Vu la requête, enregistrée le 26 octobre 2004 au greffe de la Cour administrative de Douai, présentée pour la société VALCOR, dont le siège est Carrière Pierre Tockaert à Orchies (59310), représentée par ses représentants légaux, par Me Deschryver ; la société demande à la Cour :
11) d'annuler le jugement n° 04-2520 en date du 9 septembre 2004 par lequel le Tribunal administratif de Lille a annulé, à la demande de la société X, le permis de construire qui lui a été délivré le 1er mars 2004 par le maire d'Orchies ;
2°) de rejeter la demande présentée par la société X devant le Tribunal administratif de Lille ;
3°) de condamner la société X à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
La société soutient que le chemin d'accès à la parcelle à construire litigieuse, dont il est établi qu'il présente une largeur de 5,89 à 6 mètres et une pente de 5,5 % maximum, ne peut être regardé comme insuffisant pour satisfaire aux exigences de sécurité au sens de l'article UE3.1 du plan d'occupation des sols de la commune ;
Vu le mémoire, enregistré par télécopie le 29 septembre 2005, régularisé par la production de l'original le 30 septembre 2005, présenté pour la société X, qui conclut au rejet de la requête et à la condamnation la SA VALCOR à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que les différentes surfaces commerciales installées sur le site carrière Tockaert l'ont été dans le cadre d'une même opération d'aménagement foncière, et font l'objet d'une gestion commune ; que pour justifier du passage par la parcelle A 1551, la commune cite un extrait tronqué de l'acte d'achat de ladite parcelle ; qu'il appartient au pétitionnaire de justifier d'un droit à partir d'un titre pour prétendre ainsi empiéter sur les parcelles appartenant à la société X ; que le juge des référés du Tribunal de grande instance de Douai a jugé qu'il n'existait aucun titre établissant l'existence d'une servitude conventionnelle et que la servitude légale qui résulterait d'un état d'enclave est contestée et ne résulte pas de l'examen des plans ; que le conseil d'Etat a toujours considéré qu'un permis de construire devait être refusé quand un pétitionnaire invoquant un accès à créer sur une parcelle voisine ne pouvait justifier d'un accord ou d'une décision de justice lui reconnaissant un droit de passage et en fixant l'étendue ; qu'en outre, les accès jointifs à la voie publique ne permettent aucune visibilité de part et d'autre de la RD 938 sur 40 mètres ainsi que le prescrivent les dispositions de l'article UE3 du plan d'occupation des sols ; que le jugement administratif a jugé que la pente était excessive pour la desserte de tout un ensemble commercial ; que cette pente a un dénivelé de plus de 2,60 m sur plus de 30 mètres ; que la notice prévue par l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme est, en l'espèce, lacunaire car elle ne justifie pas des dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le paysage de la construction, ses accès et ses abords ; que contrairement aux dispositions de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, le dossier joint à la demande de permis de construire ne comportait pas davantage de documents photographiques permettant de situer le terrain dans son paysage proche et lointain, et de document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement ; qu'aucun document ne permet de faire apparaître la situation à long terme du paysage ; que le projet nécessitant 185 places de stationnement, il présente un déficit de 8 places et contrevient ainsi aux dispositions de l'article UE12 du plan d'occupation des sols ; qu'aux termes de ces mêmes dispositions, 331 places de parking au lieu des 248 prévues auraient dû être construites compte tenu de la surface hors oeuvre nette (SHON) totale construite sur le site pour les enseignes Intermarché, Bricomarché et Speedy ; que l'avis favorable donné par la commission de sécurité d'arrondissement du 22 janvier 2004 ne manque pas d'étonner et entache d'erreur manifeste d'appréciation le projet ;
Vu le mémoire, enregistré le 30 septembre 2005, présenté pour la commune d'Orchies, qui conclut à l'annulation du jugement attaqué, au rejet de la demande de première instance de la société X et à la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; elle soutient que s'agissant de l'application de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme et de l'article UE 3-I du plan d'occupation des sols, la commission d'accessibilité a émis un avis favorable au projet qui répond à l'importance et à la destination des immeubles ; que le dossier est conforme aux établissements recevant du public de type M2 ; que la voie d'accès en litige sert déjà à l'ensemble de la clientèle des autres magasins ; que si le chemin d'accès aux terrains à construire passe par la parcelle A 1551 appartenant à la société X, l'accès aux surfaces commerciales a été reconnu lors des autorisations d'urbanisme successives accordées pour ces constructions au titre d'une servitude de passage acquise depuis très longtemps par le propriétaire des sols précédents qui y exploitaient une scierie ; que l'extension de la surface Intermarché, qui existe depuis 15 ans, ne peut remettre en cause ce passage car l'utilisation de la parcelle est continue et n'a jamais fait l'objet d'une contestation quelconque ;
Vu la lettre en date du 14 novembre 2005 par laquelle la Cour a informé les parties, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que l'arrêt paraissait susceptible d'être fondé sur un moyen soulevé d'office ;
Vu les pièces complémentaires enregistrées par télécopie le 25 novembre 2005, régularisées par la production de l'original le 28 novembre 2005, produites pour la société VALCOR, par
Me Grardel ;
Vu la note en délibéré, enregistrée par télécopie le 1er décembre 2005, régularisée par la production de l'original le 2 décembre 2005, présentée pour la société X qui soutient qu'il n'y a jamais eu de servitude à quelque date que ce soit ; que le passage prévu dans la demande d'autorisation doit emprunter la totalité de la parcelle 1551 lui appartenant ;
Vu la note en délibéré, enregistrée le 6 décembre 2005, présentée pour la SA VALCOR ;
Vu la note en délibéré, enregistrée par télécopie le 12 décembre 2005, régularisée par la production de l'original le 13 décembre 2005, présentée pour la société X ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code civil ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 mars 2006 à laquelle siégeaient Mme Christiane Tricot, président de chambre, M. Olivier Yeznikian, président-assesseur et
