TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/07641 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CXHPB
N° MINUTE :
Assignation du :
21 Juin 2022
JUGEMENT
rendu le 23 avril 2024
DEMANDEURS
Monsieur [F] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [D] [A]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par Maître Franck RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1032
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET FABRICE SAULAIS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1846
Décision du 23 avril 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07641 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXHPB
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.
DÉBATS
A l’audience du 24 janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du Code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [F] [A] et Mme [D] [A] sont propriétaires indivis des lots n°105, 120 et 121 de l'immeuble sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par le syndic, la SARL Cabinet Fabrice Saulais.
Par acte du 21 juin 2022, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal de céans aux fins de demander, principalement, l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 13 avril 2022.
Aux termes de leurs dernières conclusions n°1 notifiées par RPVA le 19 janvier 2023, les époux [A] demandent au tribunal de :
Vu l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les pièces versées au débat,
Annuler l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) du 13 avril 2022 ;
Subsidiairement,
Prononcer l'annulation des résolutions n°8, n°9 et n°14 de cette assemblée.
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis de l'immeuble sis [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, à régler à Mme et M. [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;
Dire que M. et Mme [A] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Par ses dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
Vu les articles 17-1A, 22 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- Juger M. et Mme [A] irrecevables en leurs demandes ;
Subsidiairement, les y dire entièrement mal fondées ; en conséquence, les en débouter ;
En tous les cas,
- Condamner M. et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes suivantes : 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens d'instance.
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 4 avril 2023 et fixée à l'audience du 24 janvier 2024 à l'issue de laquelle, elle a été mise en délibéré au 23 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande principale d'annulation de l'assemblée générale du 13 avril 2022 dans son intégralité
En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Il résulte de cet article qu'un copropriétaire ayant émis un vote favorable lors de l'adoption de décisions au cours d'une assemblée générale ne peut demander l'annulation de ladite assemblée en son entier.
L'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic".
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Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des époux [A] en leur demande d'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale du 13 avril 2022 en se fondant sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et en contestant leur qualité de copropriétaire défaillant ou opposant sur l'ensemble des résolutions de ladite assemblée.
Décision du 23 avril 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07641 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXHPB
Il fait en effet valoir que les époux [A] sont propriétaires indivis des lots 105, 120 et 121, qu'ils étaient tous les deux présents à l'assemblée générale, que M. [A] est intervenu en qualité de mandataire tacite de l'indivision, et qu'ils ont voté en faveur de certaines résolutions. Il précise que le droit de contester une assemblée générale appartient à l'indivision et non à chaque indivisaire. Enfin, il se prévaut de ce que la seule signature de M. [A] sur la feuille de présence pour les deux époux confirme qu'il a agi en qualité de mandataire.
En réponse, les époux [A] concluent au rejet en soutenant que seul M. [A] a voté lors de l'assemblée générale litigieuse et a émargé la feuille de présence sans avoir été désigné comme mandataire de son épouse auprès du syndic. Ils affirment qu'étant mariés sous le régime de la séparation de biens, en vertu de l'article 23 alinea 2 de la loi précitée, ils doivent être représentés par un mandataire commun qui seul participera aux votes. Par conséquent, Mme [A] a la qualité de copropriétaire défaillant et est recevable en sa demande d'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale.
Sur ce,
Aux termes de l'extrait de matrice cadastrale, (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires), M. et Mme [A] sont notamment propriétaires indivis du lot n°105 au sein de l'immeuble, constituant un appartement au 1er étage du bâtiment C.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale critiquée que les deux époux sont arrivés ensemble lors de la résolution n°3 et ont donc assisté à la suite de l'assemblée générale. En outre, les votes de l'indivision [A] ont été faits au nom de "MM. [A]" et non au seul nom de M. [A].
Enfin, il n'apparaît pas que Mme [A], pourtant présente, ait manifesté d'opposition au vote de son mari au cours de la séance. Par conséquent, dans ces conditions, M. [A] sera considéré comme ayant agi en qualité de mandataire tacite de son épouse et avoir voté au nom de l'indivision sans qu'il ne soit besoin d'examiner les effets de leur régime matrimonial.
De plus, la circonstance que seul M. [A] ait signé la feuille de présence n'est pas suffisante pour établir qu'il ne votait qu'en son nom personnel. Au contraire, elle atteste que celui-ci est intervenu au nom de l'indivision.
Enfin, il apparait que M. [A], au nom de l'indivision, a voté en faveur des résolutions n°1, 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12 et 15.
