TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
18 AVRIL 2024
N° RG 23/01241 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRKX
Code NAC : 50Z
DEMANDEURS
Monsieur [A] [W] [E] [D]
né le 30 Avril 1944 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 2]
Madame [O] [P] [I]
née le 18 Février 1952 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 2]
Représentés par Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637, avocat postulant et par Me Alexandre FAURE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,
DEFENDEURS
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son Syndic, [Localité 6] IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, ayant son siège social au [Adresse 1] et [Adresse 5], immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n°435 355 870, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Localité 6] IMMOBILIER, en sa qualité de Syndic du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], société à responsabilité limitée, ayant son siège social au [Adresse 1] et [Adresse 5], immatriculée au R.C.S de Versailles sous le n°435 355 870, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
Représentés par Me Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283
Maître [J] [T]-[X], Notaire associé au sein de la Société Civile Professionnelle dénommée Olivier BONNICHON, Jean-Baptiste GROUSSON et [J] [T], notaires associés d’une Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial, au capital de 914 694,10 euros, ayant son domicile professionnel dans les locaux de cet Office notarial situé [Adresse 3],
Représentée par Me Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C52, avocat postulant et par Me Emmanuelle BONNET-MARQUIS, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE, avocat plaidant,
***
Débats tenus à l'audience du : 29 Février 2024
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 29 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2024, prorogé au 18 Avril 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
EXPOSE DU LITIGE
En 2018, M. [A] [D] et Mme [O] [I] étaient propriétaires d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8] constituant le lot 1 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.
Ils ont souhaité le donner en location et en ont confié la gestion locative à la SARL [Localité 6] Immobilier, également syndic de l’immeuble.
Dès 2018 leur locataire s’est trouvée défaillante dans le règlement des loyers sans qu’une garantie loyers impayés ait été souscrite.
Certaines sommes incluant le montant restant impayé des loyers, diverses charges et honoraires d’avocat ont alors été réglées aux époux [D] et / ou avancées pour leur compte par la SARL [Localité 6] immobilier en sa qualité de gestionnaire locatif pour un montant total cumule de plus de 19.000 euros.
Au cours de l’année 2023, M. [D] et Mme [I] ont souhaité vendre leur bien et ont sollicité Maître [J] [T]-[X] afin de les assister durant les opérations de cession.
La Sarl [Localité 6] Immobilier, en sa qualité de syndic, a adressé au notaire le 27 mars 2023 un pré-état faisant état d’une somme de 19.427,67 euros due par M. [D] et Mme [I].
M. [D] et Mme [O] [I], contestant devoir cette somme, ont fait insérer une clause au compromis de vente stipulant : « Le promettant déclare que la somme de 19.427,67 euros mentionnée dans le pré-état ne correspond pas à des charges de copropriété impayées mais à des loyers non encaissés par le gestionnaire en charge de la gestion locative qui est [Localité 6] Immobilier ».
Le litige n’a pu trouver une issue amiable et le 2 juin 2023, la SARL [Localité 6] Immobilier en sa qualité de syndic a adressé un état d’un montant de 20.367, 67 euros.
L’acte authentique de vente a été signé le 09 juin 2023 pour la somme de 278.000 euros.
Les fonds ont été transférés à Maître [T]-[X] laquelle a adressé à la SARL [Localité 6] Immobilier une somme de 940 euros correspondant à des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (760 euros) et aux honoraires du syndic (180 euros) tels que visés dans l’état du 2 juin 2023.
Le 23 juin 2023 la Sarl [Localité 6] immobilier, en sa qualité de syndic, a fait signifier une opposition sur le prix de vente du lot.
Maître [J] [T]-[X] a adressé à M. [D] et Mme [I] la somme de 258.127,44 euros et placé la somme litigieuse de 19.427,67 euros sous séquestre.
Par actes de commissaire de justice délivrés le 11 septembre 2023, M. [A] [D] et Mme [O] [I] ont fait assigner la SARL [Localité 6] immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL [Localité 6] Immobilier et Maître [J] [T]-[X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.
L’affaire appelée à l’audience du 19 octobre 2023 a fait l’objet de deux renvois avant d’être évoquée à l’audience du 29 février 2024.
A cette date :
M. et Mme [D] ont sollicité le rejet des écritures n° 3 de la SARL [Localité 6] Immobilier en raison de leur tardiveté.
Le SDC et la SARL [Localité 6] Immobilier s’y sont opposés arguant du caractère oral de la procédure.
