Vu la requête, enregistrée le 18 avril 2007, présentée pour la société BOISSY EPONE INVEST HOTELS, dont le siège est 2 rue Lord Byron à Paris(75008), par Me Zapf ; la société BOISSY EPONE INVEST HOTELS demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0301909/3 du 8 février 2007 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande en réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2002 dans les rôles de la commune de Boissy-Saint-Léger à raison d'un hôtel « première classe » qu'elle exploite dans ladite commune ;
2°) de prononcer la décharge demandée ;
3°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 11 septembre 2008 :
- le rapport de M. Vincelet, rapporteur,
- et les conclusions de M. Niollet, commissaire du gouvernement ;
Considérant que la société BOISSY EPONE INVEST HOTELS a été assujettie, au titre de l'année 2002, à une cotisation de taxe professionnelle d'un montant de 13 811 euros dans les rôles de la commune de Boissy-Saint-Léger (Val-de-Marne), à raison de l'exploitation d'un hôtel dans cette localité ; qu'elle a demandé l'annulation du jugement du Tribunal administratif de Melun qui a rejeté sa demande tendant à la réduction de cette cotisation à concurrence d'une somme de 2 720 euros, correspondant aux droits qui seraient résultés, de l'évaluation de la valeur locative de son bien par comparaison avec un local-type qui n'est pas pertinent ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant que le jugement attaqué faisait suite à un jugement avant dire droit du 6 avril 2006 par lequel le tribunal, après avoir décidé que le local-type retenu par l'administration ne pouvait pas servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative de l'immeuble de la société dès lors qu'il n'était plus utilisé le 1er janvier de l'année d'imposition, a prescrit un supplément d'instruction à l'effet notamment d'inviter le directeur des services fiscaux du Val-de-Marne à proposer un autre terme ; qu'il ne résulte pas de l'examen du dossier de première instance que les observations en réponse de l'administration à ce supplément d'instruction ont été communiquées à la société ; que, dès lors, le jugement attaqué a été rendu en méconnaissance de la procédure contradictoire et doit être annulé ; qu'il y a lieu, pour la cour, de statuer immédiatement par la voie de l'évocation, sur la demande présentée par la société devant le tribunal ;
Sur le bien-fondé de l'imposition :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, applicable à l'évaluation de la valeur locative des locaux commerciaux : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel ... est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a) pour les biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, ... la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b) La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ; que les articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III au même code, pris pour l'application des dispositions précitées, disposent en outre respectivement que : « l'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un local ou à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types », et que « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire ... est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance telles que superficie réelle, nombre d'éléments les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement ... » ;
Considérant que pour arrêter la valeur locative de l'hôtel exploité par la requérante, l'administration a procédé, en application du 2° de l'article 1498 précité du code, par comparaison ; qu'elle a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 17 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Boissy-Saint-Léger ; qu'il résulte toutefois de l'instruction et qu'il est au demeurant constant que ce local correspondait à un hôtel dont l'activité avait pris fin avant le 1er janvier de l'année d'imposition ; que, par suite, et quand bien même ce local-type figurait-il au procès-verbal complémentaire de la commune du 27 septembre 1994, il ne pouvait pas servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative de l'hôtel de la requérante au titre de l'année 2002 ; que sont en conséquence inopérants les moyens tirés de ce que le local-type n° 17 bénéficierait d'une meilleure situation dans la commune et correspondrait à un établissement d'une classe supérieure à celui de la requérante ;
Considérant que l'administration a la faculté, à tout moment de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière et entrant à ce titre dans les bases de la taxe professionnelle, au besoin par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect de l'ordre des critères défini à l'article 1498 du code précité ; qu'à cette fin le ministre fait valoir que doit être substitué, au terme de comparaison initial, le local type n° 43 du procès-verbal des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune de Villejuif, dès lors que ce local présente des similitudes avec celui de la requérante et qu'il a lui-même servi de terme de comparaison pour l'évaluation du local-type n° 16 de la commune de Boissy-Saint-Léger, auquel avait été comparé le local n° 17 de cette localité ; qu'à titre subsidiaire il ajoute qu'au cas où le local-type de Villejuif ne serait pas admis comme terme de comparaison, l'appréciation directe de la valeur de l'hôtel de la société à laquelle il serait nécessaire de procéder en l'absence de tout autre terme de comparaison pertinent, aboutirait à une valeur locative supérieure à celle retenue ; que la société requérante, qui conteste le nouveau terme de comparaison proposé par le service, propose elle-même d'autres termes de comparaison situés dans des localités tierces ;
