Vu la requête enregistrée au greffe de la cour le 19 novembre 2007, présentée pour la SCI ANJE, dont le siège est 82 rue Victor Hugo à Périgueux (24000), par Me Grand, avocat ;
La SCI ANJE demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 20 septembre 2007 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté sa demande dirigée contre l'arrêté en date du 31 juillet 2006 par lequel le maire de Saint Georges d'Oléron a délivré une autorisation de lotir pour cinq lots à la Durandière , au bénéfice de la SARL Magis Aquitaine Promotion ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir cet arrêté ;
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 juin 2009 :
- le rapport de M. Richard, premier conseiller ;
- les observations de Me Grand, avocat de la SCI ANJE ;
- les observations de Me Roger, avocat de la SARL Magis Aquitaine Promotion ;
- et les conclusions de M. Gosselin, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée aux parties ;
Considérant que la SCI ANJE fait appel du jugement du 20 septembre 2007 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté sa demande dirigée contre l'arrêté en date du 31 juillet 2006 par lequel le maire de Saint-Georges d'Oléron a délivré une autorisation de lotir pour cinq lots à la Durandière , au bénéfice de la SARL Magis Aquitaine Promotion ;
Considérant que le moyen tiré de l'irrégularité du jugement, qui repose sur une cause juridique nouvelle, a été présenté par le conseil de la SCI ANJE après l'expiration du délai d'appel ; qu'il n'est donc pas recevable ;
Sur la légalité externe :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-4 II du code de l'urbanisme : L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord du représentant de l'Etat dans le département. Cet accord est donné après que la commune a motivé sa demande et après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Les communes intéressées peuvent également faire connaître leur avis dans un délai de deux mois suivant le dépôt de la demande d'accord. Le plan local d'urbanisme doit respecter les dispositions de cet accord ; qu'il ressort des pièces du dossier que le syndicat mixte du pays Marennes Oléron, dont est membre la commune de Saint-Georges d'Oléron, s'est doté d'un schéma de cohérence territoriale en 2005 ; que, dès lors, le maire de Saint-Georges d'Oléron n'était pas tenu, avant d'accorder l'autorisation de lotir litigieuse, de consulter la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites, et de demander l'accord du représentant de l'Etat dans le département ; qu'ainsi, l'autorisation de lotir contestée n'a pas été délivrée en violation des dispositions de l'article L. 146-4 II du code de l'urbanisme ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 315-1-1 du code de l'urbanisme, alors applicable : Les autorisations et actes relatifs au lotissement sont délivrés dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat : a) Dans les communes où une carte communale ou un plan local d'urbanisme a été approuvé, au nom de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale ou de l'Etat, selon les cas et modalités prévus aux articles L. 421-2-1 à L. 421-2-8 ; les dispositions de l'article L. 421-9 sont alors applicables ; b) Dans les autres communes, au nom de l'Etat. La demande d'autorisation de lotir précise le projet architectural et paysager du futur lotissement, qui doit comprendre des dispositions relatives à l'environnement et à la collecte des déchets. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux projets de lotissement comportant un nombre de lots constructibles inférieur à un seuil défini par décret en Conseil d'Etat ; que l'entrée en vigueur de cette disposition est subordonnée à la publication d'un décret en Conseil d'Etat auquel elle se réfère ; qu'au jour de la décision litigieuse, ce décret n'était pas publié ; que, dès lors, le moyen tiré de l'absence de projet architectural et paysager ne saurait être accueilli, alors même que le lotissement projeté se situerait à proximité de la zone naturelle protégée du marais de Douhet, de la zone naturelle de la plage, et serait affecté d'une déclivité naturelle du terrain d'assiette ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-4 du code de l'urbanisme : La demande d'autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à réaliser l'opération sur le terrain (...) ; qu'il est constant qu'à la date de dépôt de la demande d'autorisation de lotir, la SARL Magis Aquitaine Promotion était titulaire d'une promesse de vente des parcelles AS 105, AS 217 et AS 220, appartenant aux consorts Joubert ; que la division de la parcelle AS 220 en sept parcelles n'a pas par elle-même d'incidence sur le périmètre du lotissement ; que la SARL Magis Aquitaine Promotion produit les compromis de vente consentis par les consorts Joubert pour les parcelles AS 273, AS 274, et AS 275, issues de la division de la parcelle AS 220, et devant être acquises par MM. Vigier, Angles, et Geny, dont la SARL Magis Aquitaine Promotion soutient sans être contredite qu'ils ne sont bénéficiaires que de compromis de vente ; qu'il est constant que la parcelle AS 210 n'est pas incluse dans le périmètre du lotissement ; qu'ainsi, en l'état du dossier qui lui était soumis, le maire de la commune de Saint-Georges d'Oléron n'a pas méconnu les dispositions précitées de l'article R. 315-4 du code de l'urbanisme en estimant que la SCI ANJE devait être regardée comme justifiant d'un titre l'habilitant à présenter une demande d'autorisation de lotissement concernant un terrain cadastré AS 105, AS 217 et AS 220 ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme, alors applicable : Le dossier joint à la demande est constitué des pièces ci-après : a) Une note exposant l'opération, précisant ses