LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Constate la déchéance partielle du pourvoi en ce qu'il est formé contre M. X..., en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société Simon ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 23 juin 2009), que la société Simon (le promoteur) a, le 21 juin 1999, obtenu, en vue de la construction de deux immeubles collectifs, un crédit d'accompagnement de la caisse régionale de crédit agricole mutuel sud méditerranée (la caisse) et, par acte du 28 juin 1999 reçu par M. Y..., notaire (le notaire), lequel est associé dans la SCP F... (la société de notaires), acheté le terrain ; que par actes des 28 juin 1999 au 8 février 2001 passés devant le même notaire, Mme Z..., Mme A..., M. et Mme B..., M. et Mme C..., M. D... et Mme
E...
(les acquéreurs) ont acquis divers appartements en l'état futur d'achèvement ; que les travaux, interrompus en janvier 2000, n'ont pas été repris ; qu'à la suite de la mise en liquidation judiciaire du promoteur, les acquéreurs ont déclaré leurs créances puis recherché la responsabilité du promoteur, de la caisse, du notaire et de la société de notaires ;
Attendu que la caisse fait grief à l'arrêt de l'avoir déclarée responsable, in solidum avec la société de notaires, du préjudice subi par les acquéreurs du fait qu'ils n'ont pu bénéficier de la garantie d'achèvement de l'immeuble et décidé que, dans ses relations avec la société de notaires, le partage de la responsabilité se fera par part virile, alors, selon le moyen :
1°/ que la faute n'oblige celui qui l'a commise à réparer le préjudice dont se prévaut la victime, qu'à la condition qu'elle constitue au moins une des causes directes de ce dommage ; que la cour d'appel constate, par adoption des motifs du jugement entrepris, que, si le notaire rédacteur des ventes en l'état futur d'achèvement n'avait pas commis les fautes qui lui ont imputées, ou bien les ventes en l'état futur d'achèvement n'auraient pas eu lieu, et les acquéreurs ne se seraient pas trouvés dans l'impossibilité d'obtenir la délivrance de leur immeuble, ou bien les ventes en l'état futur d'achèvement auraient eu lieu, mais les acquéreurs, dûment informés que rien ne pouvait leur garantir la délivrance prévue, ne pourraient s'en prendre qu'à eux-mêmes du dommage qu'ils ont subi ; qu'en énonçant, sans mieux s'en expliquer, que « c'est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité in solidum du notaire et de la caisse à l'égard des acquéreurs en retenant que leurs fautes respectives ont concouru de manière indissociable à la réalisation de leur préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir livraison de leur appartement », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'elle faisait valoir, dans ses écritures d'appel que, « quand bien même serait-il considéré que la caisse aurait commis une faute s'agissant du fonctionnement du compte, les conséquences de celle-ci seraient indifférentes quant à la production du dommage, puisque le coût des travaux d'achèvement des deux immeubles s'établit à la somme de 219 472, 43 + 183 609, 32 = 403 081, 75 euros », que, « sauf au notaire à exécuter ses obligations et faire en sorte que la promotion ne démarre pas, l'achèvement n'était donc pas possible », et que, « sans la faute du notaire, les fautes éventuelles de la caisse n'auraient pas eu de conséquences » ; qu'en se bornant à énoncer, de façon générale et abstraite et sans s'expliquer sur les circonstances que faisait valoir la caisse, que « c'est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité in solidum du notaire et de la caisse à l'égard des acquéreurs en retenant que leurs fautes respectives ont concouru de manière indissociable à la réalisation de leur préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir livraison de leur appartement », la cour d'appel a privé sa décision de motifs ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la caisse a fait preuve de légéreté en octroyant un crédit de 1 000 000 de francs pour une opération portant sur deux immeubles, en acceptant que le promoteur n'apporte pas de garantie et en ne s'assurant pas du financement du terrain, et que la caisse était tenue conventionnellement de vérifier que les sommes prêtées étaient affectées au montant des travaux pour lesquels les crédits étaient attestés et confirmés ; qu'il relève encore que le notaire a délivré l'attestation de garantie intrinsèque d'achèvement en se fondant, notamment, sur l'attestation de crédit confirmé délivrée par la caisse, mentionnant expressément que les sommes prêtées concernaient l'édification de l'immeuble et non pas l'acquisition du terrain et qu'en réalité, la somme prêtée était déjà pratiquement absorbée par l'achat du terrain ; qu'il relève enfin que le notaire n'a pas pris les précautions élémentaires qui lui auraient permis de s'assurer de la validité et de l'efficacité de ses actes et manqué de vigilance et de rigueur dans la demande des documents nécessaires à la délivrance de l'attestation de la garantie d'achèvement ; qu'il retient que la caisse, par son manque de vigilance et de rigueur dans l'ouverture de crédit qu'elle a accordée et certifiée, et par sa défaillance dans le contrôle de la gestion de ce crédit compte tenu de sa destination spéciale qu'elle devait garantir, a engagé sa responsabilité à l'égard des acquéreurs qui n'ont pu finalement bénéficier de la garantie d'achèvement dont l'ouverture de crédit était un élément essentiel et qu'il en déduit que les fautes respectives de la caisse et du notaire ont concouru de manière indissociable à la réalisation de leur préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir livraison des appartements, sans que l'une des responsabilités soit prépondérante par rapport à l'autre ; que par ces appréciations, la cour d'appel, qui, n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a caractérisé le rôle causal conjoint et indissociable des fautes respectives du notaire et de la banque et recherché la mesure de leur responsabilité ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud Méditerranée aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à Mmes Z..., A..., M. et Mme B..., M. et Mme C..., M. D... et Mme E... la somme globale de 2 500 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils pour la caisse régionale de crédit agricole mutuel Sud-Méditerranée.