Sur la pertinence du local-type proposé par le service comme terme de comparaison :
Considérant que le local-type n° 43 de la commune de Villejuif existait et était loué au 1er janvier 1970 ; qu'il figurait au procès-verbal d'origine de cette commune du 20 novembre 1973 ; que sa valeur locative de 63 F le mètre carré (9,60 euros), a été déterminée, en application du 1° de l'article 1498 du code, à partir du bail en cours au 1er janvier 1970 ;
Considérant, en premier lieu, que pour arrêter la valeur locative de l'hôtel de la requérante, le service a appliqué le tarif de 63 F qui résultait du seul produit de la location, au 1er janvier 1970, du local-type n° 43 ; qu'est dès lors sans incidence le fait que la valeur locative de ce local-type a elle-même été portée de 63 F à 150 F à la suite d'une nouvelle évaluation par comparaison avec un local tiers lui-même réévalué dans le cadre d'une décision d'harmonisation régionale intervenue en 1976 ; qu'il en va de même de l'incompétence alléguée du signataire du procès-verbal complémentaire de la commune de Villejuif, consécutif à cette harmonisation régionale ;
Considérant, en deuxième lieu, que la seule circonstance que les stipulations du bail afférent au local-type n° 43, conclu le 22 juin 1968 et en cours au 1er janvier 1970, mettaient à la charge du preneur le coût de réparations autres que locatives n'est pas susceptible d'établir que le montant du loyer aurait été sous-évalué et qu'en conséquence ce local-type n'aurait pas été loué à des conditions normales à cette dernière date ; que, si l'instruction « 6 C 2133 » prévoit que doit être en principe regardé comme anormal tout acte de location conclu à l'origine dans des conditions ne permettant pas de dégager une valeur locative normale, en raison en particulier d'un prix de location atténué du fait de travaux de construction ou de grosses réparations effectuées par le locataire, il n'est en l'espèce établi, ni que le preneur aurait effectué de tels travaux, ni qu'il aurait bénéficié en contrepartie d'un loyer préférentiel ;
Considérant, en troisième lieu, que pour tenir compte des différences existant entre le local-type n° 43 et le local de la requérante, l'administration a appliqué à ce dernier un abattement de dix pour cent sur la valeur locative de 63 F susmentionnée ; qu'en se bornant à faire valoir que l'état d'entretien, l'emplacement et l'aménagement du local-type correspondant à un établissement « trois étoiles » sont tous qualifiés de « bon », alors que son établissement est un hôtel situé au coeur d'une zone industrielle, la société n'établit pas l'insuffisance de l'abattement pratiqué ;
Sur les termes de comparaison proposés par la société :
Considérant que la société propose, à titre subsidiaire, que la valeur locative de son établissement soit fixée par comparaison avec celle de quatre autres locaux-types, ;
Considérant, en premier lieu, que les dispositions de l'article 1498 du code général des impôts s'opposent à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ; qu'il ressort des observations non utilement contestées du ministre que la valeur du local-type n° 34 situé à Villeneuve-le-Roi (Val-de-Marne) proposé par la société a été fixée par comparaison avec celle du local-type n° 56 de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, lui même évalué par comparaison avec le local-type n° 11 situé à Chennevières, dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe ; que ce terme de comparaison ne peut dès lors être retenu ;
Considérant, en deuxième lieu, que le local-type n° 1 situé à Cergy-Pontoise (Val d'Oise) correspond à un hôtel de type traditionnel, entièrement restructuré et notablement agrandi depuis son évaluation, dont les caractéristiques de conception, de structure, de construction et d'aménagement sont très différentes de celles de l'hôtel à évaluer ;
Considérant, en troisième lieu, que le local-type n° 120 de Saint-Germain-en-Laye (Yvelines) correspond à un hôtel de construction ancienne fournissant des prestations médiocres ; qu'il ne présente aucune similitude avec l'hôtel en cause ;
Considérant, en quatrième lieu, qu'aucune similitude économique n'existe entre les communes d'Issy-les-Moulineaux et de Boissy-Saint-Léger ; que, par ailleurs, le local n° 90 d'Issy-Les-Moulineaux est un établissement de conception vétuste dont les caractéristiques sont également différentes de celles de l'hôtel à évaluer ; que ce local-type ne peut dès lors être davantage retenu ;
Considérant que la société ne proposant pas de terme de comparaison plus pertinent, il y a lieu de retenir, pour estimer la valeur locative des locaux lui appartenant une évaluation par comparaison avec le local n° 43 sis à Villejuif et proposé par le service ; que, dès lors qu'il a été recouru à la méthode comparative, le moyen tiré de ce que les conditions de l'appréciation directe ne sont pas réunies est inopérant ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la demande de la société BOISSY EPONE INVEST HOTELS au Tribunal administratif de Melun n'est pas fondée et doit être rejetée ; que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées ;
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 0301909/3 du Tribunal administratif de Melun du 8 février 2007 est annulé.
Article 2 : La demande de la société BOISSY EPONE INVEST HOTELS au Tribunal administratif de Melun et ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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N° 06PA02638
Mme Anne SEFRIOUI
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N° 07PA01444
Classement CNIJ :
C
