Vu la requête, enregistrée le 25 mai 2009, présentée pour la S.C.I. SAINT-JOSEPH, dont le siège est au 156 chemin de la Brague à Châteauneuf-Grasse (06740), par Me Bertozzi ; La S.C.I. SAINT-JOSEPH demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0602339 du 12 mars 2009 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de la commune de Châteauneuf-Grasse en date du 7 novembre 2005 refusant de lui délivrer un permis de construire modificatif ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, ladite décision ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Châteauneuf-Grasse la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que le tribunal a omis de statuer sur le moyen tiré de l'application de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme et du principe des adaptations mineures ; que les constatations du procès-verbal du 30 novembre 2004 ont été utilement contestées par le rapport d'architecte du 6 mars 2006, qui détaille les opérations de calcul des hauteurs de la façade Nord ; que les calculs opérés le tribunal, qui n'a pas recouru au plan altimétrique, ne sont pas exacts ; que la hauteur en litige étant de 8,43 m, l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols n'est pas méconnu ; qu'à supposer même qu'il y ait dépassement de la hauteur autorisée, il doit être regardé comme une adaptation mineur au sens de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; qu'il existe, depuis décembre 2005, une borne d'incendie à 200 m de la construction ; que la construction initiale a été autorisée en 3ai 2006, soit antérieurement à la mise en application du plan de prévention des risques d'incendie de forêt du 11 avril 2006 ; que l'article L. 562-1 du code de l'environnement fait des mesures prises par les collectivités publiques le principe et celles prises par les particuliers l'exception ; que l'absence d'installation d'un point d'eau est due à la négligence du maire ; qu'elle a fait installer, le 20 janvier 2009, une citerne incendie ; que la commune n'établit pas en quoi la construction envisagée, qui est située en zone B2, de danger faible, porterait atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique ;
Vu le jugement et la décision attaqués ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 8 février 2010, présenté pour la commune de Châteauneuf-Grasse, représentée par son maire en exercice, par la S.E.L.E.R.L. Burlett et associés, par lequel elle conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la S.C.I. SAINT-JOSEPH la somme de 3 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
Elle fait valoir que l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols a été méconnu ; que le dépassement de hauteur ne peut s'analyser comme une adaptation mineure ; qu'on ne saurait reprocher au tribunal de ne pas avoir statuer sur cette question ; qu'une hauteur absolue de 7 m devait être observée ; qu'au titre de la substitution de motifs, le permis sollicité ne pouvait qu'être refusé dès lors que pour régulariser les irrégularités de son projet, elle s'est bornée à requalifier de la surface habitable en surface hors oeuvre brute ;
Vu le mémoire, enregistré le 8 avril 2011, présenté pour la S.C.I. SAINT-JOSEPH, par lequel elle conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens que dans ses précédentes écritures ;
Vu la pièce, enregistrée le 12 avril 2011 après clôture de l'instruction, présentée pour la S.C.I. SAINT-JOSEPH et non communiquée ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ;
Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 avril 2011 :
- le rapport de Mme Ségura, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;
- et les observations de Me Blanco pour la commune de Châteauneuf-Grasse ;
Considérant que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande de la S.C.I. SAINT-JOSEPH tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de la commune de Châteauneuf-Grasse en date du 7 novembre 2005 refusant de lui délivrer un permis de construire modificatif ; que la S.C.I. SAINT-JOSEPH relève appel de ce jugement ;
Sur la régularité du jugement :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutient la S.C.I. SAINT-JOSEPH, elle ne s'est pas prévalue, à titre subsidiaire, devant le tribunal administratif, des dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme autorisant, sous certaines conditions, les adaptations mineures aux règles d'un plan local d'urbanisme ; que, par suite, elle n'est pas fondée à soutenir que les premiers juges auraient omis de statuer sur ce moyen ; que, dès lors, le jugement attaqué n'est pas entaché d'irrégularité ;
Sur la légalité du refus de permis :
Considérant que, par arrêté du 26 mai 1998, le maire de Châteauneuf-Grasse a délivré à la S.C.I. SAINT-JOSEPH un permis de construire deux villas individuelles d'une surface hors oeuvre brute de 744 m² et d'une surface hors oeuvre nette totale de 169 m² sur les parcelles cadastrées D 757, 758, 1603 et 1605 en zone NBb du plan d'occupation des sols de la commune ; que les 28 mai et 16 juillet 1999, les services de l'Etat ont constaté la non-conformité de la construction avec le permis de construire, soit un dépassement de surface hors oeuvre brute de 94,53 m² et un dépassement de surface hors oeuvre nette de 68,27 m² ; que le 30 novembre 2004, un procès-verbal d'infraction a été dressé, au contradictoire de l'ancien gérant de la société et de la nouvelle gérante, constatant la réalisation de travaux illicites pour une surface hors oeuvre brute de 467,67 m² et une surface hors oeuvre nette de 163,95 m² se rajoutant aux dépassements de surface constatés les 28 mai et 16 juillet 1999 ; que par l'arrêté attaqué du 7 novembre 2005, le maire de Châteauneuf-Grasse a rejeté la demande de la société en date du 6 juillet 2005 tendant à l'obtention d'un permis de construire modificatif à fin de régularisation ;