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR
. déclaré la Crcam Sud Méditerranée responsable, in solidum avec la société F..., Y..., F..., notaire, du préjudice que Mlle Brigitte Z... et ses litisconsorts ont subi du fait qu'ils n'ont pas pu bénéficier de la garantie d'achèvement de l'immeuble à construire qu'ils ont acquis ;
. décidé que, dans les relations de la Crcam Sud Méditerranée et de la société F..., Y..., F..., le partage de la responsabilité se fera par part virile ;
AUX MOTIFS QUE « le premier juge a dit que la Crcam, par son manque de vigilance et de rigueur dans l'ouverture de crédit qu'elle a accordée et certifiée et par sa défaillance dans le contrôle de la gestion de ce crédit compte tenu de sa destination spéciale qu'elle devait garantir, a engagé également sa responsabilité à l'égard des acquéreurs qui n'ont pu finalement bénéficier de la garantie d'achèvement dont l'ouverture de crédit était un élément essentiel, en retenant :/ – que les termes mêmes de la convention d'ouverture de crédit l'obligeaient à vérifier que les sommes prêtées étaient bien affectées au montant des travaux pour lesquels les crédits étaient attestés et confirmés ;/ – que le sapiteur a constaté une véritable confusion dans les affectations de fonds en observant l'existence d'un compte unique concernant deux promotions et l'impossibilité d'affecter le montant des sommes propres à chacune, ainsi que des prélèvements divers totalement étrangers au programme ; qu'alors que le crédit était destiné au financement des travaux de construction et non pas à l'acquisition du terrain, la somme prêtée était déjà pratiquement absorbée par le prix du terrain ; qu'un minimum de vérification et de vigilance de la banque l'aurait alertée sur ces contradictions et empêchée d'accorder le crédit dans ces conditions ;/ – que seule habilitée par l'article R. 260-20, 6e alinéa, à délivrer l'attestation de fonds propres, la banque a fait preuve de légèreté en octroyant un crédit de 1 000 000 F pour une opération portant sur deux immeubles en acceptant que le promoteur n'apporte pas personnellement un minimum de garantie par des fonds propres et en ne s'assurant pas du financement du terrain » (cf. arrêt attaqué, p. 10, 3e alinéa, lequel s'achève p. 11) ; que « ces motifs emportent également l'adhésion de la cour et qu'en l'absence de toute pièce ou moyen nouveau permettant de les remettre en cause, il convient de les adopter purement et simplement sans y ajouter ni retrancher quoi que ce soit » (cf. arrêt attaqué, p. 11, 1er alinéa) ; que, « de même, c'est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité in solidum du notaire et de la banque à l'égard des acquéreurs en retenant que leurs fautes respectives ont concouru de manière indissociable à la réalisation de leur préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir livraison de leur appartement ; qu'il n'est pas démontré que l'une soit prépondérante par rapport à l'autre » (cf. arrêt attaqué, p. 11, 2e alinéa) ; que, « dans leurs rapports bilatéraux, ils en supporteront la charge à parts égales, sans que la Crcam puisse prétendre limiter à 10 % sa part de responsabilité » (cf. arrêt attaqué, p. 11, 3e alinéa) ;
1. ALORS QUE la faute n'oblige celui qui l'a commise à réparer le préjudice dont se prévaut la victime, qu'à la condition qu'elle constitue au moins une des causes directes de ce dommage ; que la cour d'appel constate, par adoption des motifs du jugement entrepris, que, si le notaire rédacteur des ventes en l'état futur d'achèvement n'avait pas commis les fautes qui lui ont imputées, ou bien les ventes en l'état futur d'achèvement n'auraient pas eu lieu, et les acquéreurs ne se seraient pas trouvés dans l'impossibilité d'obtenir la délivrance de leur immeuble, ou bien les ventes en l'état futur d'achèvement auraient eu lieu, mais les acquéreurs, dûment informés que rien ne pouvait leur garantir la délivrance prévue, ne pourraient s'en prendre qu'à eux-mêmes du dommage qu'ils ont subi ; qu'en énonçant, sans mieux s'en expliquer, que « c'est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité in solidum du notaire et de la banque à l'égard des acquéreurs en retenant que leurs fautes respectives ont concouru de manière indissociable à la réalisation de leur préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir livraison de leur appartement », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2. ALORS QUE la Crcam Sud Méditerranée faisait valoir, dans ses écritures d'appel (signification du 4 mai 2009, p. 21, alinéas 1 à 3), que, « quand bien même serait-il considéré que la Caisse régionale aurait commis une faute s'agissant du fonctionnement du compte, les conséquences de celle-ci seraient indifférentes quant à la production du dommage, puisque le coût des travaux d'achèvement des deux immeubles s'établit à la somme de 219 472 € 43 + 183 609 € 32 = 403 081 € 75 », que, « sauf au notaire à exécuter ses obligations et faire en sorte que la promotion ne démarre pas, l'achèvement n'était donc pas possible », et que, « sans la faute du notaire, les fautes éventuelles de la Crcam Sud Méditerranée n'auraient pas eu de conséquences » ; qu'en se bornant à énoncer, de façon générale et abstraite et sans s'expliquer sur les circonstances que faisait valoir la Crcam Sud Méditerranée, que « c'est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité in solidum du notaire et de la banque à l'égard des acquéreurs en retenant que leurs fautes respectives ont concouru de manière indissociable à la réalisation de leur préjudice résultant de l'impossibilité d'obtenir livraison de leur appartement », la cour d'appel a privé sa décision de motifs.
