LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI Place Vendôme de son désistement de pourvoi en tant que dirigé à l'encontre de la société Axa France IARD, de la société Aurea d'architecture, de M. et Mme X..., de la société Fin'Audit, M. Jean-Philippe Y... ès qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Fin'Audit, de la société Ingerop, de M. Jacques-Louis Z... ;
Met hors de cause la société Jacques Bornet, la société Albingia, le syndicat des copropriétaires du volume III de l'ensemble immobilier Place Vendôme, la société Monceau investissements immobiliers ;
Attendu que la SCI Place Vendôme (la SCI), maître de l'ouvrage, a fait réaliser un ensemble immobilier divisé en plusieurs volumes pour lesquels plusieurs syndicats de copropriétés ont été créés, la gestion des services communs à l'ensemble des volumes étant confiée à l'association syndicale libre de l'ensemble immobilier place Vendôme, créée le 27 avril 1989, ayant comme syndic la société J. Bornet ; que par acte comportant les dates du 20 février 1991 et du 15 mai 1991, la société Sogelym Steiner prétendant représenter la SCI a signé avec la société Scedit, chargée de l'exécution du lot chauffage ventilation climatisation, aux droits de laquelle est venue la société Elyo Centre Est Méditerranée puis la société Suez énergies services, un contrat d'exploitation de chauffage avec garantie totale et fourniture des fluides chaud et froid, prévoyant que la société Scedit resterait propriétaire des matériels pendant dix ans, ceux-ci devant être cédés au client moyennant un prix correspondant à une valeur résiduelle de 45 000 F HT ; que ce contrat stipulait que l'utilisateur devrait payer notamment une redevance correspondant au coût du gros entretien et du maintien en l'état des installations primaires ainsi qu'au financement des installations ; que l'association et des copropriétaires faisant valoir que le coût de l'installation de chauffage était déjà inclus dans le prix d'acquisition des lots et que le contrat ne leur était pas opposable, ont refusé de payer une partie des redevances ;
Sur le premier moyen, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que la cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Scedit, tiers, ne pouvait eu égard aux liens étroits unissant la société mandante et la société mandataire et de l'identité des personnes physiques les représentant, douter que l'étendue des pouvoirs conférés à la société Sogelym Steiner lui permettait de représenter valablement la SCI Place Vendôme ni se voir reprocher de ne pas avoir recueilli la signature du maître de l'ouvrage, aucun élément ne permettant de dire que la Sogelym Steiner ne respectait pas de façon évidente pour la société Scedit le mandat qui lui avait été confié par le maître de l'ouvrage, qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le quatrième moyen, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu qu'après avoir souverainement apprécié les éléments de preuve produits devant elle, la cour d'appel qui a exactement retenu qu'il appartenait à la société Sogelym Steiner de faire toutes les démarches nécessaires pour la prise en charge des différentes prestations prévues au contrat d'exploitation, a légalement justifié sa décision exonérant de responsabilité la société J. Bornet, non signataire de cette convention ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu les articles 1149, 1991 et 1992 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Sogelym Steiner à relever la SCI, à hauteur de 50% des condamnations prononcées, l'arrêt retient que les fautes lourdes commises par la première à l'égard de son mandant dans la gestion du dossier du chauffage ont un lien de causalité direct avec la condamnation de la SCI à payer à la société Elyo Centre Est Méditerranée devenue Suez énergie services le montant des termes du contrat non opposable aux copropriétaires ;
Qu'en limitant ainsi à 50 % la garantie due à la SCI, la cour d'appel qui n'a pas relevé à son encontre de faute ayant pu contribuer à la réalisation de son propre préjudice, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit, par confirmation du jugement, que la SCI Place Vendôme sera relevée des condamnations prononcées au profit de la société Suez énergie services à hauteur de 50%, débouté la SCI de sa demande en remboursement de partie des honoraires versés à la société Sogelym Steiner, l'arrêt rendu le 30 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société Sogelym Steiner aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sogelym Steiner à payer à la SCI Place Vendôme la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux conseils pour la SCI Place Vendôme
