AFFAIRE : N° RG 22/03005 -
N° Portalis DBVC-V-B7G-HDOM
Code Aff. :
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTES en date du 04 Septembre 2018 -
RG n° 10/02258
Arrêt de la Cour d'Appel de RENNES en date du 28 Janvier 2021- RG 18/06736
Arrêt de la Cour de Cassation en date du 07 Septembre 2022 -
Pourvoi N° E 21-13.014 et K 21-14.261
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
RENVOI APRÈS CASSATION
ARRÊT DU 30 AVRIL 2024
DEMANDEURS A LA SAISINE :
Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [O] [Y] épouse [B]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
La S.C.I. CA M'BOTTE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
Tous représentés Me Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN
Tous assistés de Me Yohan VIAUD, avocat au barreau de NANTES
DÉFENDEURS A LA SAISINE :
Monsieur [I] [Z]
né le 22 Février 1955 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
S.C.I. VIENI
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentés et assistés de Me Ivana HAGUIER, avocat au barreau de LISIEUX
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DIT « L A COCOTIERE pris en la personne de son syndic le cabinet SYNDIC ONE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non représenté, bien que régulièrement assigné
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
Mme DELAUBIER, Conseillère,
Mme VELMANS, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 16 janvier 2024
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 30 Avril 2024 par prorogation du délibéré initialement fixé au 19 Mars 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
* * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. et Mme [B] sont propriétaires de différents lots dans un immeuble dénommé '[Adresse 5]' soumis au statut de la copropriété situé au N° [Adresse 2] correspondant notamment à un appartement en rez-de-chaussée, des terrains et un garage. Ces lots ont été vendus par M. [Z] par acte du 7 février 1989. Ils comprennent 385/1000 èmes des parties communes.
En 2010, M. et Mme [B] ont créé la société Ca M'Botte avec leurs deux enfants. Cette société a acquis l'appartement du deuxième étage de la même copropriété comprenant 200/1000èmes des parties communes.
M. [Z] est propriétaire de différents lots dans la même copropriété correspondant à un appartement au premier étage, une place de parking et des caves et comprenant 365/1000èmes des parties communes.
La société Vieni, gérée par des membres de la famille de M. [Z] est propriétaire de deux lots au premier étage de la copropriété comprenant 50/1000èmes des parties communes.
La gestion de la copropriété a été rendue difficile par les relations conflictuelles anciennes entre M. et Mme [B] et M. [Z].
Lors d'une assemblée générale du 29 décembre 2009, des propositions de travaux d'entretien des espaces verts, de ravalement et de renforcement du solivage du plancher haut des caves ont été rejetées à la majorité des voix dont celles de M. [Z].
Par actes des 8 et 13 avril 2010, M. et Mme [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'annulation des résolutions N°13, 14 et 16 de l'assemblée générale du 29 décembre 2009.
Par ordonnance du 15 décembre 2011, le juge de la mise en état, saisi par M. [Z], a ordonné une expertise et a désigné M. [K], en qualité d'expert. L'expert a rendu son rapport le 7 mai 2012.
Par ordonnance du 13 septembre 2012, le juge de la mise en état a ordonné un complément d'expertise et a missionné à nouveau M. [K] en qualité d'expert.
L'expert a rendu son rapport le 6 mai 2013.
Suite au dépot de ce rapport, l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 mai 2013 a voté différents travaux et autorisé M. [B] à procéder à la 'rénovation de ses réseaux d'eau, d'électricité et de gaz dans l'ensemble des caves (communes et privatives)'.
Par acte du 14 aout 2013, M. [Z] et la société Vieni ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de voir annuler l'ensemble des décisions de l'assemblée générale du 27 mai 2013 et à tous les moins les résolutions N°20, 22, 23, 24, 25, 26 A et 28.
Une nouvelle assemblée générale s'est réunie le 12 juin 2014 au cours de laquelle ont été votées diverses résolutions dont les résolutions N°14.1 et 15.2.
Par acte du 7 aout 2014, M. [Z] a fait assigner la société Ca M'Botte devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'annulation de l'ensemble des décisions de l'assemblée générale du 12 juin 2014 et à tout le moins les décisions N°15.1 et 15.2 . M. [Z] a dénoncé cette assignation à M. et Mme [B], au syndicat des copropriétaires et à la société Vieni le 12 août 2014.
