Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. H... D... G... B... a demandé au tribunal administratif de La Réunion d'annuler l'arrêté du 21 décembre 2017 par lequel le maire des Avirons a délivré à M. E... un permis de construire en vue de l'extension d'une construction existante sur les parcelles cadastrées section AR n° 1098 et 1348 situées 38 chemin n° 1.
Par un jugement n° 1800358 du 17 décembre 2019, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et deux mémoires enregistrés les 17 février 2020, 25 février et 23 mars 2021, M. D... G... B..., représenté par Me Soler-Couteaux, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de La Réunion du 17 décembre 2019 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire des Avirons du 21 décembre 2017 accordant à M. E... un permis de construire ;
3°) de mettre à la charge de la commune des Avirons le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- les formalités prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ont été accomplies ; sa requête est par suite recevable ;
- le jugement est irrégulier en ce qu'il ne comporte pas la signature du rapporteur et du président de la formation de jugement ;
- contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la construction n'est pas implantée en limites séparatives mais en retrait de 70 centimètres de la limite séparative nord du terrain d'assiette du projet ;
- le dossier de demande de permis de construire comporte des incohérences entre le plan de coupe PCMI3 qui indique que le projet de construction est emplanté en limites séparatives et le plan de masse duquel il ressort que la construction est implantée à 0,70 mètres en retrait de la limite séparative nord du terrain d'assiette du projet ; ces incohérences ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative quant à la conformité du projet aux dispositions de l'article Uc 7.2 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le permis de construire méconnait l'article Uc 7.2 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le permis de construire méconnait l'article Uc 8.2 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le permis de construire méconnait l'article Uc 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme ; en renvoyant au service public d'assainissement non collectif de la commune pour déterminer les modalités d'assainissement des eaux usées du projet, le maire des Avirons s'est abstenu de prendre parti sur le projet en méconnaissance de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme.
Par des mémoires, enregistrés le 29 décembre 2020 et le 25 février 2021, M. C... E..., représenté par Me Benoiton, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de l'appelant d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la requête est irrecevable en ce que l'appelant n'a pas produit la preuve de la notification de son recours exigée par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- le moyen tiré de l'incomplétude du dossier, moyen procédant d'une cause juridique nouvelle en appel, n'est pas recevable ;
- les moyens tirés de la méconnaissance des articles Uc 8.2 et Uc 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme, nouveaux en appel, sont irrecevables ;
- les moyens développés par l'appelant ne sont pas fondés.
Par une lettre du 13 juin 2022, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour la cour de surseoir à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la régularisation des vices qui résulteraient de la méconnaissance de l'article Uc 8.2 du plan local d'urbanisme et de la combinaison des articles L. 421-6 du code de l'urbanisme et Uc 4.2 du plan local d'urbanisme.
La commune des Avirons, M. E... et M. D... G... B... ont présenté, les 22 et 23 juin 2022 des observations sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme F... A...;
- les conclusions de M. Stéphane Gueguein, rapporteur public ;
- et les observations de Me Erkel, représentant M. D... G... B....
Considérant ce qui suit :
1. Le 13 octobre 2017, M. E... a sollicité la délivrance d'un permis de construire afin de réaliser une extension sur une construction existante située sur les parcelles cadastrées section AR n° 1098 et 1348 situées 38 chemin n° 1. Par un arrêté du 21 décembre 2017, le maire des Avirons a accordé cette autorisation. M. D... G... B..., voisin immédiat du terrain d'assiette du projet, relève appel du jugement du 17 décembre 2019 par lequel le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
Sur la fin de non-recevoir :
2. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code (...) / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux (...) ". Aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite (...) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite (...) est acquis et pendant toute la durée du chantier (...) / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (...) ".
3. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'irrecevabilité tirée de l'absence d'accomplissement des formalités de notification prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ne peut être opposée, en première instance, en appel ou en cassation, qu'à la condition, prévue au deuxième alinéa de l'article R. 424-15 du même code, que l'obligation de procéder à cette notification ait été mentionnée dans l'affichage du permis de construire.
4. M. D... G... B... fait valoir sans être contredit que le panneau d'affichage du permis de construire contesté ne mentionnait pas l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ne peut être accueillie.
Sur la régularité du jugement :
5. Aux termes de l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience ".
6. Il ressort de la minute du jugement attaqué, transmise à la cour par le tribunal administratif de la Réunion, qu'elle a été signée par le rapporteur, le président et le greffier, conformément aux prescriptions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative cité au point précédent. La circonstance que l'ampliation du jugement qui a été notifiée aux parties ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur la régularité de ce jugement.
Sur la légalité de l'arrêté du 21 décembre 2017 :
7. M. D... G... B... qui avait soulevé des moyens de légalité interne à l'appui de sa demande présentée devant le tribunal administratif, est recevable, pour la première fois en appel, à invoquer les moyens tirés du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire et de la méconnaissance des articles 4.2 et 8.2 du plan local d'urbanisme applicable à la zone Uc, qui relèvent de la même cause juridique.
8. L'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.
9. Il ressort du plan de coupe et des plans de façade du dossier de demande de permis de construire que la construction projetée jouxte le mur existant situé sur la limite séparative nord du terrain d'assiette du projet. En outre, le permis de construire précise que " l'article Uc 7.1 et Uc 7.2 du plan local d'urbanisme de la commune des Avirons autorisent l'implantation en mitoyenneté sur deux limites séparatives " et il contient une prescription aux termes de laquelle " La construction devra jouxter la limite séparative de propriété sans saillie, retrait ni ouvrant d'aucune sorte ". Ainsi, alors même que le plan de masse indique un espace entre la construction et le mur propriété de l'appelant, les autres pièces du dossier ont permis à l'autorité compétente d'apprécier la conformité du projet aux dispositions applicables et, eu égard au caractère précis de la prescription édictée, l'appelant n'est pas fondé à soutenir que les pièces du dossier ont faussé l'appréciation de l'autorité qui a délivré le permis de construire.
