LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 8 septembre 2009), que la SCI Chiquito, propriétaire de locaux donnés à bail à Mme X... a délivré à cette dernière une sommation de déguerpir puis l'a assignée pour la faire déclarer occupante sans droit ni titre, obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; que, reconventionnellement, Mme X..., se prévalant d'un bail commercial, a demandé la fixation du prix du bail renouvelé ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la SCI Chiquito et de rejeter sa demande reconventionnelle, alors, selon le moyen :
1°/ que le droit au renouvellement du bail qui est d'ordre public est acquis dès les conclusions du bail, qu'il ne peut y avoir de renonciation à ce droit librement consenti que postérieurement à la naissance du droit, qu'en décidant que Mme X... avait pu valablement renoncer par avance à son droit au renouvellement du bail commercial par des clauses liminaires imprimées figurant dans les baux dérogatoires successifs sur lesquels elle a de surcroît apposé de façon manuscrite la mention "bon pour renonciation entière et définitive du statut des baux commerciaux", ces mentions caractérisant la volonté des parties de faire échapper leurs relations contractuelles au régime des baux commerciaux, l'arrêt attaqué a violé l'article L. 145-5 du code de commerce ;
2°/ que la renonciation au statut des baux commerciaux doit être certaine, donnée en pleine connaissance de cause, dépourvue d'équivoque et par conséquent postérieure à l'évènement donnant naissance au droit qui en est l'objet, que l'arrêt attaqué qui a relevé que pour être valable la renonciation doit s'appliquer à un droit acquis, or il s'agit ici de renoncer par avance à un droit, et s'est néanmoins borné à conclure que toutefois la nullité d'une telle clause reste sans effet sur la validité du contrat, a omis de tirer les conséquences légales qui s'imposaient de ses propres constatations, et privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce ;
3°/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de Mme X... soutenant que Mme X... étant restée en possession des lieux entre chaque bail, le bailleur, la SCI du Chiquito a entendu frauder la loi et contourner de manière artificielle la règle d'ordre public ayant trait au principe du statut des baux commerciaux, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du code procédure civile ;
4°/ que dans un tel contexte, l'arrêt attaqué qui, pour prononcer l'expulsion de la locataire, a déclaré équivoque la totalité des éléments de preuve versés aux débats par Mme X..., et s'est fondé sur l'unique raison que la signature par Mme X... d'un état des lieux de sortie en date du 31 octobre 2005 et d'un état des lieux d'entrée en date du 1er décembre 2005 était la manifestation incontestable d'une volonté de mettre un terme à la location consentie le 1er décembre 2003, omettant ainsi de caractériser la renonciation non équivoque de la locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux comme le déménagement de la galerie des lieux le 31 octobre pour les réintégrer le 1er décembre suivant, a violé ensemble les articles 1134 du code civil et L. 145-5 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que Mme X..., qui affirmait être restée en possession des lieux loués durant le mois de novembre 2005, produisait des documents équivoques alors que la signature d'un état des lieux de sortie le 31 octobre 2005 et d'un état des lieux d'entrée le 1er décembre 2005 était la manifestation incontestable d'une volonté de mettre un terme à la location consentie le 1er décembre 2003, et constaté que la mention manuscrite apposée sur le bail dérogatoire suffisait à caractériser la volonté des parties de faire échapper leurs relations contractuelles au régime des baux commerciaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu déduire de ces motifs que Mme X... qui ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, était occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2007 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCI du Chiquito la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR, confirmant le jugement entrepris, constaté que le bail liant la SCI du CHIQUITO à Madame X... a pris fin le 31 octobre 2007 et qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis cette date, ordonné son expulsion à défaut de libération des lieux et de remise des clés, condamné Mme X... à payer une somme de 150 euros par jour à compter du 1er novembre 2007 jusqu'à libération effective des lieux à titre d'indemnité d'occupation,
