Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... C... a demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 16 novembre 2018 par lequel le maire de Perpignan a délivré à la société Foch Investissement un permis de construire, valant permis de démolir, en vue de la réhabilitation d'un ensemble immobilier.
Par un jugement n° 1901643 du 15 juillet 2020, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés le 14 septembre 2020, puis les 20 mai, 14 octobre et 17 décembre 2021, M. C..., représenté par Me Bonnet, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 15 juillet 2020 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Perpignan du 16 novembre 2018 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan et de la société Foch Investissement la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- il justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour agir au regard des articles L. 600-1-2 et R. 600-4 du code de l'urbanisme ;
- le tribunal a dénaturé son moyen tiré du défaut de qualité pour déposer la demande de permis et a commis une erreur de droit en écartant ce moyen ;
- le tribunal a dénaturé les pièces du dossier et commis une erreur de droit en écartant le moyen tiré du caractère insuffisant du volet paysager de la demande de permis ;
- il a dénaturé les pièces du dossier en écartant le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme ;
- il a dénaturé les pièces du dossier et commis une erreur de droit en écartant le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
- le dossier de demande de permis est incomplet au regard de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme ;
- ce dossier est insuffisant au regard de l'article R. 431-10 du même code ;
- la société pétitionnaire ne disposait d'aucun titre satisfaisant aux exigences de l'article R. 423-1 de ce code et lui permettant de déposer sa demande de permis ;
- le projet litigieux méconnaît le 2.3.3 de l'article 2 des dispositions générales du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans sa rédaction alors en vigueur ;
- le permis de construire est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme compte tenu du caractère irréalisable des prescriptions contenues dans l'avis du service départemental d'incendie et de secours ;
- le projet litigieux méconnaît les articles R. 111-18, R. 111-18-1 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation ainsi que les articles 2 et 11 de l'arrêté du 24 décembre 2015.
Par des mémoires en défense enregistrés les 20 avril et 20 novembre 2021, la société par actions simplifiée Foch Investissement, représentée par la SCPA Vigo, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. C... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le requérant ne justifie pas d'un intérêt lui donnant qualité pour agir au regard des articles L. 600-1-2, L. 600-1-3 et R. 600-4 du code de l'urbanisme ;
- les moyens invoqués par M. C... ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 25 mai 2021, la commune de Perpignan, représentée par Me Pierson, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le requérant ne justifie pas d'un intérêt lui donnant qualité pour agir au regard des articles L. 600-1-2 et R. 600-4 du code de l'urbanisme ;
- les moyens invoqués par M. C... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code du patrimoine ;
- le code de l'urbanisme ;
- l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ;
- l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction ;
- le code de justice administrative.
Par une décision du 24 août 2021, la présidente de la cour a désigné M. Portail, président assesseur, pour statuer dans les conditions prévues à l'article R. 222-26 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. B...,
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public,
- les observations de M. C..., requérant, et celles de Me Vigo, représentant la société Foch Investissement.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 16 novembre 2018, le maire de Perpignan a délivré à la société Foch Investissement un permis de construire, valant permis de démolir, en vue de la réhabilitation d'un ensemble immobilier, composé de trois bâtiments situés rue Maréchal Foch et rue de la Lanterne, afin d'y aménager treize logements, cinq garages et deux commerces. M. C... relève appel du jugement du 15 juillet 2020 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de ce permis.
Sur la régularité du jugement :
2. En premier lieu, contrairement à ce que soutient M. C..., les premiers juges ne se sont pas livrés à une analyse erronée du moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, auquel ils ont répondu au point 5 du jugement attaqué.
3. En second lieu, hormis le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel non d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis mais de se prononcer directement sur les moyens dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel. Il suit de là que M. C... ne peut utilement se prévaloir, pour demander l'annulation du jugement attaqué, des erreurs de droit ainsi que des dénaturations des pièces du dossier commises, selon lui, par les premiers juges.
Sur le bien-fondé du jugement :
4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire (...) ou de démolir (...) sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (...) / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ". L'article R. 431-5 du même code prévoit que la demande de permis de construire comporte notamment l'attestation du demandeur qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1. L'article R. 451-1 fixe la même exigence s'agissant des demandes de permis de démolir.
5. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire et de démolir doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme. Les autorisations d'utilisation du sol étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Les tiers ne sauraient donc utilement faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude. Il en va autrement lorsque l'autorité compétente vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer. Dans ce cas, il lui revient de rejeter la demande de permis pour ce motif.
