LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 24 juin 2011 rectifié le 29 juillet 2011), que par acte authentique du 27 septembre 2007, Mmes X... ont vendu à M. Y... et Mme Z... une maison d'habitation à Aumagne, l'acte comportant une clause de non-garantie des vices cachés ; que faisant état de la non-conformité du système d'assainissement et de la situation de l'immeuble en zone inondable, M. Y... et Mme Z... ont, par acte du 25 juillet 2008, assigné Mmes X... aux fins de voir ordonner une expertise pour estimer la partie du prix devant leur être restituée au titre de la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. Y... et Mme Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en garantie des vices cachés, alors, selon le moyen :
1°/ que constitue un vice caché le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu ; qu'aucune disposition n'exclut que le défaut de la chose vendue qui conduit l'administration à faire application du principe de précaution, puisse être constitutif d'un vice caché ; qu'en énonçant que " ce qui relève de la simple application administrative du principe de précaution ne peut constituer un vice caché de nature à justifier la réduction de prix que les acquéreurs ", ce qui la conduit à ne pas se demander si le risque d'inondation dont fait état la lettre de la direction départementale de l'équipement de la Charente-Maritime qu'elle vise, constitue un vice de la maison que Mme Evelyne Z... et M. Jean-Claude Y... ont acquise, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil, ensemble l'article 5 de la charte de l'environnement, telle qu'elle résulte de l'article 2 de la loi constitutionnelle n° 2005-205 du 1er mars 2005 ;
2°/ que Mme Evelyne Z... et M. Jean-Claude Y... faisaient valoir, dans leur signification du 5 mai 2011, que la situation de la maison qu'ils ont achetée " en zone inondable est admise par l'administration qui en tire les conséquences au plan de sa constructibilité ", et qu'" en soi, cet état est suffisant pour caractériser le vice caché, puisque les pièces versées au débat démontrent que l'immeuble est impropre à l'usage auquel les acquéreurs le destinait ou pour le moins en diminue l'usage du fait de l'interdiction administrative, en raison du vice allégué, de réaliser une extension pour y créer un appartement au rez-de-chaussée " ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ que l'article L. 125-5, § IV, du code de l'environnement prévoit que, dans le cas où une inondation a donné lieu au versement d'une indemnité, l'acte authentique relatant la vente de l'immeuble doit faire mention de cet événement, à faute de quoi, ainsi que l'énonce le § V du même texte, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la diminution du prix ; que Mme Evelyne Z... et M. Jean-Claude Y... faisaient valoir, dans leur signification du 5 mai 2011, qu'" au regard des dispositions de l'article L. 125-5, 4e, du code de l'environnement, on ne peut que regretter le silence des appelantes quant aux conséquences sur leur immeuble des crues de 1982 et 1993, alors même qu'il est fortement probable que des déclarations de sinistre ont dû être établies " ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur l'incidence, dans le litige dont elle était saisie, de la règle que pose l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble ledit article L. 125-5 du code de l'environnement ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente comportait en annexe un état des risques naturels prévisibles et technologiques dont il résultait que l'immeuble n'était pas situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, que l'arrêté préfectoral du 13 février 2006 et la liste des communes couvertes par un PPPR ne comportait pas la commune d'Aumagne, qu'aucune indication n'était donnée sur l'importance des inondations dont il était fait état ni sur les conditions dans lesquelles elles s'étaient produites et qu'il n'était pas établi qu'une nouvelle inondation se soit produite depuis 1994, et relevé, procédant à la recherche prétendument omise sur le caractère impropre de l'immeuble à l'usage auquel il était destiné, que les acquéreurs n'établissaient pas avoir déposé un permis de construire ou une demande d'autorisation de travaux et s'être vus opposer un rejet ou un refus, qu'il n'était pas établi qu'ils aient présenté à l'autorité administrative compétente un projet précis d'aménagement du rez-de-chaussée ni que leur projet d'aménagement pour héberger une personne à mobilité réduite soit entré dans le champ contractuel et que le technicien de la direction départementale de l'équipement se bornait prudemment à préconiser, en l'absence de toute étude hydraulique et du fait d'une connaissance insuffisante des conditions locales d'inondation, qu'aucun aménagement ou aucune construction nouvelle ne soit localement autorisée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a retenu que les vendeurs étaient fondés à soutenir que ce qui relevait de la simple application administrative du principe de précaution ne pouvait constituer un vice caché ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à payer la somme de 2 500 euros à Mmes X... ; rejette la demande de M. Y... et Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z....
