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§ France, Conseil d'État, 8ème et 3ème sous-sections réunies, 05 juin 2009, 300630

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Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Plein contentieux

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 300630
Numéro NOR : CETATEXT000020869202 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;2009-06-05;300630 ?

Analyses :

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - QUESTIONS COMMUNES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS - IMMEUBLES BÂTIS AUTRES QUE DES LOCAUX D'HABITATION OU À USAGE PROFESSIONNEL - EVALUATION - SUBSIDIAIREMENT - PAR VOIE D'APPRÉCIATION DIRECTE (ART - 1498 - 3° DU CGI) - MÉTHODES (ART - 324 AB ET 324 AC DE L'AN - III DU CGI) - COMBINAISON [RJ1].

19-03-01-02 En vertu de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts (CGI), la valeur vénale des immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

CONTRIBUTIONS ET TAXES - IMPOSITIONS LOCALES AINSI QUE TAXES ASSIMILÉES ET REDEVANCES - TAXES FONCIÈRES - TAXE FONCIÈRE SUR LES PROPRIÉTÉS BÂTIES - VALEUR LOCATIVE DES BIENS AUTRES QUE DES LOCAUX D'HABITATION OU À USAGE PROFESSIONNEL - EVALUATION - SUBSIDIAIREMENT - PAR VOIE D'APPRÉCIATION DIRECTE (ART - 1498 - 3° DU CGI) - MÉTHODES (ART - 324 AB ET 324 AC DE L'AN - III DU CGI) - COMBINAISON [RJ1].

19-03-03-01 En vertu de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts (CGI), la valeur vénale des immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan.

Références :


[RJ1] Cf. avis, 24 novembre 2006, SCI Paris-Montreuil, n° 297098, p. 483.


Texte :

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 15 janvier et 16 avril 2007 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE, dont le siège est 9018 Basse Viougues à Salon-de-Provence (13300) ; la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement du 13 novembre 2006 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 1999, à concurrence respectivement de 15 003 F et 52 368 F, et au titre de l'année 2001, à concurrence respectivement de 2 106,39 euros et 6 912,38 euros dans les rôles de la commune de Salon-de-Provence, à raison des locaux à usage d'hôtels, exploités sous les enseignes Première Classe et Campanile, d'autre part, à la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 1998 et de l'année 2000 dans les rôles de la même commune, à raison des locaux qui sont exploités sous l'enseigne Première Classe ;

2°) réglant l'affaire au fond, de lui accorder les réductions demandées ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Paquita Morellet-Steiner, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE,

- les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE a demandé la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison des hôtels qu'elle possède dans la commune de Salon-de-Provence pour les années 1997 à 2001 ; que, par un jugement du 13 novembre 2006, à l'encontre duquel la société se pourvoit en cassation, le tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes ;

Sur les conclusions relatives au jugement du 13 février 2006 :

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que, par jugement avant-dire droit du 13 février 2006, le tribunal administratif a jugé que la méthode d'évaluation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts n'était pas applicable et a ordonné un supplément d'instruction aux seules fins pour l'administration fiscale de procéder à l'évaluation par la méthode d'appréciation directe prévue au 3° du même article ; qu'il n'est pas contesté que ce jugement qui écartait la méthode comparative n'a fait l'objet d'aucun pourvoi dans les deux mois suivant sa notification ; qu'il est donc devenu définitif, dès lors qu'aucune disposition législative ou réglementaire, ni aucune règle générale de procédure ne proroge le délai de pourvoi en cassation contre une décision avant-dire droit d'un tribunal administratif statuant en premier et dernier ressort jusqu'à l'expiration du délai de pourvoi contre le jugement réglant au fond le litige ; que, par suite, la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE est irrecevable à remettre en cause, à l'occasion du présent pourvoi, le choix de la méthode d'appréciation directe pour l'évaluation de la valeur vénale des locaux litigieux ;

Sur les conclusions relatives au jugement du 13 novembre 2006 :

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe III : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause . /La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien. ;

Considérant qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que l'administration avait proposé, pour l'appréciation directe de la valeur locative des biens immobiliers de la société requérante, de calculer la valeur locative à partir du coût d'acquisition du terrain en 1991 et du prix de revient des bâtiments tel qu'il ressortait de son inscription au bilan en 2004 ; que le tribunal administratif ne pouvait, sans méconnaître les articles 324 AB et 324 AC précités de l'annexe III au code général des impôts, retenir cette méthode d'évaluation qui, si elle était fondée sur des données propres au bien faisant l'objet de l'imposition, reposait sur des éléments présentant une trop grande postériorité par rapport à la date de référence, sans rechercher, en l'absence de données propres à l'immeuble proches de 1970, si des transactions sur des biens comparables n'étaient pas intervenues à une date plus proche de la date de référence ; que, par suite, la société requérante est fondée à demander l'annulation du jugement du tribunal administratif du 13 novembre 2006 ;

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés par la société requérante et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

--------------

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Marseille du 13 novembre 2006 est annulé.

Article 2 : Le jugement de l'affaire est renvoyé au tribunal administratif de Marseille.

Article 3 : L'Etat versera 3 000 euros à la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE HOTEL GRILL BUREAU DE SALON DE PROVENCE et au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique.


Publications :

Proposition de citation: CE, 05 juin 2009, n° 300630
Mentionné aux tables du recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Daël
Rapporteur ?: Mme Paquita Morellet-Steiner
Rapporteur public ?: Mme Escaut Nathalie
Avocat(s) : SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE, HANNOTIN

Origine de la décision

Formation : 8ème et 3ème sous-sections réunies
Date de la décision : 05/06/2009

Fonds documentaire ?: Legifrance

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