S] [Z] [X] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire aux fins de voir :
« Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 3 et suivants de la loi du 10 juillet 1965
Vu les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété
Vu les pièces versées aux débats,
DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDEE Madame [X] [K] en son action, et y faisant droit :
ANNULER la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] du 17 janvier 2022,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [X] [K] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en tous les dépens qui pourront être recouvrés par Maître Jean Bernard Pourre de la SELARL Revel Basuyaux Pourre en l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement du droit proportionnel visé à l’article A444-32 du code de commerce pour recouvrir le montant des condamnations prononcées
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »
Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.
Pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit de Madame [S] [Z] [X] [K], il est renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2022.
L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 25 janvier 2024.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire.
1. Sur la demande principale d’annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 14 avril 2022
Madame [S] [Z] [X] [K] soutient que :
- le règlement de copropriété (p.28) définit en tant que parties communes à chacun des bâtiments : « AUX ETAGES (...) tous les planchers, tous les parquets et lambourdes (sauf pour les parties privatives les enduits de fumée »,
- l'assemblée générale du 17 janvier 2022 des copropriétaires a voté pour que le montant des travaux de de reprise des pans de bois du plancher et le plancher soit mis à la charge exclusive de Madame [X] [K] et que celle-ci procède au remboursement des appels de fonds aux copropriétaires ayant déjà réglé,
- elle a assujetti cette résolution à la réalisation d’un audit juridique et comptable voté à la résolution 10,
- manifestement, le syndicat des copropriétaires a assorti d’une clause potestative l’obligation de prendre en charge le coût de ces travaux par Madame [X] [K] qu’elle a voté,
- ces travaux avaient pour objet la reconstitution de pans de bois et des planchers et donc les parties communes de l’immeuble,
- le coût de ces travaux ne peut être mis à la charge exclusive de Madame [X] [K],
- l’acquisition de la partie commune en 2020 n’impliquait en aucune manière la prise en charge de ces frais par l’acquéreur, ces travaux n’étant pas connus lors de l’acquisition du lot n° 37 par Madame [X] [K] et celle-ci n’ayant jamais consenti à prendre en charge le coût de ces 12.000 € TTC,
- il s’agissait de travaux ayant pour objet les parties communes suivant le règlement de copropriété.
En droit, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes ».
En l’espèce, aux pages 27 et 28 du règlement de copropriété de l’immeuble, les parties communes et privées sont définies comme suit :
« B – PARTIES COMMUNES
Les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 2] sont divisées en deux parties qui comprennent :
Ier
PARTIES COMMUNES A TOUS LES COPROPRIETAIRES
Parties communes générales
Sous ce paragraphe seront indiquées les parties qui seront communes à l’ensemble de la propriété et réparties entre les lots I à 27 ainsi que les lots caves ; dans les proportions qui sont indiquées à la suite de chacun de ces lots, sous la dénomination « Parties communes générales ».
Elles consistent en la totalité du sol des bâtiments, la cour et la courette et en général le sol de toute la propriété ; L’entrée de l’immeuble, l’accès à la cour, l’accès aux égouts et compteur d’eaux. La cave des eaux (n°7) les Water-Closets dans la cour. Les canalisations générales d’eau, de gaz, d’électricité se trouvant dans la propriété (toutes les canalisations partant des conduites d’arrivée générale, pour desservir séparément les bâtiments appartiendront divisément à ces bâtiments ainsi qu’on le verra aux paragraphes suivants).
Les canalisations et tuyaux tout à l’égout communs entre les bâtiments.
L’endroit où se trouvent les boites à ordures de l’immeuble. Les mitoyennetés acquises ou à acquérir ainsi que les servitudes actives et passives, pouvant présentement exister ou être créées dans l’avenir.
2ème
PARTIES COMMUNES A CHACUN DES BATIMENTS
Parties communes et particulières
Sous ce paragraphe seront indiquées les parties communes spéciales à chacun des bâtiments dans les proportions indiquées à la suite de chaque lot.
Elles consistent respectivement pour chacun de ces bâtiments
En ce qui concerne le bâtiment « A » entre les lots I à I7.
En ce qui concerne le bâtiment « B » entre les lots I8 à 23.