M. [D] et Mme [I] ont demandé au juge des référés, au visa de l’article 20, I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, des articles 5 et 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 835 et 836 du code de procédure civile et 1240 du code civil de :
- dire que l’opposition sur le prix de vente d’un lot de copropriété signifiée le 23 juin
2023 à la SCI Les Aubépine par la SCP Géraldine Durand – Christophe Delay, Commissaires de Justice associés à [Localité 7], à la demande de la SARL [Localité 6] Immobilier, prise en sa qualité de Syndic, est manifestement irrégulière et illicite ;
- constater que le relevé de copropriété en date du 26 juin 2023 établi par la SARL
[Localité 6] Immobilier ès qualité de Syndic de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], fait état d’un solde en leur faveur d’un montant de 309,57 euros ;
- dire qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le fait qu’ils sont créanciers du Syndicat des copropriétaires et que ce Syndicat est incontestablement tenu de leur restituer les sommes irrégulièrement séquestrées dans la comptabilité du notaire défendeur par l’effet de cette opposition constitutive d’un trouble manifestement illicite ;
En conséquence,
- déclarer nulle l’opposition et ordonner sa mainlevée entière
- débouter la SARL [Localité 6] Immobilier, le SDC ainsi que Maître [J] [T]-[X] de l’ensemble de leurs demandes, prétentions, fins et conclusions ;
- déclarer irrecevable la SARL [Localité 6] Immobilier dans sa demande reconventionnelle indemnitaire d’un montant de 19.107,25 euros formulée à leur encontre, laquelle demande se heurte à des fins de non-recevoir tenant au défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SARL [Localité 6] Immobilier et aux limites du pouvoir juridictionnel du Juge des référés ;
- débouter la SARL [Localité 6] Immobilier de sa demande reconventionnelle indemnitaire d’un montant de 19.107,25 euros formée à leur encontre, laquelle demande est infondée et se heurte à des contestations sérieuses ;
- ordonner à Maître [J] [T]- [X] de leur restituer, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir la somme de 19.427,67euros maintenue indûment séquestrée dans la comptabilité de son office notarial du fait de l’opposition manifestement irrégulière sur le prix de vente signifiée le 23 juin 2023 ;
- juger que l’opposition sur le prix de vente leur a porté préjudice ;
- condamner en conséquence in solidum, la SARL [Localité 6] Immobilier et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à leur payer, à titre provisionnel :
*la somme de 309,57euros correspondant au solde en leur faveur ayant résulté d’un trop-perçu d’appel de charges de copropriété ;
*la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral subi par eux ayant découlé de cette opposition manifestement abusive au prix de vente signifiée le 23 juin 2023 ;
- rejeter les demandes reconventionnelles de la SARL [Localité 6] Immobilier ;
En toute hypothèse :
- rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire ;
- condamner, in solidum, la SARL [Localité 6] Immobilier et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de leurs prétentions ils font valoir que lors de la location de leur bien immobilier, la SARL [Localité 6] Immobilier, en qualité de gestionnaire locatif, a omis de souscrire une assurance de garantie des loyers impayées, que la locataire choisie par la SARL [Localité 6] Immobilier s’est avérée défaillante dans le règlement des loyers et que consciente de ses fautes de gestion, la SARL [Localité 6] Immobilier avait pris en charge d’elle-même le règlement de certains loyers impayés et les honoraires d’avocat engagés pour la procédure d’expulsion.
Les demandeurs font valoir que les sommes réclamées au titre du pré-état par la SARL [Localité 6] Immobilier en sa qualité de syndic correspondent en réalité aux sommes que la SARL [Localité 6] immobilier en sa qualité de gestionnaire locatif estime lui être dues par les époux [D] en remboursement des loyers impayés et frais d’avocat et en aucun cas à des arriérés de charges de copropriété ni à des appels de travaux. Ils dénoncent l’amalgame entre le compte de copropriété et le compte d egetsion locative qui doivent être traités séparement.
Ils mettent en avant plusieurs causes de nullité de l’opposition litigieuse tenant à l’absence de mention du montant et des causes de la créance ainsi qu’à l’absence d’un arriéré de charges sur les exercices antérieurs et d’une quelconque créance du syndicat des copropriétaires.
Ils soutiennent que le juge des référés est bien compétent puisque l’opposition est manifestement illicite. Ils exposent que le notaire est tenu de restituer les sommes séquestrées dans la mesure où il connaissait le caractère manifestement irrégulier de l’opposition du prix de vente. Enfin ils font valoir que leurs créances ne sont pas sérieusement contestables ce qui justifie l’octroi des provisions sollicitées.
Ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la Sarl [Localité 6] Immobilier exposant qu’elle n’ a été assignée qu’en qualité de syndic, qu’elle est donc infondée à solliciter la moindre créance dont l’existence se heurte au surplus à des contestations sérieuses ;
En défense, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à Versailles pris en la personne de son syndic en exercice la société [Localité 6] Immobilier et la SARL [Localité 6] Immobilier ont demandé au juge des référés de :
- juger qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes formées par Monsieur et Madame [D], l’appréciation du caractère régulier et/ou licite de l’opposition à un prix de vente étant par nature une question qui relève du fond du droit ;
- juger, au surplus que Monsieur et Madame [D] ne contestent pas devoir les sommes ayant fait l’objet de l’opposition litigieuse, que celles-ci reviennent au Syndicat des Copropriétaires ou à la SARL [Localité 6] Immobilier
- juger, au visa de l’article 834 du Code de Procédure Civile, que Monsieur et Madame [D], ne justifient d’aucune urgence ;
- juger, au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile, que Monsieur et Madame [D] , ne justifient ni d’un dommage imminent ni d’un trouble manifestement illicite, et pas davantage d’une obligation non sérieusement contestable d’avoir à leur reverser les sommes litigieuses ;
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, par-devant le Tribunal Judiciaire de Versailles ;
A titre subsidiaire :
- juger que l’opposition n’est ni irrégulière ni nulle.