Par jugement du 4 septembre 2018 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Nantes a :
- déclaré irrecevables les demandes de M. [Z] tenant à voir ordonner :
- la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, la remise en état du garage, de l'entrée, du vasistas, du pallier du deuxième étage et de la toiture de la véranda, de suppression de l'antenne TV, de la pompe du puit et du tableau électrique ;
- déclaré recevable les autres demandes ;
- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;
- ordonné à M. [B] et Mme [Y] de supprimer les dispositifs d'obstruction des ventilations des caves qu'ils ont installés, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué;
- ordonné à M. [B] et Mme [Y] de libérer le passage entre la rue Fouin et la cour commune de tout objet leur appartenant, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;
- ordonné à M. [B] et Mme [Y] d'enlever les bacs de végétaux, la cabine et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué;
- ordonné à M. [B] et Mme [Y] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué;
- ordonné à M. [B] et Mme [Y] de supprimer le massif de végétaux aménagé à même la façade Est de l'immeuble, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;
- ordonné à M. [B] et Mme [Y] de supprimer l'enseigne et la fresques installées sur la façade du garage dont ils ont la jouisance, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;
- dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. [B] et Mme [Y] ;
- dit que chaque partie supportera ses propres dépens ;
- débouté les parties de toutes les autres demandes.
Par arrêt du 28 janvier 2021, la cour d'appel de Rennes a :
- infirmé le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'ensemble des délibérations des assemblées générales du 29 mai 2013 et du 12 juin 2014 ;
statuant à nouveau,
- dit n'y avoir lieu à appliquer l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- annulé les résolutions n°13 et n°16 de l'assemblée générale du 29 décembre 2009, les résolutions n° 20, n°23, n°25 et n°26 A de l'assemblée générale du 27 mai 2013 et les résolutions n° 15-1 et 15-2 de l'assemblée générale du 12 juin 2014 ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes au titre de ces assemblées générales ;
- confirmé le jugement en ce qu'il a :
* débouté M. et Mme [B] et la société Ca M'botte de leurs demandes tendant à voir ordonner au syndicat de copropriétaires d'entreprendre des travaux d'entretien des espaces verts, à M. [Z] d'enlever les claustras et à être autorisés à achever les travaux de réseaux dans les parties privatives de M. [Z] ;
* débouté M. [Z] et la société Vieni de leur demande de remise en état des planchers suite à la suppression d'une cloison ;
* déclaré irrecevables les demandes de M. [Z] et de la société Vieni contre M. et Mme [B] relatives à la démolition des locaux construits sur les parties communes selon un permis de construire de juin 1989, à la remise en état de toiture de la véranda, à la suppression de l'extension du garage sur rue, à la remise en état d'origine de l'entrée avec retrait des doublages et du vasistas avec suppression de toute occultation, à la suppression des installations électriques de M. [B] dans l'escalier, à la suppression de la pompe privative dans le puits commun avec remise en place de la pompe manuelle commune, à la suppression de l'antenne TV ;
* déclaré irrecevable la demande de M. [Z] et la société Vieni relative à la suppression de l'entrée de l'appartement du 2ème étage appartenant à la société Ca M'Botte,
* débouté M. [Z] de sa demande de modification du règlement de copropriété, de sa demande de retirer la parcelle [Cadastre 4] de la copropriété et de sa demande de dommages-intérêts,
- ordonné à M. et Mme [B] de :
1. supprimer l'adoucisseur d'eau installé dans les parties communes,
2. supprimer les obstacles à la ventilation naturelle dans les caves,
3. enlever les bacs de végétaux et les pancartes restreignant le stationnement dans la cour,
4. enlever l'enseigne et la fresque sur le garage sur rue,
- dit que les travaux de remise en état se feront aux frais de M. et Mme [B] qui y sont condamnés ;
- débouté M. et Mme [B] et M. [Z] de leurs demandes de dommages-intérêts ;
- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles ;
- infirmé les autres dispositions du jugement ;
- dit que les astreintes de 50 euros par jour de retard courront pour les condamnations 1, 3 et 4 passé un délai de 60 jours suivant la signification du présent arrêt et pendant trois mois ;
- rejeté la demande d'astreinte pour la condamnation 2 ;
- déclaré irrecevables comme prescrites les demandes d'enlèvement du cabanon de jardin et du massif de végétaux à l'est de l'immeuble ;
- condamné M. et Mme [B] à supprimer les câbles et canalisations installés dans les parties privatives de M. [Z] dans un délai de 6 mois suivant la signification du présent arrêt ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