10. Aux termes de l'article 7.2 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone Uc : " Les constructions peuvent être implantées sur une ou deux limites séparatives à condition que la profondeur de la construction n'excède pas : / 15 mètres pour les constructions à usage d'habitation, / 20 mètres en rez-de-chaussée pour les constructions à destination autre qu'habitation et 15 mètres à l'étage. / En cas de retrait, la distance comptée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la limite séparative, doit être au minimum de 1,90 mètre ".
11. Ainsi qu'il a été indiqué au point 9, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment du plan de coupe et des plans de façades, que la construction est implantée sur la limite séparative nord du terrain d'assiette du projet. Alors même que le plan de masse indique un espace entre la construction et le mur propriété de l'appelant, le permis de construire contesté comporte une prescription qui impose que la construction jouxte la limite séparative de propriété sans saillie, retrait ni ouvrant d'aucune sorte. Si la construction a été réalisée à 70 centimètres du mur existant, en méconnaissance de la prescription du permis de construire, cette circonstance, qui relève d'un litige relatif à l'exécution du permis de construire, n'a pas d'incidence sur la légalité du permis en litige. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 7.2 des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone Uc doit être écarté.
12. Aux termes de l'article 8.2 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone Uc : " Deux constructions principales non contigües, doivent être distantes d'au moins 6,00 mètres. Les dépendances non contigües aux constructions principales devront être distantes d'au moins 3,00 mètres de celle-ci ".
13. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le projet consiste en la construction d'une salle de musique et d'un bungalow indépendants. S'il ressort de la notice jointe au dossier de demande de permis de construire que " le projet est accessible depuis la construction existante au même niveau RDC du bâtiment existant ", qu'" un passage couvert est fermé sur 3 côtés relie le projet à la villa existante " et que " la création d'un escalier permet d'accéder au projet ", il ressort des plans et de l'insertion du dossier de demande de permis que d'une part, l'accès au bungalow qui dispose d'une terrasse entièrement ceinte d'une barrière, s'effectue par un escalier implanté en pleine terre, couvert d'un toit relié à la construction existante, et d'autre part, l'accès à la salle de musique s'effectue par un escalier également en pleine terre indépendant. La circonstance qu'un passage couvert aurait été prévu pour assurer la liaison entre le bungalow et la construction existante n'est pas de nature à faire regarder ceux-ci comme étant contigus. Par suite, dès lors que les bâtiments ne sont pas contigus à la construction existante et sont séparés de moins de trois mètres, l'appelant est fondé à soutenir que le projet méconnait les dispositions de l'article Uc 8.2 du plan local d'urbanisme.
14. Aux termes de l'article 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone Uc : " Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement. Toutefois, en l'absence ou l'insuffisance de ce réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à la règlementation en vigueur, est autorisé. Ce dispositif doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif d'assainissement, une fois celui-ci réalisé. / En cas de réalisation d'un assainissement non collectif, la superficie des parcelles devra être suffisante pour permettre l'implantation d'un dispositif conforme à la règlementation en vigueur ". Aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique (...) ". Il résulte nécessairement de ces dispositions que l'autorité qui délivre le permis de construire, si elle peut assortir celui-ci, au terme de l'instruction de la demande, de prescriptions précises n'affectant pas substantiellement le projet, ne peut en revanche s'abstenir de prendre parti sur un projet dont les caractéristiques essentielles sont définitivement déterminées, soit en assortissant l'autorisation délivrée de conditions trop imprécises, soit en prescrivant le renvoi à une concertation ou à une instruction complémentaire ultérieures.
15. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le projet consiste notamment en la réalisation d'un bungalow constitué d'un salon, d'une salle de bain et d'une mezzanine. Si la notice indique que la construction projetée sera raccordée à un système d'assainissement individuel existant sur la parcelle avec une fosse septique toutes eaux de 5 000 l avec épandage règlementaire, le permis de construire en litige prescrit en son article 2 que " il est demandé de prendre attache auprès du service public d'assainissement non collectif de la commune pour déterminer les modalités d'assainissement des eaux usées du projet ". En procédant de la sorte, le maire des Avirons a délivré un permis de construire qui ne prenait pas parti sur les modalités d'assainissement des eaux usées du projet et a renvoyé à une instruction complémentaire ultérieure auprès du service en charge de l'assainissement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 421-6 du code de l'urbanisme et Uc 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme est fondé.
Sur la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
16. En vertu de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, lorsque, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, le juge administratif estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, il sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations.
17. Les vices tirés de la méconnaissance de l'article Uc 8.2 du plan local d'urbanisme et de la combinaison des articles L. 421-6 du code de l'urbanisme et Uc 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme tel que retenus aux points 13 et 15 sont régularisables. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur la requête et d'impartir à M. E... un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt aux fins de notifier à la cour une mesure de régularisation sur ces points.
DÉCIDE :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête pour permettre à M. E... de notifier, le cas échéant, à la cour une mesure de régularisation des illégalités mentionnées aux points 13 et 15 du présent arrêt, dans le délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. H... D... G... B..., à M. C... E... et à la commune des Avirons.
Délibéré après l'audience du 28 juin 2022 à laquelle siégeaient :
Mme Elisabeth Jayat, présidente,
Mme Nathalie Gay, première conseillère,
Mme Laury Michel, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2022.
La rapporteure,
Nathalie A...La présidente,
Elisabeth Jayat
La greffière,
Virginie Santana
La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 20BX00543 2
