Vu la décision n° 301419 en date du 13 juillet 2011 par laquelle la huitième sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat, avant de statuer au contentieux sur la requête d'appel de la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI, a décidé, en application des dispositions des articles R. 623-1 et R. 623-2 du code de justice administrative, de recourir à une enquête contradictoire aux fins notamment de déterminer la propriété privée ou publique des quais des marinas du port de plaisance de Port-Camargue et, pour le cas où il serait établi que ces équipements appartiennent au domaine public, de recueillir les éléments permettant de déterminer leur prix de revient en vue de la détermination de la valeur locative des installations du port de plaisance de Port-Camargue passibles de taxe foncière sur les propriétés bâties selon une méthode prenant en compte les spécificités de ce port ;
Vu le procès-verbal de l'audience d'instruction tenue par la huitième sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat le 21 septembre 2011 ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Eliane Chemla, Conseiller d'Etat,
- les observations de la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard, avocat de la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI et de la SCP Monod, Colin, avocat de la chambre de commerce et d'industrie de Nîmes, Bagnol, Uzès, Le Vigan,
- les conclusions de Mme Nathalie Escaut, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard, avocat de la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI et à la SCP Monod, Colin, avocat de la chambre de commerce et d'industrie de Nîmes, Bagnol, Uzès, Le Vigan ;
Considérant que, par une décision du 5 mai 2010, le Conseil d'Etat statuant au contentieux a, d'une part, annulé l'arrêt de la cour administrative de Marseille en date du 11 décembre 2006, en tant qu'il statue sur la requête d'appel de la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI et, d'autre part, ordonné un supplément d'instruction avant de se prononcer sur cette requête, aux fins de permettre à l'administration de présenter, pour déterminer la valeur locative des installations du port au titre des années 1996, 1997, 1998 et 1999, une méthode prenant en compte les spécificités du port de plaisance de Port-Camargue ; qu'à la suite des réponses fournies au supplément d'instruction, la huitième sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat a décidé, par une décision en date du 13 juillet 2011, en application des dispositions des articles R. 623-1 et R. 623-2 du code de justice administrative, de procéder à une enquête au cours de laquelle les parties ont été entendues ; que le procès-verbal de cette audience d'instruction, qui s'est tenue le 21 septembre 2011, a été communiqué à celles-ci le 26 septembre 2011 ;
Sur les éléments à prendre en compte dans le calcul de la valeur locative des installations du port de plaisance de Port Camargue :
Considérant qu'il résulte de l'instruction, notamment des déclarations des parties lors de l'audience d'instruction, de la concession à charge d'endigage du rivage de la mer en date du 4 juin 1970, du cahier des charges annexé aux actes de cession de la ZAC de Port- Camargue, approuvé par le préfet du Gard et daté du 26 mai 1970, du procès-verbal de remise au service maritime et de navigation du Languedoc Roussillon et de déclaration d'incorporation au domaine public maritime des plans d'eau des 1ère et 2ème tranches des marinas de Port- Camargue en date du 29 mars 1978, des actes de vente, du règlement intérieur et de la fiche de propriété cadastrale relatifs aux marinas produits dans l'instance ainsi que du plan de 1997 établi par un géomètre expert sur fond de plan cadastral indiquant une limite du domaine public maritime artificiel fixée à 50 cm de l'extrémité des quais sur le plan d'eau, que les quais ou ouvrages d'accostage de la partie privée du port de plaisance appartiennent aux propriétaires des marinas et que les enrochements et talus sur lesquels sont édifiées les marinas ne constituent pas un élément du domaine public maritime dont le coût de construction devrait être pris en compte pour l'appréciation de la valeur de construction du port servant de base au calcul de la valeur locative des installations portuaires ;
Considérant, par suite, que le bien à évaluer se limite aux ouvrages portuaires constitués par les ouvrages d'accostage du port public ainsi que les divers ouvrages de protection délimitant les plans d'eau, les avant-port, bassins et chenal, à l'exclusion des enrochements, des talus et des quais des marinas et des autres immeubles de l'enceinte portuaire faisant l'objet d'évaluations cadastrales séparées ;
Sur la détermination de la valeur locative des terrains et des installations du port :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au même code : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe III : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause . / La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ; qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
Considérant, en premier lieu, qu'il n'est pas contesté qu'il ne peut être recouru aux méthodes d'évaluation prévues par le premier alinéa de l'article 324 AC de l'annexe III ;
Considérant, en deuxième lieu, que le ministre n'est pas fondé à déterminer la valeur de reconstruction de l'immeuble au 1er janvier 1970 sur la seule base du coût moyen unitaire de construction d'un poste d'amarrage dans les ports de plaisance tel qu'il ressortirait de diverses études portant sur divers ports de plaisance, dès lors que cette méthode n'est pas conforme aux dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III et qu'en outre elle ne prend pas en compte les spécificités de Port-Camargue ;