objectifs et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés découlant de l'opération projetée ; b) Le plan de situation du terrain notamment par rapport à l'agglomération ; c) Un plan de l'état actuel du terrain à lotir et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande d'autorisation ne concerne pas la totalité de la propriété, la partie que l'auteur de la demande entend ne pas incorporer au lotissement ; d) Un plan définissant la composition d'ensemble du projet et faisant apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative, ainsi que les plantations à conserver ou à créer, ce plan pouvant se présenter sous la forme d'un plan de masse et pouvant également faire apparaître la division parcellaire ; ... h) L'étude d'impact définie à l'article R. 122-3 du code de l'environnement, lorsque l'opération est située en dehors d'une commune ou partie de commune dotée d'un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé et permet la construction d'une surface hors oeuvre nette de 3 000 mètres carrés ou plus... ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a joint à sa demande le plan de situation du terrain, le plan de l'état actuel du terrain et le plan de composition du projet ; que la note de présentation produite par le pétitionnaire expose les objectifs et indique les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement, la qualité de l'architecture ; que le contenu de ces documents comporte effectivement les informations requises par l'article R. 315-5 précité ; que, dans ces conditions, le moyen tiré de ce que l'administration n'était pas complètement informée sur le projet en raison d'erreurs entachant la demande manque en fait ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient la société requérante, la note de présentation mentionne l'existence d'une zone de marais à proximité du lotissement projeté ; que cette note de présentation fait état de la situation environnementale et architecturale du lotissement, de la morphologie du terrain et du couvert végétal, présente le parti urbanistique adopté, fixe le type des constructions et les matériaux qui devront être utilisés, afin que le projet s'intègre au mieux dans l'environnement, réserve le cas des plantations, prévoit les modalités de raccordement au réseau d'assainissement et au réseau d'eaux pluviales ; que les dispositions qu'elle contient constituent des mesures destinées à assurer l'insertion du projet dans le site et le respect de l'environnement ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la demande d'autorisation de lotissement, que le projet contesté, dont il est constant qu'il était situé dans une commune répondant aux exigences fixées par l'article précité, comportait une surface hors oeuvre nette (SHON) de 2 800 m2 ; qu'ainsi, l'établissement de l'étude d'impact prévue par les dispositions précitées de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme n'était pas en l'espèce requis, alors même que le lotissement projeté se situerait à proximité de la zone naturelle protégée du marais de Douhet, de la zone naturelle de la plage, et serait affecté d'une déclivité naturelle du terrain d'assiette ; que, par suite, le moyen tiré de l'absence d'étude d'impact doit être écarté ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-18 du code de l'urbanisme, alors applicable : Le service chargé de l'instruction de la demande procède, au nom de l'autorité compétente pour statuer, à cette instruction et recueille, auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressées par le projet de lotissement, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. Il vérifie que les prescriptions de l'article L. 315-6 ont été respectées... Les personnes publiques, services ou commissions consultés en application des alinéas précédents, qui n'ont pas fait connaître leur réponse dans le délai d'un mois à dater de la réception de la demande d'avis, sont réputés avoir émis un avis favorable... Lorsque la réalisation du lotissement envisagé est subordonné à l'avis ou à l'accord d'une autorité, d'un service ou d'une commission en application de la loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques, de la loi du 2 mai 1930 sur la protection des monuments naturels et des sites, du chapitre III de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature, ou des articles L. 642-3 et L. 642-4 du code du patrimoine, l'autorité, le service ou la commission consulté peut faire connaître, par décision motivée, au service chargé de l'instruction de la demande son intention d'utiliser un délai plus long qui ne peut, en tout état de cause, excéder quatre mois... Le service chargé de l'instruction de la demande consulte en tant que de besoin les autorités et services publics habilités à demander que soient prescrites les contributions mentionnées à l'article L. 332-12... ;
Considérant qu'il résulte des termes de l'arrêté litigieux du 31 juillet 2006 autorisant le lotissement que le maire de la commune de Saint-Georges d'Oléron a obtenu l'avis favorable de l'architecte des bâtiments de France le 13 février 2006, de la direction régionale des affaires culturelles le 27 janvier 2006, de France Télécom le 3 mars 2006, d'EDF-GDF le 31 janvier 2006 ;
Considérant que la circonstance que les documents commerciaux diffusés auprès du public seraient différents de ceux fournis à l'autorité administrative chargée de l'instruction de la demande est sans incidence sur la légalité de la décision litigieuse ;
Sur la légalité interne :