Mme Agnès Eliot, conseiller :
- le rapport de Mme Agnès Eliot, conseiller ;
- les observations de Me Grardel, pour la société VALCOR, de Me Deleurence, pour la commune d'Orchies et de Me Savoye, pour la SA X ;
- et les conclusions de M. Jacques Lepers, commissaire du gouvernement ;
Sur la légalité de la décision attaquée en date du 1er mars 2004 :
Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme :
« Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie… » ;
Considérant que pour annuler, sur le fondement des dispositions précitées, le permis de construire délivré le 1er mars 2004 par la commune d'Orchies à la SA VALCOR en vue de l'extension d'une surface commerciale, le Tribunal administratif de Lille a relevé que le chemin d'accès à la parcelle d'implantation présentait une pente significative entre 4,6 % et 5,5 % ; qu'il ne ressort toutefois pas des pièces versées au dossier, compte tenu de la configuration des lieux et du site à construire, que cette pente présenterait des difficultés pour la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie ; que par suite, le maire d'Orchies, en délivrant le permis de construire litigieux, n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en estimant que le projet de construction de la société VALCOR ne méconnaissait pas les dispositions précitées ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article UE3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune d'Orchies : « Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fond voisin, éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du code civil. » ; qu'il ressort des pièces du dossier, qu'à la date du permis de construire attaqué, la parcelle sur laquelle la société VALCOR a été autorisée à édifier un bâtiment à usage de commerce disposait d'un accès sur la voie publique, eu égard d'une part aux différents accords passés entre la SCI Y et la société pétitionnaire pour l'utilisation de parkings, circulations et accès et pour des échanges de terrains entre ces deux sociétés et d'autre part, à l'existence d'un passage sur la parcelle A 1551 qui était, en l'absence de toute contestation de la part de la société X, habituellement utilisé pour desservir les commerces installés depuis 1986 sur le site Carrière Pierre Tockaert ; qu'ainsi, le maire de la commune d'Orchies pouvait légalement se fonder sur ces accès pour accorder le permis de construire dont le terrain d'assiette ne paraissait pas, dans ces conditions, enclavé ; que si la société X fait valoir que le passage ouvert sur la parcelle A 1551 porterait atteinte à son droit de propriété et qu'en tout état de cause, le terrain d'assise ne serait pas naturellement enclavé, ces circonstances qui n'ont été exprimées qu'après la délivrance du permis de construire, sont sans influence sur la légalité de cette décision, dès lors que les autorisations d'utilisation du sol accordées sous réserve du droit des tiers ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède, que la société VALCOR est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé sur les moyens ci-dessus examinés pour annuler le permis de construire litigieux ;
Considérant toutefois, qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la société X devant le Tribunal administratif de Lille et la Cour ;
Considérant qu'aux termes de l'article UE12 du plan d'occupation des sols de la commune d'Orchies, en ce qui concerne le secteur UEC pour les constructions à usage commercial « Dans le cas où l'installation commerciale a une surface inférieure à 2 000 m2 de SHON, il est exigé une place de stationnement pour 40 m2 de SHON… Dans le cas où l'installation commerciale a une surface égale ou supérieure à 2 000 m2 de SHON, il est exigé une place de stationnement pour 20 m2 de SHON » ;
Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que la demande de permis de construire qui fait l'objet de l'autorisation attaquée porte sur une extension commerciale d'une surface hors oeuvre nette de 1 119 m2 qui s'ajoute à des bâtiments existants de 2 588 m2 de surface hors oeuvre nette, soit un total de 3 707 m2 ; qu'en application des dispositions précitées, la surface commerciale en cause devait prévoir 185 places de stationnement alors que le projet n'en a prévu que 178 ; que si la
SA VALCOR soutient que la surface à prendre en considération doit correspondre à la seule installation commerciale, les dispositions du plan d'occupation des sols précitées se fondent sur la seule surface hors oeuvre nette, sans tenir compte de l'affectation des bâtiments ou de leur usage ; que la SA VALCOR ne saurait, par ailleurs, utilement invoquer la demande de permis de construire modificatif qu'elle a déposée le 4 juin 2004 pour la réalisation de places de stationnement supplémentaires, dès lors qu'elle ne justifie, ni même allègue avoir obtenu ledit permis ; que par suite, le permis de construire litigieux méconnaît les dispositions précitées et pour ce motif doit être annulé ;
Considérant, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, qu'aucun autre moyen soulevé par la société X n'est susceptible de conduire à l'annulation de la décision contestée ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la société VALCOR n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a annulé le permis de construire délivré le 1er mars 2004 ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant, d'une part, que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la société X qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamnée à verser à la SA VALCOR et à la commune d'Orchies la somme qu'elles demandent au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
Considérant, en revanche, qu'il y a lieu de faire application de ces dispositions et de condamner la SA VALCOR à verser à la société X la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SA VALCOR et les conclusions présentées par la commune d'Orchies au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 2 : La SA VALCOR versera à la société X la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SA VALCOR, à la commune d'Orchies, à la
SA X et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer.
Copie sera transmise au préfet du Nord.
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N°04DA00949