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols de Châteauneuf-Grasse : La hauteur des constructions mesurée en tout point des façades du sol existant jusqu'au niveau de l'égout du toit ne pourra excéder :/ - secteurs (...) - NBb (...) : 7 mètres ;/ (...) La hauteur frontale ou différence de niveau entre le point le plus haut et le point le plus bas de l'ensemble de la construction (mesurée à partir du sol existant) ne pourra excéder :/ (...) - NBb (...) : 8,50 mètres à l'égout du toit (...) ;
Considérant que si, dans la demande de permis modificatif, le plan concernant la façade Nord de la construction indique que la hauteur à l'égout du toit est de 8,43 m, il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment d'un procès-verbal dressé le 30 novembre 2004 par la direction départementale de l'équipement des Alpes-Maritimes, que la hauteur de la construction, en façade Nord, mesurée de l'égout du toit jusqu'au terrain existant était à cette date de 8,76m ; que ce constat est corroboré par un constat d'huissier en date du 2 décembre 2005, établi à la demande de la requérante, qui mentionne une hauteur de 8,52 mètres entre le sol en terre d'une jardinière, qui n'est pas le sol naturel, et la tuile génoise la plus basse des trois rangs superposés, qui est inférieure à l'égout du toit proprement dit ; que si la S.C.I. se prévaut d'un rapport en date du 6 mars 2006, émanant d'un expert architecte, qui mentionne une hauteur frontale de 8,47 m, il ne ressort pas de ce document que la hauteur a été mesurée à partir du terrain naturel ; qu'en outre, elle a été mesurée sous génoises ; que, par suite, il ressort de l'ensemble de ces éléments que la construction réalisée, pour laquelle le pétitionnaire a déposé une demande de permis de construire modificatif à titre de régularisation, dépassait de 26 centimètres la hauteur frontale maximale autorisée par l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols ; que, dès lors, le maire, qui ne pouvait ignorer la hauteur réelle de la construction, au vu des constats sus-mentionnés, dont il avait eu connaissance au cours de l'instruction de la demande, a pu légalement retenir le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols, même si les mentions des hauteurs portées sur la demande de permis modificatif calculées à partir du sol actuel respectent les règles fixées par cet article ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme : (...) Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (...) ; que si la société requérante soutient dans le cas où un dépassement de la hauteur autorisée serait retenu, que ce dépassement serait constitutif d'une adaptation mineure, il ressort des pièces du dossier qu'elle n'a pas demandé lors de l'instruction de son dossier à bénéficier de l'application de ces dispositions ; qu'en l'absence d'un traitement d'une telle demande par le service instructeur, elle n'est pas recevable à la présenter directement devant le juge ; que, dès lors, le moyen ne peut être qu'écarté ;
Considérant, en dernier lieu, que, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, le moyen tiré de ce que l'absence de point d'eau ne pouvait pas être opposé au pétitionnaire, n'est pas inopérant dès lors que le maire de Châteauneuf-Grasse, qui, dans les circonstances de l'espèce, ne s'est pas livré à une simple constatation de fait établissant la violation de l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols, ne se trouvait pas en situation de compétence liée ;
Considérant que l'article 4 du règlement de la zone B2 du plan de prévention des risques d'incendies de forêt, dispose que les constructions à usage d'habitation doivent être situées à une distance inférieure ou égale de 150 mètres d'un point d'eau normalisé, constitué soit par la présence d'un poteau incendie relié à un réseau normalisé, soit par un réservoir public de 120 m3 ; qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, sans sa rédaction alors applicable : Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Il en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d'autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. ;
Considérant que si le maire a opposé l'absence de point d'eau, il lui appartenait toutefois d'assortir le permis de construire modificatif d'une prescription relative à l'installation par le pétitionnaire, à au plus 150 m de la construction, d'un point d'eau conforme aux dispositions de l'article 4 du règlement du plan de prévention des risques d'incendies de forêt concernant le secteur B2, défini comme présentant un danger faible à l'intérieur de la zone bleue du plan de prévention des risques, dans laquelle le danger est qualifié de limité ; que, par suite, la société est fondée à soutenir que le maire ne pouvait lui opposer ce motif de refus ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le maire aurait pris la même décision s'il ne s'était fondé que sur la méconnaissance de l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la S.C.I. SAINT-JOSEPH n'est pas fondée à se plaindre de ce que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, d'une part, de rejeter ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, d'autre part, de mettre à sa charge, sur le fondement des mêmes dispositions, une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Châteauneuf-Grasse au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la S.C.I. SAINT-JOSEPH est rejetée.
Article 2 : La SCI SAINT-JOSEPH versera à la commune de Châteauneuf-Grasse une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI SAINT-JOSEPH et à la commune de Châteauneuf-Grasse.
Délibéré après l'audience du 14 avril 2011, où siégeaient :
- M. Lambert, président de chambre,
- M. d'Hervé, président-assesseur,
- Mme Ségura, premier conseiller,
Lu en audience publique, le 5 mai 2011.
Le rapporteur,
F. SEGURALe président,
C. LAMBERT
Le greffier,
G. BANCE
La République mande et ordonne au ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement en ce qui le concerne et à tous les huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
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N° 09MA01799
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