Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2010
(n° 53 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/21429
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2006 - Tribunal d'Instance de PARIS 18ème arrondissement - RG n° 11-06-000459
APPELANTE :
- SCI LES OLIVIERS 1 agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant
ayant son siège [Adresse 7]
représentée par Maître Nadine CORDEAU, avoué à la Cour
assistée de Maître Françoise GICQUEL-CATHALA, avocat au barreau de PARIS, toque D247
INTIMÉS :
- Monsieur [O] [B]
demeurant [Adresse 7]
représenté par la SCP MONIN - D'AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour
- Madame [C] épouse [B]
demeurant [Adresse 7]
représentée par la SCP BLIN, avoués à la Cour
assistée de Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque D1414
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/034711 du 09/10/2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2009, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques REMOND, Président
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La Cour est saisie de l'appel interjeté par la SCI LES OLIVIERS 1, d'un jugement rendu le 19 octobre 2006, par le Tribunal d'Instance de PARIS 18ème arrondissement, qui a :
- déclaré nul le congé pour reprise délivré le 15 juillet 2005 ;
- dit que le bail a été reconduit à compter du 1er février 2006 ;
- condamné la SCI LES OLIVIERS 1 à payer à monsieur et à madame [O] [B] la somme de 1 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- rejeté toute autre demande ;
- condamné la SCI LES OLIVIERS 1 aux dépens.
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Les faits et les demandes des parties
Par acte sous seing privé daté du 15 janvier 1997, madame [Z] a loué, pour trois ans à compter du 1er février 1997, à monsieur et à madame [B] un appartement de quatre pièces, sis à [Adresse 7] ; cette location était soumise à la loi n° 89-462 modifiée du 6 juillet 1989.
Suivant acte notarié du 26 octobre 2000 dressé à Uzès, les consorts [Z] ont vendu à la SCI LES OLIVIERS 1 la pleine propriété et la totalité de l'immeuble à usage principal d'habitation et pour partie à usage commercial et professionnel, sis à [Adresse 7], composé de 77 lots et ayant fait l'objet d'un état de division et règlement de copropriété suivant acte reçu par maître [X], notaire à [Localité 2], le 26 mai 1994, publié au 10ème bureau des hypothèques de [Localité 6] les 20 juin et 28 juillet 1994, volume 94P, n° 3383, avec attestation rectificative en date du 26 juillet 1994, publiée le 28 juillet 1994, volume 94P, n° 4260 (cf l'attestation notariée du 28 décembre 2000).
Immatriculée au RCS de Paris le 26 juin 2000, la SCI LES OLIVIERS 1 - dont les co-gérants sont madame [K] [P] et monsieur [A] [P] -, a pour activité la propriété et la gestion à titre civil de tous biens mobiliers et immobiliers et plus particulièrement de toute participation dans toutes sociétés et de tous autres biens et immeubles à quelqu'endroit qu'ils se trouvent, acquisition, prise à bail, location vente, vente, propriété ou copropriété de terrains, d'immeubles construits ou en cours de construction ou à rénover, de tous autres biens immeubles et de tous biens meubles, construction sur les terrains dont la société est ou pourrait devenir propriétaire ou locataire, d'immeubles collectifs ou individuels à usage d'habitation, commercial, industriel, professionnel ou mixte, réfection, rénovation, réhabilitation d'immeubles anciens, administration, mise en valeur et exploitation par bail ou autrement de biens sociaux.
Suivant acte d'huissier daté du 15 juillet 2005, la SCI LES OLIVIERS 1, venant aux droits de madame [Z], a, au visa de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, fait délivrer à monsieur et à madame [B], pour le 31 janvier 2006, un congé pour habiter en faveur de monsieur [A] [P], domicilié [Adresse 1].
Par acte d'huissier daté des 4 et 6 avril 2006, la SCI LES OLIVIERS 1 a assigné monsieur et madame [B] devant le Tribunal d'Instance, aux fins, notamment, de voir valider le congé délivré le 15 juillet 2005 et d'ordonner l'expulsion des époux [B].