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE Aux termes de l'article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ; si, à l'expiration de cette durée le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre ; il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local ; les dispositions de deux précédents alinéas ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location saisonnière. Ainsi de tels baux dérogatoires peuvent être reconduits entre les parties, dès lors que le preneur a libéré les lieux à l'issue du bail dérogatoire ou qu'il a renoncé expressément à bénéficier du statut des baux commerciaux auxquels il peut prétendre. En l'espèce, le contrat de bail daté du 20 décembre 2002 stipule que « les parties entendent (…) bénéficier (…) de la faculté prévue et organisée par l'article L 145-5 du Code de commerce(…) et de ce fait déroger expressément en toutes leurs dispositions aux articles L 145-1 à L 145-60 du Code de commerce, et déclarent que le présent bail ne saurait bénéficier du statut prévu et organisé par ces textes ». La volonté des parties de soustraire le contrat de bail au statut des baux commerciaux est ici manifeste. Les factures de téléphone et d'électricité émises au nom de Madame X... postérieurement au 4 mai 2003 ne sauraient suffire à prouver le maintien dans les lieux de la locataire. Elles démontrent tout au plus que le preneur n'a pas résilié ses différents abonnements au terme du bail, Madame X... ne justifiant pas du paiement de loyers entre le premier et le deuxième contrat de bail. Au contraire, le second contrat, daté du 1er décembre 2003, paraphé et signé par Madame X... précise à titre liminaire qu'à l'issue du premier bail, conclu pour la période du 20 décembre 2002 au 4 mai 2003, « Madame Hélène X... a libéré les locaux (…) s'est rapproché de la SCI du CHIQUITO et a émis le souhait de relouer les locaux pour la période allant du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005 ». Dès lors, la défenderesse ne peut prétendre à l'existence d'un nouveau bail à compter du 5 mai 2003, bail soumis aux dispositions impératives du Code de commerce, résultant de son maintien dans les lieux à l'issue du terme convenu dans le contrat dans la mesure où elle ne démontre pas être restée en possession des lieux loués. Par ailleurs, à supposer que Madame X... soit restée en possession des lieux loués et ait acquis un droit au bénéfice du statut des baux commerciaux à compter du 5 mai 2003, elle a renoncé au statut en signant deux nouveaux baux dérogatoires sur lesquels elle a de surcroît apposé de façon manuscrite la mention « Bon pour renonciation entière et définitive du statut des baux commerciaux », mention qui suffit à caractériser la volonté des parties de faire échapper leurs relations contractuelles au régime des baux commerciaux. Madame X... invoque au surplus l'irrégularité de la clause de renonciation au statut insérée dans les contrats successifs. En effet, la clause prévue à l'article 3 des trois contrats de bail stipulant « les parties ayant entendu déroger en toutes ses dispositions au statut des baux commerciaux régi par les articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce, le preneur ne pourra pas se prévaloir des dispositions desdits articles pour solliciter ou bénéficier d'un renouvellement des présentes, auquel il renonce expressément », ne peut être considéré comme valable en application de l'article L 145-15 du Code de commerce. Pour être valable la renonciation doit s'appliquer à un droit acquis, or il s'agit ici de renoncer par avance à un droit. Toutefois, la nullité d'une telle clause reste sans effet sur la validité du reste du contrat. En conséquence, Madame X... s'étant maintenue dans les lieux au-delà du 31 octobre 2007, la SCI DU CHIQUITO est bien fondée à solliciter la libération des lieux loués. Il convient donc d'ordonner l'évacuation de Madame X..., occupante sans droit ni titre, et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie par Maître Y..., huissier de justice. A défaut d'exécution volontaire, la SCI DU CHIQUITO pourra faire procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi qu'à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame X.... Occupante sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2007, Madame X... est redevable d'une indemnité d'occupation, qu'il convient, au regard du montant actuel du loyer, de fixer à 150 euros par jour, depuis le 1er novembre 2007 et jusqu'à la libération effective du local loué (jugement p 4, 5 et 6),
