Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Amankora a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 11 janvier 2017 par lequel le maire de Vallauris a refusé de lui accorder un permis de construire tendant à régulariser la création de 271,47 m² de surface de plancher par fermetures de volumes existants sous l'emprise du bâtiment ainsi que la création d'un mur de soutènement.
Par un jugement n° 1701238 du 16 janvier 2020, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 30 mars 2020, la SCI Amankora, représentée par Me Forgeois, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 16 janvier 2020 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Vallauris du 11 janvier 2017 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Vallauris la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le délai d'instruction n'ayant pu être prorogé par les deux demandes de pièces illégales, un permis de construire tacite est né le 9 décembre 2016, dont l'arrêté du 11 janvier 2017 doit être regardé comme ayant prononcé le retrait ;
- ce retrait est intervenu sans que la procédure contradictoire prévue par l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration ait été observée ;
- la création de l'espace ouvert sous la piscine a été régularisée par les arrêtés de non-opposition à déclaration préalable de travaux des 19 décembre 2011 et 4 mars 2016.
Par un mémoire en défense enregistré le 8 mars 2021, la commune de Vallauris, représentée par Me Leroy-Freschini, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SCI Amankora au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est tardive et ainsi irrecevable ;
- les moyens soulevés par la SCI Amankora ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le décret n° 2011-544 du 18 mai 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la règlementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A...,
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public,
- et les observations de Me Calippe, substituant Me Forgeois, représentant la requérante, et de Me Gontard, substituant Me Blanc, représentant la commune de Vallauris.
Considérant ce qui suit :
1. Le propriétaire du terrain situé au 1360 boulevard des Glaïeuls à Vallauris, sur lequel une villa avait été édifiée, a déposé une déclaration préalable de travaux, reçue le 2 novembre 1989, en vue de la construction d'une piscine et d'un mur et à laquelle il n'a pas été fait opposition. Les travaux effectués en exécution de cette déclaration ont fait l'objet d'un procès-verbal de constat d'infraction le 18 mai 1994, la piscine construite ayant notamment été largement surélevée par rapport au projet déclaré pour se rapprocher du niveau de la villa précitée. La société civile immobilière (SCI) Amankora, devenue propriétaire des lieux, a à son tour déposé, le 28 octobre 2011, une déclaration préalable de travaux en vue de la modification des ouvertures en façade, la création d'une pergola en béton et la modification des abords, qui a fait l'objet d'un arrêté de non-opposition pris par le maire de Vallauris le 19 décembre 2011. Le maire a dressé un nouveau procès-verbal d'infraction le 30 avril 2015 constatant notamment l'exécution de travaux non compris dans le projet déclaré consistant en la transformation et la fermeture, en façades sud et est, de l'espace ouvert situé en R-1, sous la piscine, en surface habitable par la pose de baies vitrées, créant ainsi une surface de plancher supplémentaire de 271,47 m². Consécutivement à ce procès-verbal, la SCI Amankora a déposé une demande de permis de construire en vue de la régularisation de cet aménagement et la création d'un mur de soutènement. Par un arrêté du 11 janvier 2017, le maire de Vallauris a refusé d'accorder le permis ainsi sollicité aux motifs tirés de ce que la demande ne porte pas sur l'ensemble des travaux à régulariser et de la méconnaissance des dispositions des articles UC 9 et UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune. La SCI Amankora relève appel du jugement du 16 janvier 2020 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 423-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d'Etat. (...) Aucune prolongation du délai d'instruction n'est possible en dehors des cas et conditions prévus par ce décret. (...) ". Aux termes de l'article R. 423-22 du même code : " (...) le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R. 423-38 et R. 423-41 ". L'article R. 423-23 du même code fixe à deux mois le délai d'instruction de droit commun pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes. L'article R. 423-38 dispose que : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, dans le cas prévu par l'article R. 423-48, un courrier électronique, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. ". Aux termes de l'article R. 423-39 : " L'envoi prévu à l'article R. 423-38 précise : / a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) Qu'à défaut de production de l'ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l'objet d'une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d'une décision tacite d'opposition en cas de déclaration ; / c) Que le délai d'instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie ". Aux termes de l'article R. 423-41 du même code : " Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d'un mois prévu à l'article R*423-38 n'a pas pour effet de modifier les délais d'instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49. ". Aux termes de l'article L. 424-2 du même code de l'urbanisme : " Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction (...) ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'à l'expiration du délai d'instruction tel qu'il résulte de l'application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV du code de l'urbanisme relatives à l'instruction des déclarations préalables, des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d'instruction n'est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle.
4. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Amankora a déposé, en mairie de Vallauris, le 9 septembre 2016, une demande de permis de construire, dont il a été accusé réception par récépissé du même jour. Par lettre du 26 septembre 2016, elle a été informée de la majoration d'un mois du délai d'instruction de droit commun de deux mois, en raison de la consultation de l'architecte des bâtiments de France. Par ce même courrier, il lui a été demandé de compléter le dossier, en adressant au service instructeur, dans le délai de 3 mois, 5 exemplaires de l'attestation RT 2012 et en ajoutant dans le cadre 3 de l'imprimé CERFA les références cadastrales et la surface du terrain d'assiette.
