Vu la requête enregistrée le 3 mai 1994 au greffe de la cour, présentée pour M. et Mme A..., demeurant ... par Me Denoyez, avocat ;
M. et Mme A... demandent à la cour :
1 ) d'annuler le jugement en date du 16 mars 1994 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation des arrêtés en date du 5 mars 1993 et 20 juillet 1993 du maire de Loix-en-Ré accordant respectivement un permis de lotir à M. Z... et un permis de construire à M. et Mme Y... ;
2 ) d'annuler ces arrêtés ;
3 ) de condamner la commune de Loix en Ré à leur payer la somme de 10.000 F au titre des dispositions de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 20 février 1997 :
- le rapport de M. DESRAME, rapporteur ;
- les observations de Me DENOYEZ, avocat de M. et Mme A... ;
- les observations de Me MARLAUD substituant Me HAIE, avocat de la commune de Loix-en-Ré ;
- les observations de Me VAISSIERE substituant Me GADRAT, avocat de M. et Mme Y... ;
- et les conclusions de M. BRENIER, commissaire du gouvernement ;
Sur la légalité de l'autorisation de lotir en date du 5 mars 1993 :
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété" ; et qu'aux termes du troisième alinéa du même article : "Ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière : a) les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l'affectation n'est pas destinée à être modifiée dans le même délai ..." ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. Z... qui était propriétaire sur le territoire de la commune de Loix-en-Ré au lieudit "La Déramée" d'un ensemble immobilier de 3275 m2 de surface au sol comprenant trois immeubles bâtis a vendu le 12 juin 1990 aux époux A... un ancien couvent édifié sur trois parcelles pour une superficie de 336 m2 et le 31 mai 1991 aux époux X... un immeuble alors à usage de restaurant édifié sur quatre parcelles d'une superficie totale de 1284 m2 ; qu'après l'avoir proposée aux époux A... qui ne l'ont pas voulue, il a enfin vendu le 29 octobre 1992 une parcelle nue de 667 m2 aux époux Y... dans le but d'y faire édifier par ceux-ci une construction ;
Considérant que le premier détachement effectué en 1990 au profit des époux A... a porté sur un bâtiment existant depuis plus de dix ans et n'a, à aucun moment, eu pour résultat l'implantation d'un bâtiment nouveau ; que la deuxième vente intervenue en 1991 au profit des époux X... portait sur un immeuble bâti mais qui a reçu un changement d'affectation et qui est de ce fait assimilable à une implantation de bâtiment eu égard aux termes mêmes de l'article R.315-1 précité ; que la troisième vente de 1992 au profit des époux Y... porte sur un terrain à bâtir et donc concerne l'implantation d'un bâtiment ; qu'à cette dernière date, la propriété de M. Z... avait fait l'objet de trois détachements de parcelles dont deux seulement avaient eu pour effet l'implantation d'un bâtiment ; qu'il s'ensuit que le nombre de divisions de propriété visé par les dispositions précitées n'ayant pas été dépassé, M. Z... n'était pas tenu de solliciter une autorisation de lotir préalablement au troisième détachement ;
Considérant toutefois que les requérants font valoir que M. Z... a entrepris sur la construction dont il restait propriétaire des travaux en ayant modifié l'aspect extérieur, du fait du murage de certaines ouvertures et de la modification de la toiture et qu'il a même obtenu le 1er août 1995 un permis de construire pour effectuer d'importants travaux d'agrandissement de sa maison ; que de tels travaux équivaudraient à l'implantation d'un bâtiment au sens de ces dispositions ;
Mais considérant, d'une part, que des travaux conduisant à la modification de l'aspect extérieur d'une construction, s'ils peuvent nécessiter dans certains cas l'obtention d'un permis de construire en application des dispositions de l'article L.421-1 du code de l'urbanisme, ne sont pas, contrairement au changement de destination d'une construction, assimilés à l'implantation d'un bâtiment nouveau par les dispositions des articles R.315-1 et R.315-4 du code de l'urbanisme et que, d'autre part, et à supposer même que M. Z... aurait eu à l'époque des différents détachements l'intention d'effectuer un agrandissement de la construction dont il avait gardé la propriété, il ne résulte aucunement des dispositions de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme, qu'un agrandissement même significatif d'une construction existante devrait être regardé comme équivalent à l'édification d'une construction nouvelle et constituerait de ce fait l'implantation d'un bâtiment nouveau au sens de ces dispositions ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que le tribunal administratif de Poitiers a estimé que l'arrêté du 5 mars 1993 accordant un permis de lotir à M. Z... n'avait pas, vue son inutilité, pu conférer à l'intéressé des droits nouveaux et, qu'en conséquence, il ne pouvait faire grief aux tiers qui n'étaient de ce fait pas recevables à en demander l'annulation ;