- condamné le syndicat de copropriétaires à désigner un maître d'oeuvre pour faire établir des devis qui détailleront et chiffreront les prestations correspondant aux rubriques 'solivage et plancher bois RDC (parties à remplacer)' et 'enduits de façades nord-est et sud-ouest + chaines d'angle' de la note de M. [U] datée du 13 novembre 2010 et à tenir une assemblée générale pour voter lesdits travaux une fois les devis obtenus, celle-ci devant se tenir dans un délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
y ajoutant,
- précisé que les astreintes sont prononcées au bénéfice de M. [Z] et de la société Vieni ;
- condamné in solidum M. [Z] et la société Vieni à payer à M. et Mme [B] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- condamné in solidum M. [Z] et la société Vieni à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum M. [Z] et la société Vieni aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, mais seulement en ce que l'arrêt déclare irrecevables comme prescrites les demandes d'enlèvement du cabanon de jardin et en démolition des locaux construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, annule la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013 et ordonne et M. et Mme [B] d'enlever les bacs de végétaux et les pancartes restreignant le stationnement dans la cour, l'arrêt rendu le 28 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
- remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyés devant la cour d'appel de Caen ;
- condamné M. et Mme [B] et la société civile immobilière Ça M'Botte aux dépens du pourvoi n° E 21-13.014 et M. [Z] aux dépens du pourvoi n° K 21-14.261.
Par acte du 29 novembre 2022, M. et Mme [B] et la société Ca M'Botte ont saisi la cour.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 29 septembre 2023, M. et Mme [B] et la société Ca M'Botte demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en tant qu'il a débouté M. [Z] de sa demande de démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989 ;
- confirmer le jugement en tant qu'il a débouté M. [Z] de sa demande de démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989 ;
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes en tant qu'il leur a ordonné de supprimer le cabanon de jardin installé sur une partie commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification du jugement ;
- statuant de nouveau de ce chef, débouter M. [Z] de sa demande de leur voir ordonner de supprimer ledit cabanon ;
- dire n'y avoir plus lieu à statuer sur la demande de voir confirmer le jugement en tant qu'il leur a ordonné d'enlever sous astreinte les bacs de végétaux, les chaînettes et les pancartes installées dans la cour commune de l'immeuble ;
- confirmer le jugement en tant qu'il a débouté M. [Z] et la société Vieni de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [Z] et la société Vieni in solidum à leur régler la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [Z] et la société Vieni aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et au paiement, au profit de M. et Mme [B], d'une indemnité de 15 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés jusqu'à l'obtention du jugement outre 3 000 euros en cause d'appel ;
- condamner M. [Z] et la société Vieni aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 octobre 2023, M. [Z] et la société Vieni demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 4 septembre 2018 en ce qu'il a :
* déclaré recevable la demande de M. [Z] tendant à ce que soit ordonné à M. et Mme [B] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;
* ordonné à M. et Mme [B] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué ;
* annulé la résolution n°25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013 ;
* ordonnné à M. et Mme [B] d'enlever les bacs de végétaux, la chaîne et la pancarte disposés dans la cour commune, dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 6 mois, passés lesquels il devra de nouveau être statué;
* dit que les travaux de suppression ou remise en état ordonnés ci-dessus se feront aux seuls frais de M. et Mme [B] ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 4 septembre 2018 en ce qu'il :
* a déclaré irrecevable ses demandes tenant à voir ordonner la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989 ;
* les a déboutés de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant de nouveau,
- déclarer recevable la demande tendant à ordonner à M. et Mme [B] la démolition, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, en ce qu'ils excèdent l'assiette des constructions antérieures et qu'ils les surélèvent, soit la restitution des parties communes privatisées ;
- par conséquent, ordonner à M. et Mme [B] la démolition, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, en ce qu'ils excèdent l'assiette des constructions antérieures et qu'ils les surélèvent, soit la restitution des parties communes privatisées ;
* condamner M. et Mme [B] in solidum à prendre et à conserver la charge de l'ensemble des frais correspondant aux travaux nécessaires à ces démolitions et remises en état ;
y additant,