Considérant que le moyen tiré de ce que le terrain concerné par le projet de lotissement ne serait pas desservi par des équipements en eau et assainissement collectif manque en fait ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme : Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble... notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation... Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques... ; qu'il ressort des pièces du dossier que les cinq lots projetés sont desservis par une voie d'une largeur continue de 6 mètres qui débouche sur l'avenue de la Durandière ; que la configuration de cette voie, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu'elle ne permettrait pas la circulation, le stationnement des véhicules, et leur accès aux lots, ne présente aucun risque pour la sécurité et permet, au regard du nombre de logements à desservir, l'accès des véhicules, y compris des véhicules de secours ; que, par suite, le moyen selon lequel l'autorisation de lotissement aurait été délivrée en méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 111-4 manque en fait ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-28 du code de l'urbanisme : ... Dans tous les cas, l'autorisation de lotir peut également être refusée, ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, sur le fondement des dispositions mentionnées à l'article R. 111-1, lorsque, notamment, par la situation, la forme ou la dimension des lots, l'opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains, ou à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que l'opération projetée porterait atteinte aux espaces urbanisés proches ou au site avoisinant du marais ; que, dans ces conditions, le maire de Saint-Georges d'Oléron n'a pas commis une erreur manifeste d'appréciation en délivrant l'autorisation de lotir sollicitée par la SARL Magis aquitaine promotion ;
Considérant qu'alors même qu'est prévue la mise en oeuvre d'une station de relevage, il ne ressort pas des pièces du dossier que les réseaux existants ne permettraient pas l'évacuation des eaux usées et la récupération des eaux pluviales dans la zone concernée ;
Considérant qu'il n'est pas établi que les dispositions applicables à la hauteur des constructions ne pourraient être respectées en raison de la pente affectant le lotissement ;
Considérant qu'aux termes du paragraphe V de l'article L. 414-1 du code de l'environnement, les sites Natura 2000 font l'objet de mesures destinées à conserver ou à rétablir les habitats naturels et les populations des espèces de faune et de flore sauvage qui ont justifié leur délimitation ; que l'article L. 414-4 du même code prévoit que les projets d'ouvrage dont la réalisation est de nature à affecter de façon notable un site appartenant au réseau Natura 2000, font l'objet d'une évaluation de leurs incidences au regard des objectifs de conservation du site ; que si, à la suite de ces études, il s'avère que les projets d'ouvrage porteront atteinte à l'état de conservation des sites, ils ne peuvent être autorisés ou approuvés, par l'autorité administrative compétente, que dans les conditions prévues au III et au IV de ce même article ;
Considérant que les pièces du dossier ne permettent pas d'établir que le lotissement autorisé par l'arrêté litigieux est susceptible de porter atteinte à l'état de conservation des sites du marais de Brouage Ile d'Oléron qui auraient été visés par les dispositions des articles L. 414-1 et suivants du code de l'environnement ; que, dés lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté ; qu'au surplus, et en tout état de cause, le moyen tiré de l'absence d'évaluation des incidences du lotissement au regard des objectifs de conservation des sites n'est pas assorti de précisions permettant d'en apprécier le bien fondé ;
Considérant que si le terrain d'assiette du projet est situé entre la zone naturelle protégée du marais de Douhet et la zone naturelle constituée par une dune, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il ait été inclus dans un périmètre de zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique ou dans un site d'intérêt européen à protéger ; qu'il est également proche du port du Douhet, et du hameau de Plaisance , et confronte directement l'avenue de la Durandière ; qu'il est ainsi proche de plusieurs constructions et desservi par une voirie et des équipements publics ; que, dans ces conditions, le terrain d'assiette du projet concerné par l'autorisation de lotir contestée ne peut être regardé comme situé dans une zone à préserver ; qu'au surplus, l'arrêté litigieux organise la séparation des parties affectées à la construction des zones naturelles par la création de secteurs inconstructibles à l'intérieur du lotissement ; que, par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la mise en place d'un réseau d'éclairage composé de candélabres d'une hauteur de 3,50 m et de lampes de 100 Watts aurait un impact sur les zones naturelles voisines, ou que l'implantation de 5 logements serait cause de nuisances sonores particulières ; que, dans ces conditions, l'autorisation litigieuse n'est pas entachée d'erreur manifeste d'appréciation ;
Considérant que, dès lors que le plan d'occupation des sols qui prescrivait des clôtures de murs blancs a été annulé par un jugement du tribunal administratif, l'autorisation litigieuse pouvait légalement autoriser comme clôture des grillages en lieu et place de tels murs ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI ANJE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté sa demande ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'affaire, de condamner la SCI ANJE à verser à la commune de Saint-Georges d'Oléron et à la SARL Magis Aquitaine Promotion la somme de 1 500 € au titre des frais de procès non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI ANJE est rejetée.
Article 2 : La SCI ANJE versera la somme de 1 500 € à la commune de Saint-Georges d'Oléron et à la SARL Magis Aquitaine Promotion.
''
''
''
''
2
No 07BX02300