Sur la légalité du permis de construire délivré le 20 juillet 1993 :
Considérant que les moyens tirés de l'illégalité de l'autorisation de lotir délivrée par le maire de Loix-en-Ré à M. Z... sont, pour les raisons évoquées ci-dessus, inopérants à l'encontre du permis de construire délivré le 20 juillet 1993 à M. et Mme Y..., lequel ne saurait trouver son fondement légal dans un arrêté de lotir qui n'avait pas à être sollicité ;
Considérant que le fait que le certificat d'urbanisme joint à la demande de permis de construire déposée par M. Y... ne serait pas le dernier demandé par M. Z... mais un ancien certificat datant de plus de deux ans est, en tout état de cause, sans incidence sur la légalité du permis de construire qui a été délivré sur la base des règles d'urbanisme existantes lors de sa délivrance ;
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article UA3 du plan d'occupation des sols de la commune de Loix-en-Ré : "1. Accès : tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil ... les accès doivent être adaptés à l'opération, avoir une largeur minimale de trois mètres et être aménagés de façon à apporter la moindre gène à la circulation. 2. Voirie ... les voies privées ouvertes à la circulation automobile doivent avoir une emprise moyenne de quatre mètres si la longueur est inférieure à 50 mètres et si la voie dessert au plus quatre logements" ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la voie d'accès au terrain appartenant aux époux Y... ne dessert en fait que les habitations de M. Z... et M. Y..., qu'elle n'est pas destinée à être empruntée par les véhicules de services publics ni par tout autre véhicule ; que n'étant donc pas ouverte à la circulation, elle ne saurait, dès lors, constituer une voie privée au sens des dispositions de l'article UA3-2 du plan d'occupation des sols précité ; qu'il s'agit par contre d'une simple servitude de désenclavement, au sens des dispositions de l'article UA3-1 du plan d'occupation des sols, au demeurant consentie par acte notarié ; que cet accès qui est large à son débouché sur la rue de la Violette de 3,21 mètres, répond aux exigences de ces dispositions ; que dans la mesure où il ne s'agit pas d'une voie privée, les règles de prospect prévues par rapport aux voies privées et publiques ne sont pas applicables ;
Considérant qu'eu égard aux caractéristiques du passage et au nombre des constructions effectivement desservies, le maire de Loix-en-Ré a pu sans commettre d'erreur manifeste d'appréciation estimer que la desserte de la construction envisagée par M. Y... répondait aux exigences de l'article R.111-4 du code de l'urbanisme ;
Considérant que le moyen tiré de ce que le coefficient d'occupation des sols serait dépassé n'est pas assorti des précisions suffisantes permettant au juge d'appel, devant qui il est soulevé pour la première fois, d'en apprécier la portée ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation du permis de lotir délivré le 5 mars 1993 à M. Z... et du permis de construire délivré le 20 juillet 1993 par le maire de Loix-en-Ré à M. et Mme Y... ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel :
Considérant, d'une part, que les dispositions de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel font obstacle à ce que la commune de Loix-en-Ré, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamnée à verser à M. et Mme A... une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Considérant, d'autre part, qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions précitées, de condamner M. et Mme A... à payer à M. et Mme Y... et à la commune de Loix-en-Ré la somme de 5.000 F chacun ;
Article 1er : La requête de M. et Mme A... est rejetée.
Article 2 : M. et Mme A... verseront à M. et Mme Y... d'une part et à la commune de Loix-en-Ré d'autre part une somme de 5.000 F chacun au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel.