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE trois baux ont été conclus entre la SCI DU CHIQUITO et Mme X..., le premier couvrant la période du 20 décembre 2002 au 4 mai 2003, le second du 1er décembre 2003 au 31 octobre 2005 et le troisième du 1er décembre 2005 au 31 octobre 2007. Que pour démontrer son droit au statut des baux commerciaux, Mme X... affirme être restée en possession des lieux loués par la SCI DU CHIQUITO durant tout le mois de novembre 2005, le caractère saisonnier du premier bail n'étant plus contesté. Que les documents que Mme X... produit à l'appui de ses dires sont équivoques. Qu'il apparaît en effet que la galerie d'art était exploitée par son mari Frédéric X... à l'enseigne Galerie Daniel Besseiche et que le local de Val d'Isère n'était pas le seul lieu d'exploitation ; que dans ces conditions, le fait que la société Galerie Daniel Besseiche ait vendu à M. X... des tableaux durant le mois de novembre 2005 n'est pas significatif d'un maintien dans les lieux, pas plus que l'existence de vente de tableaux durant cette période ou l'embauche d'une stagiaire en contrat de qualification. Que les factures d'électricité sont au nom de M. X... et peuvent correspondre à la première adresse mentionnée sur la facture, à savoir l'école primaire de Val d'Isère. Que la comptabilité de Mme X... n'est pas davantage probante dès lors qu'il résulte de l'extrait du registre du commerce et des sociétés que celle-ci a une activité de vente à distance de produits régionaux ; qu'il en est de ce fait de même pour l'assurance auprès d'AXA de son activité professionnelle. Que les factures de la société de surveillance portent sur des semestres et ont pu être maintenues dans la perspective de reprise de l'activité dès le mois de décembre 2005, tout comme le devis de la Société MEGACOM en date du 28 novembre 2005 pour la réalisation d'un marquage sur panneau bois dans un délai de 8 à 15 jours. Que le fait qu'il y ait eu des appels téléphoniques depuis la ligne de la galerie peut provenir d'un simple transfert d'appel. Que les travaux sur les luminaires de l'entreprise Chevalier ont eu lieu le 30 novembre 2005 soit la veille de l'ouverture. Qu'il existe en revanche deux documents non équivoques qui sont un état des lieux de sortie en date du 31 octobre 2005 et un état des lieux d'entrée en date du 1er décembre 2005, tous deux signés par Mme X..., cette signature étant la manifestation incontestable d'une volonté de mettre un terme à la location consentie le 1er décembre 2003. Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Mme X... ne pouvait prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, et était occupante sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2007 (arrêt p 5,6)
1°) ALORS QUE le droit au renouvellement du bail qui est d'ordre public est acquis dès les conclusions du bail, qu'il ne peut y avoir de renonciation à ce droit librement consenti que postérieurement à la naissance du droit, qu'en décidant que Madame X... avait pu valablement renoncer par avance à son droit au renouvellement du bail commercial par des clauses liminaires imprimées figurant dans les baux dérogatoires successifs sur lesquels elle a de surcroît apposé de façon manuscrite la mention « bon pour renonciation entière et définitive du statut des baux commerciaux », ces mentions caractérisant la volonté des parties de faire échapper leurs relations contractuelles au régime des baux commerciaux, l'arrêt attaqué a violé l'article L 145-5 du code de commerce,
2°) ALORS QUE la renonciation au statut des baux commerciaux doit être certaine, donnée en pleine connaissance de cause, dépourvue d'équivoque et par conséquent postérieure à l'événement donnant naissance au droit qui en est l'objet, quel'arrêt attaqué qui a relevé que pour être valable la renonciation doit s'appliquer à un droit acquis, or il s'agit ici de renoncer par avance à un droit, et s'est néanmoins borné à conclure que toutefois la nullité d'une telle clause reste sans effet sur la validité du contrat, a omis de tirer les conséquences légales qui s'imposaient de ses propres constatations, et privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-5 du code de commerce,
3°) ALORS QUE en s'abstenant de répondre aux conclusions de Mme X... soutenant que Mme X... étant restée en possession des lieux entre chaque bail, le bailleur, la SCI du CHIQUITO a entendu frauder la loi et contourner de manière artificielle la règle d'ordre public ayant trait au principe du statut des baux commerciaux (conclusions récapitulatives signifiées le 28 mai 2009 p 3,4 et p 6 in fine), l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du code procédure civile,
4°) ALORS QUE dans un tel contexte, l'arrêt attaqué qui, pour prononcer l'expulsion de la locataire, a déclaré équivoque la totalité des éléments de preuve versés aux débats par Madame X..., et s'est fondé sur l'unique raison que la signature par Mme X... d'un état des lieux de sortie en date du 31 octobre 2005 et d'un état des lieux d'entrée en date du 1er décembre 2005 était la manifestation incontestable d'une volonté de mettre un terme à la location consentie le 1er décembre 2003, omettant ainsi de caractériser la renonciation non équivoque de la locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux comme le déménagement de la galerie des lieux le 31 octobre pour les réintégrer le 1er décembre suivant, a violé ensemble les articles 1134 du code civil et L 145-5 du code de commerce.