- débouter M. et Mme [B], la société Ca M'Botte et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dit 'La Cocotière' de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner in solidum M. et Mme [B], la société Ca M'Botte et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dit 'La Cocotière' à verser à M. [Z] la somme de 30 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, dans le cadre de l'instance devant la cour d'appel de Rennes ainsi que dans le cadre de la présente instance ;
- condamner in solidum M. et Mme [B], la société Ca M'Botte et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dit 'La Cocotière' à verser à la société Vieni la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, dans le cadre de l'instance devant la cour d'appel de Rennes ainsi que dans le cadre de la présente instance ;
- déclarer qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, ils sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- condamner in solidum M. et Mme [B], la société Ca M'Botte ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dit 'La Cocotière' à leur rembourser les sommes perçues au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d'appel de Rennes ;
- condamner in solidum M. et Mme [B], la société Ca M'Botte aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
La déclaration et les conclusions d'appel ayant été régulièrement signifiées, le sydicat des copropriétaires de l'immeuble dit 'La Cocotière' n'a pas constitué avocat en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 18 octobre 2023.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
La saisine de la présente cour au regard de l'arrêt de la Cour de cassation en cause porte sur :
- les demandes d'enlèvement du cabanon de jardin et en démolition des locaux construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989 ;
- l'annulation de la résolution N° 25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013 ;
- et le fait qu'il a été ordonné à monsieur et madame [B] d'enlever les bacs de végétaux et les pancartes restreignant le stationnement dans la cour ;
Sachant ce que suit que les 1ers juges ont déclaré :
- irrecevables les demandes de monsieur [Z] tenant à voir ordonner la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989,
- annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des copropriétaires des 27 mai 2013,
- ordonné à monsieur et madame [B] d'enlever les bacs de végétaux, la chaine et la pancarte disposés dans la cour commune et cela sous astreinte et de supprimer le cabanon de jardin installé sur la parcelle commune dont ils ont l'usage privatif et cela sous astreinte ;
Sur ces points la cour d'appel de Rennes a statué comme suit :
- S'agissant de la résolution N°25 relative à la pose de bacs végétaux, de pancartes restreignant le parking de la cour, à la validation des emplacements des compteurs Edf et de gaz posés depuis 1988 et à l'autorisation donnée à monsieur [B] de construire un abri de jardin et un poulailler sur le terrain à usage privatif, la demande d'annulation de cette résolution a été accueillie au motif que celle-ci a été votée à la majorité de l'article 25, alors que son objet en ce qu'il portait sur les bacs de végétaux et pancartes ainsi que sur le cabanon relevaient de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 24 mars 2011 ;
- s'agissant de la suppression du cabanon, il a été décidé par la cour d'appel que l'action était prescrite que cette demande était irrecevable et que le jugement devait être infirmé en ce qu'il avait ordonné son enlèvement ;
- s'agissant de la suppression du dispositif restreignant l'accès à la cour qui porte sur l'enlèvement des bacs, de la chaine et de la pancarte, le jugement a été confirmé en ce que cette mesure a été ordonnée ;
- s'agissant de la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de 1989, il a été confirmé que cette demande avait été déclarée irrecevable comme prescrite ;
Sur ce
S'agissant de la contestation portant sur la résolution N°25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013 et de l'enlèvement des bacs de végétaux, des chainettes et pancartes :
Monsieur et madame [B] avec la Sci Ca M'Botte expliquent qu'ils ne contestent plus l'annulation de la résolution N°25 ainsi que l'enlèvement des bacs de végétaux, des chainettes et pancartes, sachant que le jugement entrepris leur avait ordonné sous astreinte d'y procéder et qu'ils ont exécuté cette mesure ;
S'agissant de la démolition de la Véranda, monsieur et madame [B] avec la Sci dont s'agit soutiennent que monsieur [Z] est mal venu plus de 30 ans après la vente portant sur l'acquisition de leurs lots et l'autorisation donnée par l'assemblée générale à solliciter la démolition des travaux exécutés ;
Qu'une telle démolition constituerait une décision disproportionnée, ce qui doit conduire à son rejet ;
Sur ces points, monsieur [Z] avec la Sci Vieni répondent que monsieur et madame [B] ont réalisé une extension de leur appartement du rez-de-chaussée sur les parties communes suivant permis de construire délivré le 26 juin 1989 sans autorisation de l'assemblée générale, que selon l'arrêt de cassation à retenir, la prescription applicable de nature trentenaire doit conduire à déclarer non presctite et recevable cette prétention en démolition des locaux d'habitation concernés ;
Monsieur [Z] avec la Sci précitée insistent sur le fait que l'ouvrage concerné n'est pas la véranda dont il est fait état, que ce qui est en litige porte sur une extension de l'appartement du rez-de-chaussée de monsieur et madame [B] sur les parties communes, sachant qu'il se trouve inclus dans la problématique la surélévation de la serre qui est sur les parties communes, ce qui ne pouvait pas être réalisé sans une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
Que l'autorisation d'extension n'a jamais été donnée que sur les parties privatives, que pour ce qui concerne l'annulation de la résolution N°25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013, ils entendaient se reporter à la décision des 1ers juges et à celle de la cour d'appel de Rennes qui ont annulé cette disposition, ce qui leur permet de réclamer la confirmation du jugement entrepris ;
Sur ce
La cour doit constater que monsieur et madame [B] avec la Sci Ca M'Botte ne contestent plus l'annulation de la résolution N° 25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013, dont le procès-verbal n'est pas produit aux débats, la pièce visée à ce titre étant l'assemblée générale du 15 mai 2013, dont la résolution N°25 est sans relation ;
En tout état de cause par une adoption des motifs des 1ers juges qui sont admis et repris par monsieur [Z] et la Sci Vieni et non contestés par monsieur et madame [B] avec la Sci Ca M'Botte, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution N°25 de l'assemblée générale du 27 mai 2013, en ayant annulé l'ensemble des résolutions des assemblées générales des 27 mai 2013 et 12 juin 2014 ;
Concernant l'exécution de la disposition mise à la charge de monsieur et madame [B] par laquelle il leur a été ordonné d'enlever les bacs de végétaux, la chaîne et la pancarte, le tout disposé dans la cour commune et sous une astreinte comme détaillée par les 1ers juges, cette mesure sera confirmée quand bien même monsieur et madame [B] soutiennent qu'ils l'ont exécutée dans les semaines qui ont suivi l'arrêt de la cour d'appel de Rennes et cela en ce qu'il n'est produit aucun document probant pour en justifier ;
Concernant la véranda, la cour doit constater que si monsieur et madame [B] font état de la démolition de leur véranda, il doit être relevé que comme le soutiennent les intimés les demandes de démolition ne portent que sur l'extension du rez-de-chaussée de leur appartement en y créant : un garage-buanderie et une cuisine et sur la surélévation de la serre, ce qui ne concerne en aucune manière la véranda en elle-même qui était préexistante et dont la toiture a été refaite ;
S'agissant de la prescription de cette prétention qui porte sur la destruction/démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon le permis de construire de juin 1989, cette réclamation n'est pas prescrite et elle doit être déclarée recevable au motif que selon les articles 2227 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965, toute action qui tend à mettre fin à un acte d'appropriation d'une partie commune se prescrit par trente ans et que tel est l'objet du litige qui tend à faire cesser des empiètements sur les parties communes ;
En conséquence le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrites les demandes de monsieur [Z] tenant à voir ordonner la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989, puisqu'à compter de juin 1989 date du permis de construire et de la construction contestée un délai de 30 ans était à respecter, ce qui l'a été au regard des dates des actes de procédure effectués dans l'instance ayant abouti au jugement entrepris ;
Sur le fond du litige, monsieur et madame [B] soutiennent que l'extension à laquelle ils ont procédé a eu lieu sur les parties communes à usage privatif, ce qui a été autorisé par l'assemblée générale du 6 juin 1989 confirmé par l'expert judiciaire qui est intervenu en l'espèce et que cette situation doit conduire à écarter les revendications de monsieur [Z] ;
S'agissant des empiètements dont il est fait état, il convient de rappeler que l'expert judiciaire à ce titre a délivré les éléments d'information suivants :
- monsieur [B] a fait couvrir la véranda préexistante et construire une extension à droite de celle-ci abritant une cuisine et un garage-buanderie ;
- les travaux ont été réalisés à la suite de l'assemblée générale du 9 novembre 1988 laquelle prévoyait :
- la réfection de la toiture de la véranda et l'extension, le déplacement d'un poteau, la suppression d'un arbre et la création d'une ouverture ;
- les travaux d'extension qui se sont réalisés sur la parcelle privative de Monsieur [B] n'ont pas encore fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété prenant acte de l'augmentation des parties privatives couvertes dans la quote-part de répartition des charges ;