- juger que Monsieur et Madame [D] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral.
- juger que la demande de dommages et intérêts d’un montant de 22.427,67 euros n’est pas justifiée.
En conséquence :
- juger les demandeurs à la présente procédure irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;
Reconventionnellement :
- juger que la société [Localité 6] Immobilier assignée in personam et pas seulement en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires est recevable à former ou une plusieurs demandes reconventionnelles,
- condamner Madame et Monsieur [D] à verser, à titre de provision, à la SARL [Localité 6] Immobilier la somme de 19.107,25 euros en réparation du préjudice matériel subi,
- condamner Madame et Monsieur [D] à leur verser une somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de ses prétentions, la SARL [Localité 6] Immobilier et le SDC font valoir que les conditions du référé ne sont pas remplies en l’absence d’urgence, de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Ils exposent que la question de la régularité et/ou de la nullité d’une opposition au prix de vente est par nature une question de fond.
Ils soutiennent à titre subsidiaire que les demandes de M. et Mme Nelva Pasqual se heurtent à des contestations sérieuses puisque l’opposition n’est pas irrégulière. Ils expliquent justifier d’une créance de 19.427,67 euros reconnue par les époux [D] au titre de l’avance consentie par la SARL [Localité 6] Immobilier aux demandeurs du montant des loyers impayées par leur locataire et affirme que M. et Mme [D] avaient expressément accepté de porter cette somme sur leur compte de gestion.
A l’appui de ses demandes reconventionnelles, la SARL [Localité 6] Immobilier expose que la société [Localité 6] Immobilier a été assignée in personam et pas seulement en sa qualité de syndic et qu’à ce titre elle est fondée à réclamer un paiement provisionnel de la créance qu’elle détient contre les époux [D] qui n’est pas sérieusement contestable.
Maître [J] [T]- [X] a sollicité le rejet de la demande d’astreinte formée à son égard, la condamnation de toute partie succombante à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP Courtaigne Avocats.
Au soutien de ses prétentions elle expose qu’elle n’ a fait qu’exécuter ses obligations légales puisque depuis la loi ELNAN du 23 novembre 2018 elle est tenue de verser les sommes retenues au syndic dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une partie qui entraîne alors la séquestration des sommes ; Elle a indiqué avoir parfaitement respecté son obligation de conseil en ayant informé ses clients de l’opposition et de la nécessité de saisir les tribunaux dans le délai de trois mois.
Maître [T]-[X] a fait valoir qu’aucun élément ne justifiait dès lors que la restitution des sommes soit assortie d’une astreinte, que rien ne permettait de penser qu’elle n’exécuterait pas une décision de justice.
La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2204, prorogée au 18 avril 2024.
MOTIFS
Sur la demande de nullité et mainlevée de l’opposition
Les demandes présentées par M. et Mme [D] au juge des référés le sont sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile au motif de ‘existence d’un trouble manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut, « même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » ; et « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » , « accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire » ;
En l’espèce les demandes en nullité de l’opposition et mainlevée ne sont ni des mesures conservatoires ni des mesures de remises en état. Elles excèdent la compétence du juge des référés.
Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.
Sur les demandes provisionnelles
Dans leurs écritures le SDC et la SARL [Localité 6] immobilier s’opposent à la demande de condamnation provisionnelle au paiement aux époux [D] d’une somme de 19.427,67 euros en réparation de leur préjudice matériel. Or, cette demande n’a pas été soutenue dans les dernières écritures en demande et à l’audience, les époux [D] précisant par contre se réserver le droit de demander réparation de leur préjudice matériel au cours d’une instance ultérieure.
Compte tenu de l’impossibilité de statuer en référé sur la nullité de l’opposition, les demandes provisionnelles en indemnisation du préjudice moral et du solde en leur faveur du trop-perçu d’appel de charges se heurtent à une contestation sérieuse et seront rejetées ;
Sur les demandes reconventionnelles de la Sarl [Localité 6] Immobilier et du SDC
M. et Mme [D] ont expressément fait assigner la SARL [Localité 6] immobilier en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL [Localité 6] Immobilier. Aucune intervention volontaire n’a été sollicitée.
La demande en condamnation provisionnelle est donc irrecevable.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les demandes au titre de l’article 700 seront rejetées.
Les dépens seront supportés par les demandeurs.
PAR CES MOTIFS
Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DISONS n’y a voir lieu à référé s’agissant des demandes formées par M. et Mme [D] ;
DÉCLARONS irrecevables les demandes formées par la Sarl [Localité 6] Immobilier ;
DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. et Mme [D] aux dépens de l’instance.
Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART