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué, d'AVOIR,
- premièrement, déclaré la société SUEZ ENERGIE SERVICES, venant aux droits de la société ELYO CENTRE EST MEDITERRANEE, anciennement SCEDIT, recevable et bien fondée en ses demandes de paiement de l'intégralité des redevances P3 et P4 du contrat d'exploitation de chauffage à l'encontre de la SCI PLACE VENDOME,
- deuxièmement, condamné la SCI PLACE VENDOME à payer à la société SUEZ ENERGIE SERVICES les sommes de 383.887,84 € et de 6.860,21 € à titre provisionnel ainsi que la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
- troisièmement, déclaré l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE et les différents syndicats de copropriétaires demandeurs recevables et bien fondés sur le principe de leur demande en remboursement des sommes payées au titre des redevances P3 et P4 du contrat d'exploitation de chauffage, en tant que ces demandes seraient dirigées contre la SCI PLACE VENDOME ;
- et quatrièmement, condamné la SCI PLACE VENDOME au paiement de plusieurs indemnités pour frais irrépétibles ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sans qu'il soit nécessaire de paraphraser l'argumentation développée par les premiers juges sur la régularité du contrat d'exploitation signé le 15 mai 1991 par la SCI PLACE VENDOME représentée par la société SOGELYM, d'une part aucun élément ne permettant de dire que cette société ne respectait pas de façon évidente pour la société SCEDIT le mandat qui lui avait été confié par le maître de l'ouvrage, d'autre part le dol ou le défaut de cause allégués par la SCI PLACE VENDOME n'est pas démontré, il y a lieu d'adopter les motifs pertinents des premiers juges pour déclarer bien fondé la demande de paiement formée par la société SUEZ ENERGIE SERVICES à l'encontre du maître de l'ouvrage ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'EN application des dispositions de l'article 1998 du Code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné ; qu'aux termes du mandat du 30 avril 1989, la SCI PLACE VENDOME, maître de l'ouvrage, a chargé la SA SOGELYM STEINER d'assurer « les fonctions de conseil et d'agent d'exécution des décisions qu'il aura prises » les modalités de l'exercice du mandat n'étant pas limitatives ; qu'une telle mission confiait à la SA SOGELYM STEINER le soin de rechercher et mettre au point les modalités d'application des décisions relatives à la construction, qui restaient le privilège de la SCI PLACE VENDOME ; que la SA SCEDIT, tiers, ne pouvait, eu égard aux liens étroits unissant la société mandante et la société mandataire et l'identité des personnes physiques les représentant, douter que l'étendue des pouvoirs conférés à la SA SOGELYM lui permettait de représenter valablement la SCI PLACE VENDOME et ne peut se voir reprocher de ne pas avoir recueilli la signature du maître de l'ouvrage ; que le contrat d'exploitation avec garantie totale et fourniture de fluides chauds et froids daté du 20 février 1991, conclu entre la SA SCEDIT et la SCI PLACE VENDOME, représentée par la SA SOGELYM STEINER, est opposable à la SCI PLACE VENDOME ; que la société ELYO CENTRE EST MEDITERRANEE, étrangère au débat opposant le maître de l'ouvrage aux acquéreurs, est en droit d'obtenir de son co-contractant l'exécution du contrat ;
ALORS QU'UNE personne ne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent qu'à la condition que les circonstances aient autorisé le tiers à se dispenser de vérifier l'étendue des pouvoirs de son interlocuteur ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué qu'à la date de signature du contrat de fourniture de chauffage, la commercialisation des lots était achevée, les copropriétaires étant organisés au sein d'une association syndicale et pourvus d'un syndic pour les représenter ; que la SCI Place Vendôme soulignait dans ses conclusions d'appel (p. 38) que, connaissant cette situation de fait, pour avoir elle-même communiqué son projet de contrat au syndic, la société SCEDIT, professionnel spécialisé dans les équipements collectifs de chauffage, ne pouvait ignorer que la conclusion d'un tel contrat de fourniture de chauffage et d'entretien de nature à lier la copropriété pour dix années était du seul ressort des copropriétaires et non de celui du promoteur ou du maître de l'ouvrage délégué, eux-mêmes dépourvus de tout pouvoir pour engager les copropriétaires ; que, pour déclarer la SCI Place Vendôme tenue d'exécuter les obligations stipulées dans le contrat de fourniture de chaleur conclu en son nom par la société Sogelym, la Cour d'appel s'est bornée à relever, par motifs propres et adoptés, que si le mandat de la société Sogelym se limitait à l'exécution des décisions prises par la SCI place Vendôme, « l'étroitesse des liens » existant entre ces deux sociétés était toutefois de nature à dispenser la société SCEDIT de vérifier l'étendue des pouvoirs de la société Sogelym ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les circonstances susvisées n'étaient pas de nature à alerter la société SCEDIT de l'anormalité de la souscription par la SCI Place Vendôme d'un tel contrat, dépourvu pour elle de toute utilité, qui ne pouvait que préjudicier à l'ensemble des parties en raison de son inopposabilité aux copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1985 et 1998 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif d'AVOIR dit que la SCI Place Vendôme ne serait relevée et garantie par la société Sogelym Steiner qu'à hauteur de 50 % du montant des condamnations prononcées à son encontre ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la décision déférée doit être confirmée sur la faute de gestion commise par la société SOGELYM STEINER, qui a accepté de céder à une société tierce la propriété d'installations indispensables à l'occupation de l'immeuble, qui devaient être comprises dans le prix de vente réclamé aux copropriétaires, celle-ci ne démontrant pas avoir obtenu l'accord de la SCI PLACE VENDOME, s'agissant du montage financier entraînant un surinvestissement et ayant des conséquences financières importantes et n'ayant pas entrepris les démarches nécessaires pour que les copropriétaires soient parties au contrat d'exploitation du 13 mai 1991 ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société SOGELYM STEINER, qui avait aux termes de son mandat mission de rédiger et mettre au point les actes notamment le règlement de copropriété et les contrats de vente, a commis une faute de gestion en assurant le financement d'une partie des installations de chauffage par le biais d'un contrat de leasing sans étudier sérieusement les conséquences juridiques et financières de ce montage ; que ce faisant, elle a cédé à une société tierce la propriété de ces installations indispensables à l'occupation de l'immeuble, postérieurement à la passation des actes de vente, sans en informer les acquéreurs et à plus forte raison sans avoir obtenu leur accord pour financer ce mode d'acquisition ; qu'elle ne pouvait ignorer que la SA BORNET n'avait pas le pouvoir d'engager les copropriétaires ; qu'elle a prétendu à tort que celle-ci avait accepté les termes du projet de contrat, ce qui ne résulte pas de la lecture des lettres des 26 mars et 13 mai 1991 ; qu'il est suffisamment établi que la société SOGELYM STEINER a imposé un montage qui n'avait aucune chance d'être approuvé, en donnant l'illusion d'une concertation ; qu'elle ne justifie pas avoir rendu compte à son mandant des modalités de financement obtenu conformément à l'obligation qui lui en est faite par l'article 1993 du Code civil ; qu'elle en est responsable à l'égard de son mandant sur le fondement de l'article 1993 du Code civil ; que les fautes lourdes commises par la société SOGELYM STEINER à l'égard de son mandant dans la gestion du dossier du chauffage ont un lien de causalité direct avec la condamnation de la SCI PLACE VENDOME à payer à la société ELYO CENTRE EST MEDITERRANE le montant des termes du contrat non opposable aux copropriétaires ; qu'elle doit être condamnée à relever le maître de l'ouvrage des condamnations prononcées à hauteur de 50 % ;
ET EVENTUELLEMENT AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont fait une exacte et saine appréciation des éléments de la cause sur les conditions dans lesquelles la SA SOGELYM STEINER a exécuté la mission qui lui avait été confiée par la SCI PLACE VENDOME, laissant au maître d'ouvrage délégué toute latitude lors de son intervention, sans exercer aucun contrôle sérieux sur les différents actes signés au cours de cette opération de construction ;
EVENTUELLEMENT ENCORE AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI PLACE VENDOME a volontairement délégué la gestion du programme immobilier à une personne morale dirigée par les mêmes personnes physiques que ses propres membres ; qu'elle ne peut prétendre ne pas avoir eu conscience que le coût de la rémunération des dirigeants de cette société « écran » alourdirait ses charges sans lui apporter une compétence technique supplémentaire ; qu'elle a laissé la plus grande indépendance à la SA SOGELYM STEINER dans la conduite du programme et ne lui a jamais demandé de rendre des comptes ; qu'elle s'est accommodée de cette situation jusqu'à ce que des condamnations soient prononcées à son encontre ;
1. ALORS QUE le mandataire répond de ses fautes de gestion et doit réparer intégralement le préjudice causé par celles-ci à son mandant ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Sogelym Steiner, dont la mission se limitait à la préparation des actes juridiques devant concourir à la réalisation d'une opération de promotion immobilière, avait commis des fautes de gestion en assurant le financement d'une partie des installations de chauffage par le biais d'un contrat de leasing sans étudier sérieusement les conséquences juridiques et financières de ce montage et en engageant son mandant, sans lui en rendre en compte, dans les liens d'un contrat de fourniture de chauffage et d'entretien qui n'avait aucune chance d'être approuvé par les copropriétaires ; qu'elle a également relevé que ces « fautes lourdes commises par la société Sogelym Steiner à l'égard de son mandant dans la gestion du dossier du chauffage (avaient) un lien de causalité direct avec la condamnation de la SCI Place Vendôme à payer à la société Elyo Centre Est Méditerranée le montant des termes du contrat non opposable aux copropriétaires » ; qu'en limitant néanmoins la condamnation de la société Sogelym Steiner à garantir la SCI Place Vendôme des condamnations prononcées à son encontre à la proportion de 50 % du montant de celles-ci, la Cour d'appel, qui n'a pas relevé de faute de la SCI Place Vendôme ayant pu contribuer à la réalisation de son propre préjudice, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 1149, 1991 et 1992 du Code civil.
2. ALORS, en toute hypothèse, QUE si l'insuffisance de surveillance exercée par le mandant sur son mandataire peut constituer une négligence du premier susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard des tiers, elle n'est pas de nature à exonérer le mandataire des fautes qu'il a commises à l'égard de son mandant en accomplissant des actes qu'il savait contraires à ses intérêts ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que la société Sogelym Steiner avait, dans l'exécution de son mandat, commis des fautes lourdes dans l'exécution de son mandat ayant un lien de causalité direct avec les condamnations pécuniaires prononcées contre celle-ci ; qu'en décidant néanmoins d'exonérer partiellement la société Sogelym Steiner de sa responsabilité à l'égard de la SCI Place Vendôme, au prétexte que celle-ci lui avait laissé « la plus grande indépendance » et ne lui avait pas demandé de rendre des comptes, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1149, 1991 et 1992 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI Place Vendôme de sa demande tendant à se voir restituer par la société Sogelym Steiner 80 % des honoraires qu'elle lui avait versés en considération de ses fautes de gestion ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont fait une exacte et saine appréciation des éléments de la cause sur les conditions dans lesquelles la SA SOGELYM STEINER a exécuté la mission qui lui avait été confiée par la SCI PLACE VENDOME, laissant au maître d'ouvrage délégué toute latitude lors de son intervention, sans exercer aucun contrôle sérieux sur les différents actes signés au cours de cette opération de construction ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCI PLACE VENDOME a volontairement délégué la gestion du programme immobilier à une personne morale dirigée par les mêmes personnes physiques que ses propres membres ; qu'elle ne peut prétendre ne pas avoir eu conscience que le coût de la rémunération des dirigeants de cette société « écran » alourdirait ses charges sans lui apporter une compétence technique supplémentaire ; qu'elle a laissé la plus grande indépendance à la SA SOGELYM STEINER dans la conduite du programme et ne lui a jamais demandé de rendre des comptes ; qu'elle s'est accommodée de cette situation jusqu'à ce que des condamnations soient prononcées à son encontre ;