Considérant, en troisième lieu, que la valeur locative doit être déterminée, comme le soutient la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI, par application du second alinéa de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, en ajoutant à la valeur vénale du terrain la valeur de reconstruction de l'immeuble au 1er janvier 1970, diminuée d'un abattement représentatif de sa vétusté et de sa dépréciation ; qu'il doit être ensuite appliqué, pour l'obtention de la valeur locative, un taux d'intérêt à cette valeur vénale ;
Considérant que, d'une part, la valeur de reconstruction correspond au prix de revient des constructions, tel qu'enregistré dans les écritures comptables de la chambre de commerce et d'industrie de Nîmes, Bagnols, Uzès, Le Vigan, dans le cadre de la concession portuaire et de la concession à charge d'endigage du rivage de la mer, consenties par l'Etat respectivement les 4 juin 1969 et 4 juin 1970 ; que le ministre n'est pas fondé à contester la valeur résultant, selon la commune, de ce calcul, soit 8 510 489 euros, au motif qu'elle n'inclurait pas le coût des travaux liés aux quais des marinas et à la délimitation de ces marinas, dès lors qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, ces quais et ces terrains ne sont pas compris dans les ouvrages à évaluer ; que, par ailleurs, le ministre ne conteste pas utilement la valeur ainsi obtenue en faisant valoir, d'une part, qu'elle aboutirait à une valeur locative par anneau inférieure à celle résultant des tarifs de location actuels et, d'autre part, que la comptabilité de la chambre de commerce et d'industrie aurait été jusqu'en 1992 une comptabilité de type administratif ; qu'en revanche, si la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI conteste le taux d'actualisation retenu par l'administration pour déterminer la valeur vénale des constructions au 1er janvier 1970, à savoir l'indice Insee du coût de la construction, et propose de lui substituer l'indice de la Fédération française du bâtiment (FFB), elle n'établit pas en quoi ce dernier constituerait, pour l'actualisation du prix de revient de l'ensemble immobilier que constitue Port-Camargue, un taux plus approprié ; qu'il n'y a donc pas lieu de réduire le taux d'actualisation retenu par l'administration ; que par suite la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 s'établit à 3 997 947 euros ; que le ministre ne conteste pas le taux d'abattement pour vétusté et dépréciation immédiate de 40 % retenu par la commune ; que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la valeur de reconstruction s'élève à 2 398 768 euros ;
Considérant que, d'autre part, la valeur vénale du terrain du port, qui était partiellement soumis à l'action des flots avant l'édification des installations portuaires, peut, dans les circonstances particulières de l'espèce et ainsi que le propose la commune, être déterminée à partir du produit de la superficie du port (60 hectares) et de la valeur unitaire par mètre carré du terrain telle qu'elle figure dans l'acte établi par le préfet du Gard et publié le 24 juin 1970 au bureau des hypothèques de Nîmes, procédant au transfert de propriété à la chambre de commerce et d'industrie de Nîmes de la première tranche de terrains exondés à la suite des travaux d'endigage (46 hectares), qui, contrairement à ce que soutient le ministre, doit être regardée comme une transaction mentionnée à l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ; que cette valeur s'élève ainsi à 91 200 euros ; que le ministre n'est pas fondé à contester cette valeur en se fondant sur le prix de cession de divers terrains à bâtir situés dans la même commune, d'une surface comprise entre 372 et 40 675 m² et vendus entre 2003 et 2006, qui constituent des transactions trop éloignées de la date de référence et dont il n'est pas établi qu'elles aient porté sur des terrains situés dans une zone comparable au sens de l'article 324 AC ;
Considérant, enfin, que doit être appliqué à la valeur vénale ainsi déterminée de 2 489 968 euros le taux d'intérêt de 5 % retenu par les parties ; qu'il n'y a pas lieu de corriger cette valeur locative par l'application d'un coefficient de commercialité qui n'est pas prévu par les dispositions du code général des impôts applicables en cas d'évaluation d'un bien par appréciation directe ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la valeur locative du port s'élève à 124 498 euros au 1er janvier 1970 ; que, dès lors que les impositions contestées ont été initialement établies par l'administration sur la base d'une valeur locative égale à 533 470 euros, la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a refusé de faire droit à sa demande en décharge dans la mesure de la réduction de la valeur locative ainsi définie ; qu'il y a lieu de réformer le jugement dans cette mesure ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 3 000 euros à la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI ;
D E C I D E :
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Article 1er : La valeur locative des ouvrages portuaires constitués par les ouvrages d'accostage du port public ainsi que les divers ouvrages de protection délimitant les plans d'eau, les avant-port, bassins et chenal de Port-Camargue est fixée à 124 498 euros au 1er janvier 1970.
Article 2 : Les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises en recouvrement les 31 août 1996, 1997, 1998 et 1999 sont réduites à concurrence de la réduction de la valeur locative définie à l'article 1er.
Article 3 : Le jugement du 10 juillet 2003 du tribunal administratif de Montpellier est réformé en ce qu'il a de contraire à la présente décision.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI est rejeté.
Article 5 : L'Etat versera à la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 6 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DU GRAU-DU-ROI, à la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement et à la chambre de commerce et d'industrie de Nîmes, Uzès, Bagnols, Le Vigan.