Par conséquent, à défaut de justifier de leur qualité de copropriétaire opposant à toutes les decisions de l'assemblée générale critiquée, les époux [A] seront declarés irrecevables en leur demande de son annulation en son entier.
Sur la demande subsidiaire des époux [A] d'annulation des résolutions n°8, n°9 et n°14
Aux termes de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, " Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. "
L'article 17-1 A de la même loi dispose que "Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. "
L'article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que " Pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.
Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi. "
Enfin, l'article 14-1 du même décret dispose qu’ " Au moment du vote, le formulaire de vote par correspondance n'est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l'associé ou leur mandataire est présent à l'assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote par correspondance ou le mandat avec délégation de vote, y compris en cas de délégation de vote sans désignation d'un mandataire ".
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Les époux [A] sollicitent, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n° 8, 9 et 14 de l'assemblée générale du 13 avril 2022 en se fondant sur l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que sur les 15 copropriétaires, seuls quatre étaient présents à l'assemblée générale à savoir M. [Z] [V], M. [H], la société Gigi LSG et M. [A], qu'aux termes du procès-verbal, à l'ouverture de la séance et alors que la société Gigi LSG et M. [A] n'étaient pas encore arrivés, dix copropriétaires représentant 9.105/10.134èmes étaient présents ou représentés démontrant ainsi que M. [Z] [V] représentait neuf copropriétaires totalisant 8.481/10.314èmes soit plus de 80% des voix en violation de l'article 22 susvisé.
Contestant le moyen du syndicat des copropriétaires tiré de la participation de Mme [X] [V], Mme [S] [V], Mme [K] [G], Mme [U] [V] et Mme [T] [V] par le biais du formulaire de vote par correspondance, ils affirment que M. [V] a voté en tant que mandataire de ces copropriétaires, qu'il n'a jamais été question de vote par correspondance, les formulaires de vote ayant été produits uniquement dans le cadre de la procédure.
Ils font valoir, en outre, que M. [V] a émargé sur la feuille de présence en face des noms de ces copropriétaires pour lesquels il prétend ne pas détenir de mandat.
De plus, à supposer que ces copropriétaires aient voté par correspondence, l'article 14-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la représentation par le mandataire prévaut sur le vote par correspondance.
Par ailleurs, ils produisent une attestation de M. [N] [W], représentant la société Gigi LSG indiquant qu'il n'a jamais été fait mention de vote par correspondance et que M. [V] votait pour tous les copropriétaires non présents physiquement à l'assemblée générale.
Enfin, ils font valoir que la feuille de présence ne mentionne pas la date de réception des formulaires de vote par correspondance de sorte que leur régularité ne peut être vérifiée et en particulier qu'ils ont été réceptionnés avant le 9 avril 2022.
En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en opposant que M. [Z] [V] ne disposait que du pouvoir de M. [I] [V], de Mme [M] [V] et de M. [P], les autres copropriétaires ayant voté par correspondance.
Il affirme que c'est par erreur que M. [Z] [V] a signé dans la colonne émargement de la feuille de présence en face des noms de ces derniers et que M. [A] lui-même a signé par erreur en face du nom de M. [L] [G]. Par ailleurs, Mesdames [V] et [G] avaient fait le choix de voter par correspondance pour éviter que M. [Z] [V] soit porteur de plus de trois mandats.
Sur ce,
Les résolutions litigieuses ont été votées dans les termes suivants :
"8- Montant des marchés
L'assemblée générale fixe le montant des marches et contrats à partir duquel le conseil syndical sera consulté, et le montant des marchés à partir duquel la mise en concurrence est rendue obligatoire à la somme de 5.000 euros TTC.
La résolution est approuvée par 9.105/10.314èmes.
Votes contre: Société Gigi LSG et MM. [A] soit 556èmes.
9- Montant des dépenses
L'assemblée générale arrête à la somme de 10.000 euros TTC le montant des dépenses pour l'entretien, la gestion et l'amélioration que le conseil syndical est autorisé à engager entre deux assemblées sauf urgence.
La résolution est approuvée par 9.105/10.314èmes.
Votes contre: Société Gigi LSG et MM. [A] soit 556èmes.
[…]
14-Demande de Monsieur [P]
Autorisation de travaux affectant les parties communes (aménagement de la cour commune), à ses frais exclusifs, afin de déplacer le stationnement des vélos actuellement sur une partie privative et d'améliorer le visual paysager de la cour.