- pour l'extension qui comporte une partie garage l'expert a noté que le garage n'avait pas reçu l'autorisation formelle de la copropriété aucune décision ne donnant explicitement son accord sur l'extension du garage ;
Monsieur et madame [B] se prévalent de l'assemblée générale du 6 juin 1989, pour soutenir qu'ils ont été autorisés à implanter une partie de leur extension sur les parties communes qui étaient reconnues à leur usage privatif, au motif que la résolution suivante a été adoptée avec le vote positif de monsieur [Z] :
- Monsieur [Z] propriétaire du Rez-de-chaussée demande l'autorisation au nom de monsieur [B], futur propriétaire de faire procéder à la pose d'une couverture en ardoises sur la véranda actuelle .Accord donné à l'unanimité ainsi que pour l'extension sur les parties privatives ;
Or comme l'expose monsieur [Z] il ne peut pas être tiré de cette mention de 'parties privatives' l'affirmation que l'autorisation de l'assemblée générale a été donnée pour l'extension portant sur les parties communes à jouissance privative ;
En effet une partie de l'extension se trouve sur la parcelle privative de monsieur et madame [C] sous le N° Cl 372, mais une autre partie est située sur les parties communes à jouissance privative comme le garage, ce que relève l'expert judiciaire et s'agissant de la serre qui a été l'objet d'une surélévation, pour laquelle il n'est pas contesté que celle-ci est incluse dans les parties communes ;
Ainsi la résolution adoptée est insuffisante pour permettre d'affirmer que monsieur et madame [B] ont été autorisés pour la construction de l'intégralité de l'extension par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Ainsi monsieur [Z] peut justement soutenir que l'extension a bien été autorisée par l'assemblée générale sur l'assiette de la copropriété, mais en ce qu'elle porte sur les parties privatives et sans inclure expressément les parties communes à usage privatif, ce qui exigeait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, qui n'a jamais été demandée ni obtenue en méconnaissance de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Cependant s'agissant de la sanction à apporter à cette situation irrégulière sachant qu'il est admis que les parties communes en litige sont à usage privatif, la cour estime que celle de la démolition pour une absence d'autorisation est manifestement disproportionnée et cela au regard de la nature et de l'ampleur des inconvénients et des préjudices supportés par la copropriété et monsieur [Z] avec la Sci Vieni qui en réalité n'en font état d'aucun, se limitant à soutenir que l'empiètement des parties communes constitue une violation du droit de propriété qui s'oppose au maintien des constructions illicites et au motif de la surélévation de la serre d'origine ;
Cette affirmation est insuffisante pour justifier une démolition et cela sachant que monsieur [Z] n'a pas dénoncé la situation en cause pendant plus de 20 années, n'y trouvant pas le moindre grief, l'expert judiciaire relevant une absence de véritable atteinte aux droits du syndicat des copropriétaires, la copropriété dont s'agit n'étant composée que des quatre parties à l'instance, et sachant que les travaux réalisés en 1989, désormais contestés l'ont été conformément au permis de construire délivré ;
En fait et en tout état de cause, cette mesure de démolition se heurterait au principe de proportionnalité des réparations en raison du défaut de conséquences dommageables liées à l'absence d'autorisation, et porterait atteinte de manière excessive aux droits de monsieur et madame [B] conformément aux dispositions de l'article 1221 du code civil, quand le syndicat des copropriétaires chargé de la gestion et de la conservation des parties communes ne s'est pas constitué pour revendiquer le respect du droit de propriété de celles-ci ;
Il résulte de tout ce qui précède que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande dont s'agit portant sur la démolition sous astreinte des locaux d'habitation construits sur les parties communes ;
Mais la cour après avoir déclaré cette demande recevable en déboutera monsieur [Z] avec la SciVieni pour les motifs ci-dessus exposés ;
S'agissant de la démolition du cabanon de jardin, les 1ers juges ont ordonné la suppression sous astreinte de celui-ci, et monsieur et madame [B] soutiennent pour s'y opposer, que la prescription de cette action est acquise n'ayant aucun caractère réel ;
Les appelants expliquent également que c'est à tort que les 1ers juges n'ont pas pris en compte le fait que le cabanon était dépourvu de fondations et qu'il n'entrait pas dans le cadre des ouvrages pour lesquels un permis de construire est nécessaire, ce qui devait exclure toute autorisation de l'assemblée générale ;
Monsieur [Z] avec la SciVieni répondent qu'ils démontrent la recevabilité de leur demande au motif du défaut de prescription acquise comme ils l'établissent ;