Le pourvoi fait grief au premier arrêt attaqué (Poitiers, 24 juin 2011), lequel a été rectifié par le second arrêt attaqué (Poitiers, 29 juillet 2011), D'AVOIR débouté Mme Évelyne Z... et M. Jean-Claude Y... de l'action en garantie contre les vices cachés qu'ils formaient contre Mme Katherine X..., Mme Odette Y... et Mme Yanaëlle X...- A... ;
AU MOTIF QUE « les vendeurs sont fondés à faire valoir que ce qui relève de la simple application administrative du principe de précaution ne peut constituer un vice caché de nature à justifier la réduction de prix que les acquéreurs » (cf. arrêt attaqué, p. 7e considérant) ;
1. ALORS QUE constitue un vice caché le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu ; qu'aucune disposition n'exclut que le défaut de la chose vendue qui conduit l'administration à faire application du principe de précaution, puisse être constitutif d'un vice caché ; qu'en énonçant que « ce qui relève de la simple application administrative du principe de précaution ne peut constituer un vice caché de nature à justifier la réduction de prix que les acquéreurs », ce qui la conduit à ne pas se demander si le risque d'inondation dont fait état la lettre de la direction départementale de l'équipement de la Charente-Maritime qu'elle vise, constitue un vice de la maison que Mme Évelyne Z... et M. Jean-Claude Y... ont acquise, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil, ensemble l'article 5 de la charte de l'environnement, telle qu'elle résulte de l'article2 de la loi constitutionnelle n° 2005-205 du 1er mars 2005 ;
2. ALORS QUE Mme Évelyne Z... et M. Jean-Claude Y... faisaient valoir, dans leur signification du 5 mai 2011 (p. 7, 9e et 10e alinéa), que la situation de la maison qu'ils ont achetée « en zone inondable est admise par l'administration qui en tire les conséquences au plan de sa constructibilité (pièces nos 31 et 37) », et qu'« en soi, cet état est suffisant pour caractériser le vice caché, puisque les pièces versées au débat démontrent que l'immeuble est impropre à l'usage auquel les acquéreurs le destinait ou pour le moins en diminue l'usage du fait de l'interdiction administrative, en raison du vice allégué, de réaliser une extension pour y créer un appartement au rez-de-chaussée » ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3. ALORS QUE l'article L. 125-5, § IV, du code de l'environnement prévoit que, dans le cas où une inondation a donné lieu au versement d'une indemnité, l'acte authentique relatant la vente de l'immeuble doit faire mention de cet événement, à faute de quoi, ainsi que l'énonce le § V du même texte, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la diminution du prix ; que Mme Évelyne Z... et M. Jean-Claude Y... faisaient valoir, dans leur signification du 5 mai 2011 (p. 9, 1er alinéa), qu'« au regard des dispositions de l'article L. 125-5, 4e, du code de l'environnement, on ne peut que regretter le silence des appelantes quant aux conséquences sur leur immeuble des crues de 1982 et 1993, alors même qu'il est fortement probable que des déclarations de sinistre ont dû être établies » ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur l'incidence, dans le litige dont elle était saisie, de la règle que pose l'article L. 125-5 du code de l'environnement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, ensemble ledit article L. 125-5 du code de l'environnement.