5. L'imprimé CERFA ne prévoit d'indiquer au cadre 3 les références cadastrales et la surface du terrain d'assiette que si le projet ne porte pas sur plusieurs parcelles, auquel cas ces informations doivent être renseignées sur une fiche complémentaire, comme l'a fait la SCI Amankora dont le projet avait pour assiette 3 parcelles. Ainsi, la demande adressée sur ce point par la commune de Vallauris n'était pas justifiée.
6. Aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (...) j) Lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées à l'article R. 111-20 du code de la construction et de l'habitation, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l'article R. 111-20-1 de ce code, et pour les projets concernés par le cinquième alinéa de l'article L. 111-9 du même code, la réalisation de l'étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie, en application de l'article R. 111-20-2 dudit code ; (...) ". Aux termes de l'article R. 111-20-1 du code de la construction et de l'habitation, alors en vigueur : " Le maître d'ouvrage de tout bâtiment neuf ou de partie nouvelle de bâtiment existant situé en France métropolitaine établit, pour chaque bâtiment concerné, un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre lorsque ce dernier est chargé d'une mission de conception de l'opération la réglementation thermique définie à l'article R. 111-20 (...) Cette attestation est établie sur un formulaire conforme à des prescriptions fixées par arrêté. Elle est jointe à la demande de permis de construire dans les conditions prévues au i de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme. ".
7. La demande de permis de construire déposée par la SCI Amankora le 9 septembre 2016, comportait une attestation établie par un bureau d'études thermique considérant que la réglementation thermique 2012 ne s'appliquait pas à la rénovation du bâtiment existant eu égard à sa surface inférieure à 1 000 m². Le projet de construction consiste cependant à fermer par des baies vitrées l'espace auparavant ouvert situé sous la piscine annexée à la villa dont la SCI Amankora est propriétaire, créant ainsi une surface de plancher de 271,47 m² et une surface habitable pour l'application de la règlementation thermique. Ce projet doit donc être regardé comme portant sur une partie nouvelle d'un bâtiment existant au sens de l'article R. 111-20-1 du code de la construction et de l'habitation. Par suite, la demande de permis de construire devait comporter l'attestation prévue au j de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme. Cette attestation étant manquante, c'est à bon droit que le service instructeur en a demandé la production à la SCI Amankora. Dans ces conditions, le délai d'instruction de trois mois n'ayant commencé à courir qu'à compter de la réception, le 21 octobre 2016, de cette pièce, la requérante n'est pas fondée à soutenir qu'elle était devenue titulaire d'un permis de construire tacite qui serait né le 9 décembre 2016 et dont l'arrêté du 11 janvier 2017 aurait illégalement prononcé le retrait, faute d'avoir été précédé de la procédure contradictoire prévue par l'article L. 122-1 du code des relations entre le public et l'administration.
8. En second lieu, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.
9. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire en litige porte sur la régularisation des espaces se trouvant sous la piscine adjacente à la villa appartenant à la SCI Amankora, lesquels ont été aménagés sur la base d'une dalle en béton sur deux niveaux. Ces travaux exécutés à l'occasion de la construction de la piscine selon des modalités non conformes ou postérieurement à celle-ci n'ont pas eux-mêmes été autorisés. Ainsi qu'il a été rappelé au point 1, la déclaration préalable de travaux déposée par la SCI Amankora le 28 octobre 2011 portait sur la modification des ouvertures en façades et des abords ainsi que sur la création d'une pergola béton et d'un ascenseur. Ainsi, quand bien même cet ascenseur était destiné à desservir les espaces aménagés sous la piscine lesquels étaient représentés sur les plans joints à la déclaration, l'arrêté de non-opposition pris par le maire de Vallauris le 19 décembre 2011 n'a pu avoir pour effet de les régulariser. Si la SCI Amankora a déposé, le 20 janvier 2016, une nouvelle déclaration préalable de travaux pour la modification de la piscine existante, les plans qui y sont annexés faisant également figurer ces espaces, les travaux projetés ne concernent pas ceux-ci, s'agissant tant de la suppression que de la création de certaines parties d'ouvrages. Dès lors, l'arrêté du 4 mars 2016 par lequel le maire de Vallauris ne s'est pas opposé à cette déclaration n'a pas davantage régularisé les espaces ouverts en cause. Par suite, le maire était tenu de refuser d'accorder le permis de régularisation de la transformation de ces espaces ouverts en surface habitable par la pose de baies vitrées, créant ainsi une surface de plancher supplémentaire de 271,47 m², au motif que la demande ne portait pas sur l'ensemble des travaux à régulariser.
10. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Amankora n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vallauris qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SCI Amankora demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Amankora une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Vallauris et non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Amankora est rejetée.
Article 2 : La SCI Amankora versera à la commune de Vallauris une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Amankora et à la commune de Vallauris.
Délibéré après l'audience du 23 mars 2023, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- M. Quenette, président assesseur,
- M. Mouret, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 avril 2023.
N° 20MA01511 2
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