I° - SOUS SOL : Les fondations, les gros murs en dépendant (façade pignon et refend) les murs de séparations ou de soutènement, en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment, mais non les enduits et revêtement à l’intérieur de chaque lot.
2° - REZ-DE-CHAUSSEE : l’accès aux escaliers, les escaliers les cages d’escaliers, les Water-Closets, entre étages. »
3° - AUX ETAGES : Les murs d’élévation et refend, les escaliers, les cages d’escaliers, tous les planchers, tous les parquets, et lambourdes (sauf pour les parties privatives les enduits de fumée.
4° - LES COMBLES : La charpente, la couverture, les souches les cheneaux et gouttières, toutes descentes des eaux pluviales.
DEFINITION DES PARTIES PRIVEES
Parties exclusives et particulières
L’immeuble a été divisé ci-dessous en vingt sept lots comprenant vingt sept appartements ou locaux qui constitueront la propriété exclusive et particulière de chaque copropriétaire, tels qu’ils ont été désignés ci-dessus.
La propriété privative de chaque appartement ou local comprendra notamment :
Les planchers, les plafonds, les cloisons intérieurs avec leurs portes et les fenêtres sur rue et sur cour, y compris volets et persiennes, garde-corps, lacons et balconnets, les portes palières, les installations de Water-Closets, le fourneaux de cuisine, éviers et autres installations de cuisine, les installations sanitaires des salles de bains, cabinets de toilette et autres avec leurs tuyaux de vidange et appareils, les installations de chauffage ou autres qui peuvent exister avec leurs appareils. […] » (pièce n°4 de Madame [X] [K]).
Il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a décidé de créer un nouveau lot pris sur les parties communes en transformant l’ancien water-closet commun situé dans le bâtiment A à demi-palier entre les 4ème et 5ème étages en partie privative à usage de local et que Madame [S] [Z] [X] [K] a acquis le 7 mai 2020 le lot n°37 ainsi créé (pièces n°1-1 et 2 de Madame [X] [K]).
Ce n’est qu’en novembre 2020, soit postérieurement à l’acquisition de ce lot n°37 par Madame [X] [K] qu’un risque d’effondrement du plancher a été constaté et que des travaux consistant en un renforcement des pans bois à la résine, en la démolition du plancher et en la création d’un nouveau plancher ont été diagnostiqués (pièces n°3 de Madame [X] [K]).
Or aux termes des dispositions du règlement de copropriété ci-dessus rappelées qui stipulent que « La propriété privative de chaque appartement ou local comprendra notamment : Les planchers », ces travaux réalisés en urgence compte tenu du risque pour la sécurité des habitants de l’immeuble sont à la charge de Madame [X] [K] dès lors qu’ils ont été réalisés dans une partie privative, laquelle comprend notamment son plancher.
En effet, il n’est pas inutile de préciser que l’extrait du règlement de copropriété cité par la demanderesse, à savoir « - le règlement de copropriété (p.28) définit en tant que parties communes à chacun des bâtiments : « AUX ETAGES (...) tous les planchers, tous les parquets et lambourdes (sauf pour les parties privatives les enduits de fumée », comporte une exception introduite par une parenthèse « sauf pour les parties privatives » qui a, sans doute, mal été comprise en raison de l’absence de fermeture de la parenthèse après le terme « privatives ».
En conséquence, compte tenu de l’ensemble des éléments de fait et de droit précités, il y a lieu de débouter Madame [S] [Z] [X] [K] de sa demande d’annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 14 avril 2022.
2. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant à l’instance, Madame [S] [Z] [X] [K] sera condamnée au paiement des dépens.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Compte tenu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [S] [Z] [X] [K] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du sens de la présente décision, rien ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée.
Madame [S] [Z] [X] [K] sera déboutée du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, du droit proportionnel visé à l’article A444-32 du code de commerce et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Madame [S] [Z] [X] [K] de sa demande d’annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 14 avril 2022 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;
CONDAMNE Madame [S] [Z] [X] [K] aux dépens de l’instance ;
DEBOUTE Madame [S] [Z] [X] [K] de sa demande formulée par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
DEBOUTE Madame [S] [Z] [X] [K] du surplus de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, du droit proportionnel visé à l’article A444-32 du code de commerce et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024
La Greffière Le Président