6. La société Foch Investissement a attesté avoir qualité pour déposer sa demande de permis de construire valant permis de démolir dans le formulaire joint à celle-ci. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a conclu, le 20 décembre 2017, un compromis de vente avec la commune de Perpignan en vue de l'acquisition de l'ensemble immobilier concerné par le projet autorisé par l'arrêté contesté du 16 novembre 2018. Ce compromis de vente précise que la commune de Perpignan est propriétaire de l'ensemble immobilier en cause depuis 2007 et qu'elle l'avait auparavant acquis auprès de la société d'aménagement foncier et d'urbanisme. Dans ces conditions, et sans que M. C... puisse utilement arguer du caractère irrégulier de ce compromis de vente, il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire de Perpignan aurait disposé, à la date de l'arrêté attaqué, date à laquelle la commune était encore propriétaire de l'ensemble immobilier en cause, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de la demande de permis de la société Foch Investissement ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que celle-ci ne disposait, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer.
7. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire valant permis de démolir ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
8. D'une part, aux termes de l'article R. 451-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " Lorsque l'immeuble est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier joint à la demande comprend en outre la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé ".
9. Il est constant que l'ensemble immobilier concerné par le projet litigieux est situé dans les abords d'un monument historique, ainsi que dans le périmètre d'un secteur sauvegardé devenu de plein droit un site patrimonial remarquable. La majeure partie de cet ensemble immobilier relève de la catégorie " 5bis " du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Perpignan, laquelle correspond aux immeubles à maintenir dont les volumes sont à conserver et dont les façades ainsi que les toitures ne doivent pas être altérées. Il ressort des pièces du dossier que les éléments patrimoniaux à conserver ou à restaurer sont identifiés dans les " fiches façades ", les " fiches pièces par pièces ", ainsi que dans la notice descriptive du projet. Par ailleurs, la demande de permis de démolir permet d'apprécier la nature et la localisation précise des démolitions projetées. Dans ces conditions, et alors au demeurant que l'architecte des Bâtiments de France a émis un avis conforme favorable au projet le 17 septembre 2018, l'ensemble des éléments joints à la demande de permis de construire valant permis de démolir de la société Foch Investissement a mis l'autorité d'urbanisme à même de porter, en connaissance de cause, son appréciation sur la conformité du projet à la réglementation applicable et, en particulier, de s'assurer que les démolitions projetées étaient insusceptibles de porter atteinte au patrimoine protégé. Par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur sa recevabilité au regard de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 451-4 du même code doit être écarté.
10. D'autre part, le c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme prévoit que le projet architectural joint à la demande de permis de construire comprend un " document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ". En vertu du d) du même article, doivent également y être joints deux " documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain ".
11. La photographie aérienne intégrée au plan de situation joint à la demande de permis de la société Foch Investissement permet d'identifier la chapelle Notre Dame des Anges, monument historique, laquelle est implantée en face de la partie de l'ensemble immobilier à réhabiliter donnant sur la rue Maréchal Foch. Au demeurant, le projet litigieux étant inclus dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ainsi qu'il a été dit, l'architecte des Bâtiments de France, qui a nécessairement pris en compte ce monument historique dans son appréciation, a émis un avis conforme favorable au projet le 17 septembre 2018. Dans ces conditions, alors même que le document graphique et les documents photographiques joints à la demande ne font pas apparaître la chapelle évoquée ci-dessus, l'autorité d'urbanisme a été mise à même d'apprécier l'insertion paysagère du projet, notamment par rapport à ce monument historique. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire au regard des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme citées au point précédent ne saurait être accueilli.
12. En troisième lieu, le 2.2.3, intitulé " Immeubles à maintenir et à réhabiliter ", de l'article 2 des dispositions générales du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Perpignan, dispose, dans sa version alors applicable, issue de sa première modification approuvée le 15 octobre 2018 : " Ces immeubles sont repérés par la légende 5 bis. / Les immeubles qui font l'objet de cette légende sont à maintenir dans leur volume général. La protection s'applique aux façades et à la toiture qui ne peuvent être altérées. Sur ces immeubles pourront être imposés les travaux qui conduiraient à supprimer des altérations antérieures. (...) / La modification des dispositions intérieures pourra être autorisée : Niveaux de planchers, cloisonnement, etc. à condition que cette modification ne fasse pas disparaître des éléments de décor de qualité (escalier, plafonds, cheminées etc.) et qu'elle n'entraîne aucune altération des fenêtres ou des ouvertures de façade. / Dans le secteur USb, la démolition éventuelle de parties d'immeubles faisant l'objet de cette légende peut être autorisée si elle est justifiée pour assurer une meilleure salubrité des constructions conservées (...) ".
13. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, qui porte sur un ensemble immobilier situé dans le secteur USb du secteur sauvegardé de Perpignan, devenu site patrimonial remarquable, prévoit, outre certaines modifications des dispositions intérieures des bâtiments à réhabiliter, une démolition au centre de cet ensemble immobilier " pour créer une cour intérieure afin d'apporter de la lumière et de l'aération aux pièces centrales des bâtiments ". Contrairement à ce que soutient M. C..., cette démolition doit être regardée comme étant " justifiée pour assurer une meilleure salubrité des constructions conservées " au sens et pour l'application des dispositions citées au point précédent.
14. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier, au vu notamment des " fiches pièces par pièces " jointes à la demande de permis de la société Foch Investissement, que le projet litigieux, en tant qu'il porte sur la modification des dispositions intérieures des bâtiments concernés, entraînerait, ainsi que le soutient M. C..., la disparition d'éléments, tels que des escaliers et des cheminées, constituant des " éléments de décor de qualité " au sens des dispositions citées ci-dessus de l'article 2 des dispositions générales du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Perpignan.
15. Enfin, il ressort de la notice complémentaire, des " fiches façades ", ainsi que des plans des façades joints à la demande de permis déposée par la société pétitionnaire que le projet litigieux ne modifie pas l'ordonnancement général des façades de l'ensemble immobilier à réhabiliter. Il prévoit notamment de conserver les ouvertures existantes donnant sur la rue Maréchal Foch, hormis la devanture des magasins ainsi qu'une porte existante au rez-de-chaussée, qui doivent être remplacées par une vitrine ouvragée, et de remplacer les fenêtres existantes par des menuiseries identiques en bois peint. S'agissant de la façade donnant sur la rue de la Lanterne, il prévoit la modification des seules ouvertures situées au rez-de-chaussée, afin de permettre aux véhicules d'accéder aux garages, ainsi que la restauration ou le remplacement des fenêtres existantes. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet litigieux serait susceptible d'entraîner une altération des façades, notamment, au sens des dispositions citées au point 12.
16. Il résulte de ce qui a été dit aux points précédents que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées ci-dessus du 2.3.3 de l'article 2 des dispositions générales du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Perpignan doit être écarté.
17. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".
18. En vertu de ces dispositions, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.
19. L'arrêté contesté vise l'avis favorable, assorti de prescriptions, émis le 24 août 2018 par le service départemental d'incendie et de secours des Pyrénées-Orientales et impose, à son article 2, le respect de l'ensemble des prescriptions mentionnées dans cet avis qui se réfère à l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation et prévoit notamment un " encloisonnement de l'escalier " visant à séparer les circulations horizontales de la cage d'escalier par des blocs-portes. Il ne ressort pas des pièces du dossier qu'un tel encloisonnement, quand bien même il impliquerait la réalisation de travaux importants, serait techniquement irréalisable. Dans ces conditions, en délivrant le permis de construire en litige, assorti de prescriptions relatives au risque d'incendie, le maire de Perpignan n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
20. En cinquième et dernier lieu, aux termes de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation, alors en vigueur : " Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique, dans les cas et selon les conditions déterminés aux articles L. 111-7-1 à L. 111-7-11. Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage ". Selon l'article L. 111-8 du même code, alors en vigueur : " Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles prévues aux articles L. 111-7, L. 123-1 et L. 123-2. Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente mentionnée à l'alinéa précédent (...) ". Le premier alinéa de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme prévoit, dans sa rédaction alors applicable, que : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité compétente ".
21. Il résulte de ces dispositions qu'à l'exception des travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public, qui sont soumis au régime d'autorisation préalable prévu par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation, les travaux prévus aux articles L. 111-7 et suivants du même code ne font pas l'objet d'une autorisation préalable, notamment à l'occasion de la délivrance du permis de construire.
22. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux, en tant qu'il concerne les parties de l'ensemble immobilier en cause destinées à l'habitation, ne conduit pas à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public, seule la partie située au rez-de-chaussée de cet ensemble immobilier constituant, en raison de sa destination commerciale, un établissement recevant du public. Dans ces conditions, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles R. 111-18, R. 111-18-1 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que de celles des articles 2 et 11 de l'arrêté du 24 décembre 2015 visé ci-dessus, ne peuvent être utilement invoqués à l'encontre du permis de construire en litige, en tant qu'il autorise la réhabilitation de plusieurs logements.
23. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, M. C... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
24. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Perpignan et de la société Foch Investissement, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme demandée par M. C... au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées au même titre par la commune de Perpignan ainsi que par la société Foch Investissement.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Perpignan ainsi que par la société Foch Investissement au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... C..., à la commune de Perpignan et à la société Foch Investissement.
Délibéré après l'audience du 19 avril 2022, à laquelle siégeaient :
- M. Portail, président par intérim, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
- Mme Carassic, première conseillère,
- M. Mouret, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mai 2022.
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N° 20MA03560