ALORS QUE le mandant est en droit d'obtenir la réduction judiciaire de l'honoraire convenu en faveur du mandataire lorsque celui-ci a commis des fautes dans sa gestion, peu important que le premier ait mal choisi son mandataire ou omis de lui demander de rendre régulièrement compte de sa gestion ; que la Cour d'appel a relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Sogelym Steiner, dont la mission se limitait à la préparation des actes juridiques devant concourir à la réalisation d'une opération de promotion immobilière, avait commis des « fautes lourdes de gestion » en assurant le financement d'une partie des installations de chauffage par le biais d'un contrat de leasing sans étudier sérieusement les conséquences juridiques et financières de ce montage et en engageant son mandant, sans recueillir son approbation préalable, dans les liens d'un contrat qui n'avait aucune chance d'être approuvé par les copropriétaires ; qu'en déboutant néanmoins la société SCI Place Vendôme de sa demande de révision de l'honoraire convenu en faveur de la société Sogelym Steiner aux motifs inopérants qu'elle avait volontairement délégué la gestion du programme immobilier à une personne morale animée par l'un de ses membres et qu'elle lui avait laissé la plus grande indépendance, omettant de lui demander de rendre des comptes, la Cour d'appel a violé l'article 1999 du Code civil ;
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la SCI Place Vendôme de son recours en garantie contre la société Jacques Bornet et d'AVOIR en conséquence mis hors de cause cette société et son assureur, la compagnie Albinga
AUX MOTIFS QU'aucune faute ne peut être invoquée par la SCI Vendôme à l'encontre de la société Bornet, syndic de l'Association Syndicale Libre ; que l'éventuelle faute commise par la société Bornet à l'égard de l'Association Syndicale Libre, en sa qualité de syndic, n'exonérait pas la société Sogelym Steiner de faire toutes les démarches nécessaires pour la prise en charge des différentes prestations prévues au contrat d'exploitation du 13 mai 1991 ;
ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement a concouru à la réalisation de son dommage ; qu'en l'espèce, la SCI Place Vendôme rappelait dans ses écritures que le syndic de copropriété, qui avait prêté son concours à l'élaboration du contrat d'exploitation avec garantie totale et fourniture des fluides chaud et froid, s'était néanmoins abstenu d'alerter les sociétés Sogelym Steiner et Scedit sur l'impossibilité d'engager les copropriétaires par un tel contrat sans requérir leur consentement et avait encore négligé de rendre compte de ce contrat aux copropriétaires afin de le soumettre à leur éventuelle approbation ; que les premiers juges avaient eux mêmes relevé que ces fautes commises par le syndic au stade de l'élaboration du projet de contrat avaient permis à celui-ci d'aboutir et de susciter les condamnations pécuniaires mises à la charge de la SCI Place Vendôme ; qu'en se bornant, pour affirmer qu' aucune faute ne pouvait être invoquée par la SCI Place Vendôme à l'encontre du syndic, à relever que « l'éventuelle faute commise par la société Bornet à l'égard de l'Association Syndicale Libre n'exonérait pas la société Sogelym Steiner de faire toutes les démarches nécessaires pour la prise en charge des différentes prestations prévues au contrat d'exploitation du 13 mai 1991 », la Cour d'appel s'est déterminée par un motif impropre à exclure que les fautes contractuelles de ce syndic envers ses propres mandants aient pu, avec celles commises par la société Sogelym Steiner, concourir à la réalisation du dommage dont la SCI Place Vendôme sollicitait la réparation ; qu'en se déterminant de la sorte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