Proposition de résolution:
L'assemblée donne à M. [B] [P] l'autorisation de réaliser les travaux de renovation et d'accroissement de la végétalisation de l'immeuble sous sa propre maitrise d'ouvrage, incluant les démarches administratives et la gestion des travaux.
Les travaux proprosés sont détaillés en annexe et incluent:
- La rénovation d'une partie de la cour du bâtiment B et afin d'y ajouter des emplacements vélos (cf. plan ou croquis en annexe).
- La creation d'un jardin dans la cour du bâtiment A comprenant des espèces mellifères et permettant une Meilleure fraîcheur du bâtiment en été tout en augmentant le standing de l'immeuble.
[…]
La résolution est approuvée par 9.105/10.314èmes.
Votes contre: Société Gigi LSG et MM. [A] soit 556èmes."
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale qu'à l'ouverture de la séance, dix propriétaires étaient présents ou représentés totalisant 9.105/10.314èmes, que la société Gigi LSG et les époux [A] sont arrivés en cours de séance portant le nombre de tantièmes des copropriétaires présents ou représentés à 9.661èmes et enfin que M. [L] [G] et M. [O] étaient absents et non représentés. Aucun vote par correspondance et par mandat n'y sont évoqués.
En outre, la feuille de présence indique d'une part, que M. [B] [P], M. [I] [V] et Mme [M] [V] ont donné des pouvoirs dont il n'est pas contesté qu'ils ont, chacun, été établis au nom de M. [Z] [V] et d'autre part, que Mme [K] [G], Mme [T] [G], Mme [U] [V], Mme [S] [V] et Mme [X] [V] ont voté par correspondance.
Cependant, ce prétendu vote par correspondance est contredit par l'apposition de la signature de M. [Z] [V] en face des noms desdits copropriétaires.
Dès lors, au regard de ces éléments contradictoires, il existe une incertitude sur les modalités de leur vote, à savoir par correspondance ou par représentation d'un mandataire, étant rappelé qu' en application de l'article 14-1 du décret du 17 mars 1967, les votes par correspondance ne sont pas pris en compte en cas de présence du mandataire à l'assemblée générale.
Par ailleurs, si les formulaires de vote ont été produits, les dates de réception n'ont pas été retranscrites sur la feuille de présence ni justifiées par aucune pièce de sorte qu'il ne peut être procédé à la vérification de leur conformité au délai de réception de trois jours francs avant la date de réunion prévu par l'article 9bis du décret de 1967.
Au vu de ses élements, force est de constater qu'à défaut de produire les justificatifs de leur réception, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la prise en compte ni de la validité des votes par correspondance.
En outre, le fait allégué que M. [Z] [V] aurait signé par "erreur" en face des noms des copropriétaires précitées sur la feuille de présence n'est pas suffisant pour justifier de l'absence de mandat dans la mesure où cette prétendue erreur ne porte sur aucun autre copropriétaire que ceux dont il est allégué qu'ils auraient voté par correspondance.
Enfin, l'attestation produite par M. [W], copropriétaire, corrobore ces constats en ce que ce dernier indique que seuls ont assisté à l'assemblée générale M. [Z] [V], M. [H], les époux [A] et lui-même, qu'il n'a jamais été fait mention de vote par correspondance et que M. [V] a voté pour tous les copropriétaires non présents physiquement à l'assemblée.
Dès lors, il y a lieu de considérer que M. [Z] [V] a voté au nom de Mme [K] [G], Mme [T] [G], Mme [U] [V], Mme [S] [V] et Mme [X] [V], de sorte qu'il est intervenu en qualité de mandataire de plus de trois copropriétaires faisant ainsi encourir la nullité des résolutions critiquées.
Par conséquent, les résolutions n°8, 9 et 14 de l'assemblée générale du 13 avril 2022 seront annulées.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, est condamné aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. et à Mme [A].
En outre, il convient de faire droit à la demande des époux [A] et de les dispenser de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL,
statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable M. [F] [A] et Mme [D] [A] en leur demande d'annulation de l'assemblée générale de l'immeuble sis [Adresse 2] tenue le 13 avril 2022 en son entier ;
ANNULE les résolutions n°8, 9 et 14 de l'assemblée générale de l'immeuble sis [Adresse 2] tenue le 13 avril 2022 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [F] [A] et Mme [D] [A] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
DISPENSE M. [F] [A] et Mme [D] [A] de toute participation aux frais de procédure de la présente instance prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 23 avril 2024.
La GreffièrePour la Présidente empêchée,
Madame Elyda MEY, Juge