Sur ce point, la cour indiquera immédiatement que la demande dont s'agit n'est pas prescrite et qu'elle doit être déclarée recevable au motif que selon les articles 2227 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965, toute action qui tend à mettre fin à un acte d'appropriation d'une partie commune se prescrit par trente ans et que tel est l'objet du litige qui tend à faire cesser des empiètements sur les parties communes ;
En l'espèce, le litige porte effectivement sur un problème d'empiètement et d'occupation des parties communes à titre privatif sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, qui ainsi ne se trouve pas prescrit puisque il s'agit d'appliquer le délai trentenaire sur l'action portant sur la construction d'un cabanon intervenu selon monsieur et madame [B] en 2005 ;
La demande de démolition du cabanon sera déclarée recevable ;
Sur le bien fondé de celle-ci, monsieur [Z] fait état de l'absence d'autorisation de l'assemblée générale qui était indispensable, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Pour ce poste, la cour constate que les 1ers juges ont parfaitement analysé la situation en ce que la présence de fondations ou leur absence pour la construction du cabanon sont inopérantes, ce qui est confirmé par la prescription applicable, en ce qu'il ne s'agit pas d'une action personnelle mais de celle qui tend à faire cesser une appropriation, un empiètement sur une partie commune, ce qui est réalisé même en l'absence de fondations, l'emprise n'exigeant pas des fondations, puisque monsieur et madame [B] ont procédé à l'édification d'une construction nouvelle, d'un ouvrage, ce qui exigeait une autorisation de l'assemblée générale;
Or cette autorisation n'a pas été ni demandée ni obtenue par conséquent, en l'absence d'application du principe de proportionnalité qui n'est par ailleurs pas évoqué, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la suppression du cabanon de jardin installé, mais les conditions d'exécution de cette mesure seront infirmées et actualisées pour tenir compte des délais judiciaires et précisées dans les termes du dispositif du présent arrêt ;
- Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Par équité et au regard des solutions apportées par la cour, le jugement entrepris sera confirmé s'agissant des dépens et du rejet de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Pour la procédure d'appel dans la limites de la saisine de la cour d'appel de Caen comme juridiction de renvoi, la présente juridiction condamnera in solidum monsieur [Z] avec la Sci Vieni à payer à monsieur et madame [C] la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, toutes autres demandes formées et présentées au titre des frais irrépétibles par la Sci Ca M'Botte, monsieur [Z] et la Sci Vieni en ce compris en remboursement par chacune des parties à la procédure au titre des frais irrépétibles, seront rejetées en ce compris celles formées contre le syndicat des copropriétaires ;
S'agissant des dépens ceux-ci seront supportés in solidum par monsieur [Z] avec la Sci Vieni qui comprendront les frais d'expertise ;
La cour ne trouve aucun motif pour accorder à monsieur [Z] avec la Sci Vieni le bénéficie de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et cette demande sera écartée par équité et en raison de l'équilibre économique existant entre les parties.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.
- Dans les limites de la saisine de la cour selon l'arrêt du 7 septembre 2022 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation.
- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande de monsieur [Z] tenant à voir ordonner la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes selon permis de construire de juin 1989 ;
- ordonné à monsieur [B] et madame [Y] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision sous astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant 6 mois passés lesquels il devra être à nouveau statué ;
- L'infirme de ces seuls chefs et statuant à nouveau :
- Déclare recevable comme non prescrite la demande de monsieur [Z] tenant à voir ordonner la démolition des locaux d'habitation construits sur les parties communes par monsieur et madame [B] selon permis de construire de juin 1989 ;
- Déboute monsieur [Z] de cette demande et de toutes celles qui en sont la conséquence ;
- Ordonne à monsieur [B] et madame [Y] de supprimer le cabanon de jardin installé sur une parcelle commune dont ils ont l'usage privatif dans un délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte provisoire de 30€ par jour de retard pendant 3 mois passés lesquels il devra être à nouveau statué ;
- Déboute monsieur [Z] et la Sci Vieni de toutes leurs autres demandes en ce compris de toutes celles formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Déboute monsieur et madame [B] avec la Sci Ca M'Botte du surplus de leurs demandes, en ce compris de celles formées en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la Sci Ca M'Botte ;
- Condamne in solidum monsieur [Z] avec la Sci Vieni à payer à monsieur et madame [B] la somme de 3000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum par monsieur [Z] avec la Sci Vieni aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON
