COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 MARS 2013
jlg
N° 2013/115
Rôle N° 12/02694
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
C/
SCI DE LA TOUR
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP ROUSTAN-BERIDOT,
Me Alexandra GOLOVANOW
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 09 Janvier 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/06474.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société CG IMMOBILIER, dont le siège est situé [Adresse 1] , demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP ROUSTAN-BERIDOT, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SCI DE LA TOUR, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Janvier 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2013,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Motifs de la décision :
La parcelle cadastrée à [Adresse 2], section BM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour 47a 18ca, sur laquelle se trouve une tour médiévale dénommée « la tour d'[Adresse 3] », est enclavée dans le groupe d'immeubles en copropriété dénommé [Adresse 4], qui, en vertu d'un acte notarié du 11 mars 1964, est grevé au profit de cette parcelle, d'une servitude conventionnelle de passage établie en ces termes :
« L'accès normal par tous moyens à la pinède et à la tour d'[Adresse 3], qui se trouve enclavées, se fera par les voies de la copropriété qui seront créées pour le service du groupe d'immeubles à bâtir, et ce à titre de servitude réelle et perpétuelle, au profit des propriétaires de ces fonds, des membres de leur famille, des domestiques, préposés et visiteurs, puis ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs des fonds enclavés. »
La SCI de la Tour à acquis cette parcelle de la société Yemaa selon acte notarié du 23 janvier 2003.
La SCI de la Tour ayant assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) par acte du 1er octobre 2010, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a, par jugement du 9 janvier 2012 :
-dit que le fonds appartenant à la SCI de la Tour bénéficie d'un droit de passage en tréfonds des parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],
-autorisé la SCI de la Tour à réaliser à ses frais les travaux nécessaires au raccordement en eau potable et eaux usées sur le tracé du chemin de servitude,
-rejeté la demande visant à faire prendre en charge la réfection de la clôture pour moitié par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],
-rejeté toutes les autres demandes de la SCI de la Tour,
-rejeté toute autre demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4],
-dit n'y avoir lieu à appliquer les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 février 2012.
Aux termes de la partie en forme de dispositif de ses dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2012 et auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour :
-de réformer le jugement entrepris,
-de débouter la SCI de la Tour de l'ensemble de ses demandes,
-de débouter en outre la SCI de la Tour de son appel incident et, en conséquence, de ses demandes en cause d'appel,
-de dire et juger que le titre de propriété de la SCI de la Tour en date du 23 janvier 2003 n'institue pas de servitude en tréfonds,
-de dire et juger que l'instauration d'une telle servitude en vue du passage de canalisations d'alimentation en eaux et d'évacuation d'eaux usées par raccordement aux réseaux publics serait contraire à l'ordre public qui s'évince des règles d'urbanisme applicables en l'espèce,
-de condamner la SCI de la Tour à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de la condamner aux entiers dépens.
Aux termes de la partie en forme de dispositif de ses conclusions remises au greffe le 12 juillet 2012 et auxquelles il convient de se référer, la SCI de la Tour demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de réfection de la clôture mitoyenne,
-d'ordonner la réfection de la clôture mitoyenne,
-de dire et juger que les frais de rénovation seront partagés par moitié,
-de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-de le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2013.
Motifs de la décision :
Le titre du 11 mars 1964 instituant une servitude de passage au profit du fonds de la SCI de la Tour ne prévoit pas le passage de canalisations.
Cette servitude ayant toutefois pour cause déterminante l'enclave du fonds dominant, il convient de rechercher si le passage de canalisations d'eaux potable et d'évacuation des eaux usées est nécessaire pour assurer la desserte complète de ce fonds en vue de son utilisation normale.
Le fonds de la SCI de la Tour constitue dans son intégralité un espace boisé classé soumis aux dispositions de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme qui interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation ou la création des boisements.
La tour d'[Adresse 3] est en grande partie en ruine et n'est pas habitable.
Par arrêté du 8 janvier 2004, faisant suite à une déclaration de travaux déposée le 27 juin 2003, le maire d'[Localité 1] a autorisé la SCI de la Tour à procéder à la réfection des enduits de façade et des murs de clôture en pierres ainsi que de l'escalier, à l'exclusion de tout augmentation de volume, de toute création de surface hors 'uvre brute ou nette et de tout changement d'affectation ou de destination, ainsi que de toute création de logement.
Par arrêté du 17 janvier 2006, faisant suite à une autre déclaration de travaux déposée par la SCI de la Tour, le maire d'[Localité 1] a autorisé la restauration d'ouvertures telle que définies en concertation avec l'architecte des bâtiments de France, à l'exclusion de toute augmentation de volume, création de surface hors 'uvre brute ou nette et de tout changement d'affectation ou de destination, ainsi que de toute création de logement.
Le fonds dominant ne pouvant être affecté à l'habitation et les travaux autorisés par le maire ne justifiant pas son raccordement aux réseaux publics d'eau potable et d'évacuation des eaux usées, le passage de canalisations sous l'assiette de la servitude de passage instituée le 11 mars 1965 n'apparaît pas nécessaire à sa desserte.
La SCI de la Tour sera donc déboutée de sa demande tendant à se voir reconnaître le droit de faire passer des canalisations d'eau potable et d'évacuation des eaux usées sous l'assiette de la servitude de passage.
Pour justifier sa demande relative à la clôture, la SCI de la Tour invoque les dispositions du règlement de copropriété de la [Adresse 4].
Ce règlement de copropriété rappelle que l'acte du 11 mars 1964, par lequel la parcelle des copropriétaires a été acquise, contient une clause relative aux clôtures rédigée en ces termes :
« Il est en outre expressément convenu entre les parties :
A. La partie de l'immeuble exclue de la présente vente, qui comprend la pinède et la tour d'[Adresse 3], sera clôturée aux frais exclusifs de la société acquéreuse par un grillage de un mètre quatre vingt de hauteur avec un portillon d'accès.
B. La société acquéreuse fera clôturer la propriété vendue depuis l'intersection de la limite séparative avec la route nationale 7, jusqu'à la limite nord de la mitoyenneté avec le restant de la propriété conservé par l'indivision.
Cette clôture sera faite par un mur bahut de cinquante centimètres de hauteur surmonté d'un grillage, le tout atteignant une hauteur de un mètre quatre vingt centimètres. Un portillon sera établi dans cette clôture à l'endroit que fixeront les vendeurs.
Les vendeurs participeront à la dépense pour cinquante pour cent du prix qui résultera du métré des quantités réalisées, auxquelles sera appliqué le barème des prix de la ville de [Localité 2]. »
Il résulte de cette clause que la clôture séparant le fonds de la SCI de la Tour de celui des copropriétaires n'est pas mitoyenne, en sorte que c'est par une exacte appréciation que le premier juge a débouté la SCI de la Tour de sa demande tendant à sa réfection à frais partagés.
Par ces motifs :
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI de la Tour visant à faire prendre en charge la réfection de la clôture pour moitié par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;
Dit que le passage de canalisations d'eau potable et d'évacuation des eaux usées sous l'assiette de la servitude de passage instituée le 11 mars 1964 n'est pas nécessaire à la desserte complète du fonds de la SCI de la Tour ;
Déboute la SCI de la Tour de sa demande tendant à être autorisée à faire passer des canalisations d'eau potable et d'évacuation des eaux usées sous l'assiette de la servitude de passage instituée le 11 mars 1964 ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Tour à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;
Condamne la SCI de la Tour aux dépens de première instance et d'appel et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