Le 19 octobre 2006, le Tribunal d'Instance a rendu le jugement dont la SCI LES OLIVIERS 1 a relevé appel.
Par ordonnance de non-conciliation rendue le 29 septembre 2009, le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance de Paris a notamment dit que monsieur [O] [B] et madame [F] [C], épouse [B], résideront séparément, la femme au [Adresse 7], et que la jouissance du logement et du mobilier du ménage sera attribuée à l'épouse, à charge pour elle d'en régler les loyers et les frais.
La clôture a été prononcée le 8 décembre 2009.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2009, la SCI LES OLIVIERS 1 demande à la Cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
- valider le congé délivré le 15 juillet 2005 par la SCI LES OLIVIERS 1 aux époux [B] ;
- ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
- voir allouer à la SCI LES OLIVIERS 1 la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et condamner les époux [B] au versement de cette somme ;
- condamner les époux [B] au entiers dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions de confirmation signifiées le 23 juin 2008, monsieur [O] [B] demande à la Cour de :
-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, d'ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an en application de l'article 1154 du Code Civil ;
- condamner la SCI LES OLIVIERS 1 à payer les sommes de :
- 2 000 €, à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, sans préjudicier de l'application éventuelle de l'amende civile de l'article 559 du Code de Procédure Civile ;
- 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la SCI LES OLIVIERS 1 aux entiers dépens, avec application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2009, madame [F] [C], épouse [B], demande à la Cour de :
- constater que, malgré de multiples relances, une sommation de communiquer et une itérative sommation de communiquer, la SCI LES OLIVIERS 1 n'a toujours pas déféré à la demande de madame [B] de voir communiquer les bilans de cette société ;
- en conséquence, constater la nullité du congé délivré aux époux [B] et confirmer en conséquence le jugement déféré à la Cour ;
- allouer à monsieur et à madame [B] la somme de 2 000 € sur le fondement de la loi sur l'aide juridictionnelle ;
- condamner la SCI LES OLIVIERS 1 aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle.
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SUR CE, LA COUR
* sur la communication des bilans de la SCI LES OLIVIERS 1
Ces pièces n'ayant aucun lien avec le présent litige et étant sans incidence sur la solution à y apporter, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de constatation que la SCI appelante n'a pas déféré aux relances et sommations de communiquer dont elle a été l'objet.
La demande de madame [B] sera en conséquence rejetée.
* sur le congé pour habiter du 15 juillet 2005
La reprise d'un logement de nature à justifier un congé donné par le bailleur sur le fondement de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 doit s'entendre de la reprise pour habiter. La décision de reprendre, au sens et pour l'application de ce texte, ne peut émaner d'un bailleur personne morale, sauf si ce dernier est une société civile, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, laquelle peut exercer ledit droit de reprise pour habiter au profit de l'un de ses associés (cf : l'article 13,a, de la loi sus-visée).
Il s'agit là d'une exception à la règle, selon laquelle les dispositions de l'article 15-I ne peuvent être invoquées que par des personnes physiques.
Or, le congé du 15 juillet 2005 ne précise pas que le bailleur est une société civile immobilière à caractère familial et cet acte ne fait pas mention de l'article 13,a, de la loi du 6 juillet 1989.
S'il ressort des pièces produites par la société appelante (statuts initiaux et ceux actualisés au 24 juillet 2002 à la suite d'une donation-partage), que la SCI LES OLIVIERS 1 a été constituée entre les membres d'une même famille, à savoir : monsieur [A] [P] et madame [K] [U], épouse [P], devenus alliés par mariage, et leurs trois enfants : monsieur [J] [P], madame [Y] [P], épouse [G], et mademoiselle [T] [P], lesquels sont unis par des liens de parenté (filiation), il n'en reste pas moins que la référence, dans le congé, au seul article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 est erronée, la SCI entendant se prévaloir des dispositions de l'article 13,a, de la loi du 6 juillet 1989.
