Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme J... D..., Mme L... B... C... et Mme K... E... ont demandé au tribunal administratif de La Réunion d'annuler l'arrêté du 27 avril 2018 par lequel le maire de Saint-Denis a accordé à la SCCV Ti'Gaillard un permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble de quarante et un logements sur la parcelle HA 112, située allée des Terrasses sur la commune de Saint-Denis, ainsi que la décision du 25 juillet 2018 rejetant leur recours gracieux contre cet arrêté.
Par un jugement n° 1800806 du 26 novembre 2019, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 26 février 2020, Mme J... D... et Mme K... E..., représentées par Me I..., demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de la Réunion du 26 novembre 2019 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 27 avril 2018 par lequel le maire de Saint-Denis a accordé un permis de construire à la SCCV Ti'Gaillard sur la parcelle cadastrée HA 112 située allée des Terrasses Montgaillard-Camélias et la décision de rejet de leur recours gracieux formé le 25 juillet 2018 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- c'est à tort que le tribunal a jugé qu'elles ne justifiaient pas d'un intérêt à agir dans la mesure où elles sont propriétaires d'appartements situés dans la résidence Montgaillard implantés sur les parcelles jouxtant celle objet du permis de construire contesté et cette future construction va modifier les conditions de jouissance de leur appartement ;
- l'arrêté contesté méconnait les dispositions de l'article R. 431-19 du code de l'urbanisme en ce qu'une autorisation de défrichement aurait dû être déposée par le pétitionnaire ;
- la notice du dossier de demande de permis de construire est erronée dès lors qu'elle mentionne que la parcelle ne présente pas d'arbre de haute-tige remarquable nécessitant d'être conservé, et méconnait ainsi les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ;
- le permis de construire méconnait les dispositions du IX du 2° du plan local d'urbanisme de Saint-Denis en ce que l'allée des Terrasses est une voie privée ;
- le permis de construire méconnait les dispositions de l'article 8 de la zone Um du règlement du plan local d'urbanisme.
Par un mémoire enregistré le 5 janvier 2021, la commune de Saint-Denis, représentée par Me F..., conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des appelantes d'une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable en l'absence de notification du recours conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les appelantes ne justifient pas d'un intérêt à agir au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- les moyens développés par les appelantes ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 7 janvier 2021, la SCCV Ti'Gaillard, représentée par Me H..., conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des appelantes d'une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable en l'absence de notification du recours conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les appelantes ne justifient pas d'un intérêt à agir au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- les moyens développés par les appelantes ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code forestier ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme G... A...,
- et les conclusions de M. Romain Roussel, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Le 27 avril 2018, le maire de Saint-Denis a délivré à la SCCV Ti'Gaillard un permis de construire afin de réaliser quarante et un logements sur un terrain situé allée des Terrasses au lieu-dit Montgaillard sur la parcelle cadastrée HA 112. Mme D..., Mme E... et Mme B... C... ont demandé au maire de Saint-Denis, le 17 juillet 2018, le retrait de cet arrêté. Par une lettre du 25 juillet 2018, le maire de Saint-Denis a rejeté leur recours gracieux. Mme D... et Mme E... relèvent appel du jugement du tribunal administratif de La Réunion du 26 novembre 2019 rejetant leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 27 avril 2018 ainsi que de la décision du 25 juillet 2018.
Sur la fin de non-recevoir :
2. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux (...) ".
3. Il ressort des pièces du dossier que la requête, enregistrée au greffe de la cour le 26 février 2020, a été notifiée au maire de Saint-Denis et à la société SCCV Ti'Gaillard, par courriers recommandés avec avis de réception, le 3 mars 2020, soit dans le délai de quinze jours prévu par les dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme doit être écartée.
Sur la régularité du jugement :
4. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation (...) ". Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
5. Le tribunal administratif de La Réunion a rejeté comme irrecevable la demande présentée par Mme D..., Mme B... C... et Mme E... au motif qu'elles ne justifiaient pas d'un intérêt à agir contre l'arrêté du 27 avril 2018. Il ressort cependant des pièces du dossier, et notamment du constat d'huissier établi le 20 février 2020 produit pour la première fois en appel, que Mme D... réside dans un appartement situé au 4ème étage de la résidence les Terrasses de Montgaillard, sur les parcelles cadastrées HA 113, 114 et 117, et que sa terrasse offre une vue directe sur la parcelle boisée en friche, terrain d'assiette du projet. En outre, la résidence des Terrasses de Montgaillard dispose de deux entrées dont une dans l'allée des Terrasses, voie permettant l'accès au projet de construction contesté, qui est de nature à avoir un impact sur les conditions de circulation sur cette voie ainsi que cela ressort, notamment, du constat d'huissier cité ci-dessus. Ainsi, dès lors que Mme D... est voisine immédiate du terrain d'assiette du projet de construction contesté et que celui-ci est de nature, eu égard à son volume et à sa hauteur et au fait qu'il doit être implanté sur un terrain naturel actuellement non bâti, à affecter directement les conditions d'utilisation ou de jouissance de son bien, elle justifie d'un intérêt à agir contre l'arrêté contesté, alors même que le projet s'insère dans une zone urbanisée. Par suite, c'est à tort que le tribunal a rejeté comme irrecevable la demande dont il était saisi. Son jugement du 26 novembre 2019 doit, dès lors, être annulé.
6. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par Mme D... et Mme E... devant le tribunal administratif de La Réunion.
Sur la légalité de l'arrêté du 27 avril 2018 :
7. Aux termes de l'article R. 431-19 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement en application des articles L. 341-1, L. 341-3 ou L. 214-13 du code forestier, la demande de permis de construire est complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d'autorisation de défrichement est complet, si le défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l'état des terrains et si la demande doit ou non faire l'objet d'une enquête publique ". Aux termes de l'article L. 341-1 du code forestier : " Est un défrichement toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière. (...) ". Aux termes de l'article L. 341-3 du code forestier : " Nul ne peut user du droit de défricher ses bois et forêts sans avoir préalablement obtenu une autorisation (...) ". Aux termes de l'article L. 342-1 du code forestier : " Sont exemptés des dispositions de l'article L. 341-3 les défrichements envisagés dans les cas suivants : / 1° Dans les bois et forêts de superficie inférieure à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département ou partie de département par le représentant de l'Etat, sauf s'ils font partie d'un autre bois dont la superficie, ajoutée à la leur, atteint ou dépasse ce seuil (...) ". Aux termes de l'article L. 374-6 du code forestier : " Pour son application à La Réunion, l'article L. 342-1 est ainsi rédigé : " Art. L. 342-1. Sont exemptés des dispositions de l'article L. 341-5 applicable à La Réunion : (...) 3° Les bois de moins de 4 hectares, sauf s'ils font partie d'un autre bois qui complète la contenance à 4 hectares ou s'ils sont situés sur le sommet ou la pente d'une montagne, ou bien s'ils se trouvent à l'origine d'une source permanente, ou s'ils proviennent de reboisements exécutés en application des chapitres II et V du titre IV du livre Ier. " "
8. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que la superficie du terrain d'assiette du projet représente 3 002 m² et il n'est pas allégué que ce terrain ferait partie d'un autre bois qui complèterait sa contenance à 4 hectares ou qu'il serait situé sur le sommet ou la pente d'une montagne, ni qu'il se trouverait à l'origine d'une source permanente, ou proviendrait de reboisements exécutés en application des chapitres II et V du titre IV du livre Ier du code forestier. Ainsi, alors même que le terrain est boisé, il est exempté de l'obligation de demander une autorisation de défrichement en vertu de l'article L. 374-6 du code forestier. Par suite, les requérantes ne peuvent utilement se prévaloir du moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-19 du code de l'urbanisme.
9. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants (...) ".
10. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que les arbres présents sur le terrain d'assiette du projet présenteraient un caractère remarquable. En outre, les allégations des requérantes selon lesquelles deux arbres devraient être conservés ne sont pas assorties de précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé. Par suite, en indiquant dans la notice que le terrain d'assiette du projet est " en friche et que la parcelle ne présente pas d'arbre de haute tige remarquable nécessitant d'être conservé ", le pétitionnaire a suffisamment précisé la végétation et les éléments paysagers existants sur le terrain d'assiette du projet et n'a pas méconnu les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme.
11. Aux termes des dispositions générales du plan local d'urbanisme de Saint-Denis : " 2. Accès : / Pour être constructible un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée soit directement soit indirectement (...) / 3. Voies : / Pour être constructible un terrain doit être desservi, directement ou indirectement (accès) par une voie publique ou privée (...) ". Il résulte du lexique du plan local d'urbanisme que le terme accès est défini comme " le linéaire de façade (portail) dit " accès direct " ou de la construction (porche), ou l'espace (servitude de passage, bande de terrain), dit " accès indirect ", par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l'opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale ".
12. Il ressort des pièces du dossier que le projet est desservi par l'allée des Terrasses. Si une partie de cette voie privée n'est pas ouverte à la circulation en raison de l'existence d'un portail privatisant la voie pour la desserte d'un lotissement de maisons individuelles ainsi que le précise la notice du projet, ce portail se situe au-delà des entrées piétons et véhicules du projet. Contrairement à ce que soutiennent les requérantes, la voie d'accès au projet, qui dessert d'ailleurs d'autres constructions, est une voie privée réputée affectée à l'usage du public dès lors que son ouverture à la circulation publique résulte du consentement tacite des propriétaires. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions générales du plan local d'urbanisme relatives à l'accès n'est pas fondé.
13. Aux termes de l'article 8 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone Um : " Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété / Deux bâtiments non contigus, implantés sur une même propriété, devront respecter entre eux une distance L supérieure ou égale à la moyenne des hauteurs des façades en vis-à-vis et/ou des niveaux droits en vis-à-vis avec un minimum de 4 m (...) ". Le lexique du plan local d'urbanisme de Saint-Denis définit la contiguïté au sens élargi par la " présence de deux bâtiments formant un ensemble fonctionnel unique ", et représente à cet effet deux bâtiments reliés par une passerelle et une entrée commune.
14. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment du plan de masse, que le projet consiste en la réalisation de quatre bâtiments disposés perpendiculairement les uns aux autres. Toutefois, ces bâtiments reliés par des coursives de distribution et dont la circulation verticale commune est assurée par deux ascenseurs, peuvent être regardés, au sens de la définition du plan local d'urbanisme de Saint-Denis, comme constituant un ensemble fonctionnel unique. Par suite, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le projet méconnaitrait les dispositions de l'article Um8 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Denis en raison de la distance inférieure à quatre mètres entre les constructions.
15. Il résulte de ce qui précède que les requérantes ne sont pas fondées à demander l'annulation du permis de construire du 27 avril 2018 ni de la décision du 25 juillet 2018 rejetant leur recours gracieux.
Sur les frais liés au litige :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Denis, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent les appelantes au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme D... et Mme E... une somme de 1 500 euros à verser d'une part, à la commune de Saint-Denis et d'autre part, à la SCCV Ti'Gaillard en application de ces mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1800806 du 26 novembre 2019 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par Mme D... et Mme E... devant le tribunal administratif de La Réunion ainsi que leurs conclusions d'appel sont rejetées.
Article 3 : Mme D... et Mme E... verseront une somme globale de 1 500 euros à la commune de Saint-Denis en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Mme D... et Mme E... verseront une somme globale de 1 500 euros à la SCCV Ti'Gaillard en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à Mme J... D..., Mme K... E..., à la commune de Saint-Denis et à la SCCV Ti'Gaillard.
Délibéré après l'audience du 10 juin 2021 à laquelle siégeaient :
Mme Marianne Hardy, présidente,
M. Didier Salvi, président-assesseur,
Mme G... A..., première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2021.
La rapporteure,
Nathalie A...La présidente,
Marianne Hardy
La greffière,
Sophie Lecarpentier
La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 20BX00689 2