L'absence de référence dans le congé, à l'article 13,a, ainsi que le défaut de justification, lors de la délivrance de cet acte, de ce que le bailleur était une SCI familiale ayant qualité pour se prévaloir des dispositions de l'article 15-I, n'ont pas permis au locataire de vérifier la régularité, la réalité et la sincérité du congé; ils ont donc nécessairement, de ce seul fait, causé grief au locataire.
D'autre part, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le destinataire du congé aux fins de reprise doit rapporter la preuve de l'intention frauduleuse du bailleur, l'absence de volonté d'habiter les lieux par le bénéficiaire de la reprise s'appréciant au moment de la délivrance du congé.
En l'espèce, si le fait de disposer d'un important patrimoine immobilier, dont plusieurs appartements à Paris, et/ou le fait d'être à la tête de plusieurs SCI (CHRIS 1, OLIVIERS 1, DELPH 1 et de la BASTILLE, constituées successivement les 16/02/2000, 20/05/2000, 8/07/2000 et 2/06/2002) ne suffit pas à caractériser la fraude invoquée par les intimés, il résulte cependant des éléments versés aux débats qu'après avoir acquis, le 15 juin 2004, une maison sise à [Localité 3] (commune périphérique de [Localité 4]) où il vivait avec son épouse, pour bénéficier des soins du CHU de [Localité 4] dans lequel il est suivi (cf : le bulletin de situation établi par le directeur de cet établissement le 12 avril 2006), monsieur [A] [P] a, suivant acte notarié du 30 juillet 2005 faisant suite à un compromis de vente du 11 juin 2005, vendu cette maison, considérée par lui comme trop éloignée du centre ville de [Localité 4], pour, selon les explications de l'appelante, 'habiter un logement plus central situé à [Adresse 5] en 2006', bien immobilier dont on ignore la date d'acquisition.
La preuve est ainsi rapportée de ce qu'au moment de la délivrance du congé (15 juillet 2005), le bénéficiaire de la reprise n'avait pas la volonté d'habiter à titre principal l'appartement sis à [Adresse 7].
Il s'ensuit que, pour l'ensemble de ces motifs qui se substituent à ceux du Premier Juge, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a annulé le congé du 15 juillet 2005 et en ce qu'il a dit que le bail était reconduit à compter du 1er février 2006.
La SCI LES OLIVIERS 1 sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes.
* sur l'appel incident de monsieur [B]
Le litige portant sur la validité ou sur la nullité d'un congé, la demande de capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an en application de l'article 1154 du Code Civil est sans objet ; elle sera rejetée.
D'autre part, l'intimé ne démontre pas qu'en interjetant appel, la SCI LES OLIVIERS 1 a commis une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'exercer un recours.
Monsieur [B] sera en conséquence débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts, ainsi que de celle tendant à l'application éventuelle, par la Cour, de l'amende civile prévue par l'article 559 du Code de Procédure Civile.
Sur les frais irrépétibles
L'issue du litige exclut l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de la SCI LES OLIVIERS 1.
S'il y a lieu de confirmer le jugement qui a alloué aux époux [B] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] les frais irrépétibles exposés par lui en appel.
Il lui sera alloué de ce chef une indemnité complémentaire de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant de madame [B], il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel.
Il lui sera alloué de ce chef une indemnité de 1 000 €, sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
Déboute madame [F] [C], épouse [B], de sa demande relative à la non communication, par la SCI LES OLIVIERS 1, de ses bilans ;
Confirme le jugement ;
Déboute la SCI LES OLIVIERS 1 de l'ensemble de ses demandes ;
Déboute monsieur [O] [B] de sa demande de capitalisation d'intérêts ;
Condamne la SCI LES OLIVIERS 1 à verser à M. [O] [B] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ;
Condamne la SCI LES OLIVIERS 1 à verser à madame [F] [C], épouse [B], la somme de 1 000 €, sur le fondement de l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 modifiée ;
Condamne la SCI LES OLIVIERS 1 aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à la loi sur l'aide juridictionnelle.
La Greffière, Le Président,
