LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 décembre 2011) que M. et Mme X... sont propriétaires, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, du bâtiment A à usage d'habitation constituant le lot 1, affecté de 129/1000è, et la société Dalya du bâtiment B, à usage commercial, auquel on accède par un porche situé au rez-de-chaussée du bâtiment A ainsi que de la jouissance exclusive de la cour, partie commune entre le bâtiment A et le B, constituant le lot 2 affecté de 871/1000è ; que la demande d'autorisation de division du lot 2 en 7 lots a été rejetée, par application de la règle de réduction des voix, par la décision 12 de l'assemblée générale du 24 octobre 2007 ; que la société Dalya a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision et que M. et Mme X... sont intervenus à l'instance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :Attendu qu'ayant relevé que les lots dont la création était sollicitée resteraient affectés à des activités commerciales, que la division pouvait s'assortir de travaux d'aménagement et d'une création de parties communes spéciales au bâtiment B pour permettre de desservir les lots en étage ou en arrière du bâtiment et qu'aucune disposition légale ne subordonnait la division des lots à un accès direct aux parties communes et souverainement retenu que la division projetée ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble qui se compose d'un bâtiment d'habitation et d'un bâtiment industriel et n'a aucun caractère bourgeois ni standing particulier et qu'elle ne saurait entraîner de nuisances quelconques ni apporter un bouleversement dans l'équilibre et le fonctionnement de la copropriété mais simplement amener une modification de l'état descriptif de division et une nouvelle répartition des tantièmes, la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à une simple allégation non assortie d'éléments de preuve relative à l'intention frauduleuse de la société Dalya, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen : Vu les articles 4, 5 et 455 du code de procédure civile ;Attendu que pour rejeter les demandes de M. et Mme X... tendant à l'interdiction de stationnement de véhicules, d'entreposage de déchets et à l'allocation de dommages-intérêts l'arrêt retient que le droit de jouissance privative de la cour autorise la société Dalya à y faire stationner ses véhicules ou ceux de ses locataires ou fournisseurs et à y entreposer des palettes de bois ou des déchets de papiers, conséquence de son activité d'imprimerie, que cette interdiction ne peut s'appliquer qu'au passage sous le porche mais que, M. et Mme X... ne sollicitant pas l'application du règlement de copropriété en ce qui concerne l'encombrement du passage sous le porche, la cour d'appel ne peut statuer ultra petita et leur accorder un dédommagement pour le préjudice que leur occasionne ce stationnement irrégulier prohibé par le règlement de copropriété ; Qu'en statuant ainsi alors que M. et Mme X... se prévalaient dans leurs conclusions de la gêne occasionnée par le stationnement prohibé sous le porche et sans répondre à leurs conclusions invoquant la dangerosité par risque d'incendie du stockage de papiers dans la cour, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit n'y avoir lieu à faire cesser le stationnement de véhicules, le dépôt de déchets de papier ainsi que l'entreposage de palettes de bois et rejeté la demande de dommages-intérêts de M. et Mme X... l'arrêt rendu le 12 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la société Dalya aux dépens ;Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Dalya, la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la résolution 12 de l'assemblée générale du 24 octobre 2007, et autorisé la SCI DALYA à diviser le lot n° 2 en sept lots distincts, numérotés de 3 à 9, avec répartition des tantièmes conformément à l'état descriptif de division dressé par le cabinet de géomètre-expert, J. ROBIN et Associés, pour se substituer à l'état descriptif de division d'origine, Aux motifs que « la résolution n°12 qui avait pour objet d'autoriser la modification de l'état descriptif de division de l'immeuble arrière, lot n° 2, de façon à créer plusieurs lots, ayant été rejetée, la SCI DALYA venant aux droits de la SAS ISORE et ASSOCIÉS est recevable à solliciter l'annulation de ce rejet ; que la résolution n° 13 décidant d'autoriser le changement d'affectation des lots (nouvellement créés) commerciaux en habitation a été rejetée et que ce rejet n'ayant pas fait 1'objet de contestation dans le délai du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est définitif, ce que reconnaît la SCI DALYA dans ses écritures (page 8) qui souligne qu'en l'état, les lots créés ne pourront être affectés qu'à des activités commerciales, comme actuellement ; que la clause du règlement de copropriété aux termes de laquelle "chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelque manière que ce soit qu'en totalité, sans pouvoir être divisé " n'est licite que si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en conséquence, est illicite et doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété interdisant la division de lots s'il apparaît que cette division ne portera pas atteinte à la destination de l'immeuble considéré ; qu'en l'espèce, la division sollicitée ne porte manifestement pas atteinte à la destination de l'immeuble puisque ce dernier, qui se compose d'un bâtiment d'habitation et d'un bâtiment industriel n'a aucun caractère bourgeois ni standing particulier et que les lots dont la création est sollicitée resteront, de surcroît, affectés à des activités commerciales ; qu'est également illicite la clause interdisant la division des lots dans un immeuble de standing moyen lorsqu'il apparaît que l'augmentation du nombre de lots n'apporterait aucun bouleversement dans l'équilibre et le fonctionnement de la copropriété ; que la division projetée ne saurait entraîner des nuisances quelconques, ni apporter un bouleversement dans l'équilibre et le fonctionnement de la copropriété, cette division ne pouvant accroître les charges de copropriété mais simplement devant nécessairement amener une modification de l'état descriptif de division et donc une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété ; que la copropriété n'est actuellement composée que deux copropriétaires ; que cette configuration est source de conflits et que, de ce fait, la division des lots est d'autant plus opportune » (arrêt p. 6 et 7) ;
Alors que, d'une part, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ; que les actes ayant pour objet de faire échec à cette règle d'ordre public sont nuls ; qu'en l'espèce, la copropriété est composée de deux lots, les époux X... sont propriétaires du lot n° 1 (129/1000ème des parties communes) et la SCI DALYA du lot n° 2 (871/1000ème des parties communes) ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... ont soutenu que la résolution litigieuse n° 12 avait pour objet de contourner la règle de réduction de voix, prévue par l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en décidant d'annuler la décision refusant d'adopter cette résolution, et d'autoriser la SCI DALYA à diviser le lot n° 2 en sept lots distincts, sans répondre au moyen invoquant l'intention frauduleuse de la SCI, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, la subdivision d'un lot ne peut être autorisée que si elle est matériellement possible, ce qui implique que les parties privatives de chaque lot créé aient un accès direct et immédiat aux parties communes ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les époux X... ont invoqué l'impossibilité matérielle de division du lot n° 2, précisant notamment que le 1er et le 2ème étages n'avaient aucun accès direct à la cour, seule partie commune attenante à ce lot ; qu'en décidant d'annuler la décision refusant d'adopter la résolution n° 12, et d'autoriser la SCI DALYA à diviser le lot n° 2 en sept lots distincts, sans répondre au moyen invoquant l'impossibilité matérielle d'une division du lot, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors qu'enfin, la subdivision d'un lot porte atteinte à la destination d'un immeuble à usage mixte si elle permet la multiplication de commerces, de nature à rompre l'équilibre entre l'habitation bourgeoise et l'usage commercial, ou la multiplication de ses occupants ; qu'en l'espèce, la copropriété est divisée en deux lots, le lot 1 (bât. A) étant à usage d'habitation, et le lot 2 (bât. B) à usage d'atelier ; que dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme X... ont fait valoir que la division du lot 2 entraînerait des conséquences défavorables à l'égard du cadre de vie des copropriétaires notamment en raison d'un accroissement inopiné des occupants entraînant de nouvelles nuisances ; qu'en autorisant le propriétaire de ce lot à le diviser en 7 lots distincts, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir rejeté la demande de condamnation de la SCI DALYA à faire cesser le stationnement de véhicules, le dépôt des déchets de papier ainsi que l'entreposage de palettes de bois dans la cour et sous le porche, sous astreinte, et de condamnation de la SCI à payer à M. et Mme X... la somme de 30.000 ¿ de dommages-intérêts ; Aux motifs que « la SCI DALYA encombre, au moins épisodiquement, le passage sous le porche, partie commune, de véhicules qui n'ont pas trouvé de place dans la cour, également partie commune, mais dont elle a la jouissance privative ce qui l'autorise à y faire stationner ses véhicules ou ceux de ses locataires, visiteurs ou fournisseurs et à y entreposer des palettes de bois ou des déchets de papier, conséquence de son activité d'imprimerie ; que le règlement de copropriété (page 12, chapitre II, usage des parties communes, III) dispose que "nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale"; que le règlement de copropriété précise également (ibidem, V) que "le stationnement des véhicules, quelle qu'en soit la durée, est interdit sur les voies, allées et espaces communs et ne peut s'effectuer que dans les parkings ou garages prévus à cet effet" ; que cette interdiction ne peut s'appliquer qu'au passage sous le porche ; que, cependant, M. et Mme Jérôme X... ne sollicitent pas l'application du règlement de copropriété en ce qui concerne l'encombrement du passage sous le porche ; que, dans ces conditions, la cour ne peut statuer ultra petita et leur accorder un dédommagement quelconque pour le préjudice que leur occasionne ce stationnement irrégulier prohibé par le règlement de copropriété ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris uniquement en ce qui concerne les interdictions afférentes à la cour, partie commune à jouissance privative » (arrêt p. 7 et 8) ; Alors que, d'une part, une partie commune conserve ce caractère même si un copropriétaire en a la jouissance exclusive ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété interdit d'encombrer les parties communes, d'y stationner des véhicules, d'y déposer quoi que ce soit et de les utiliser pour un usage personnel en dehors de leur destination normale ; que les époux X... ont demandé à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI à faire cesser le stationnement de véhicules, le dépôt des déchets de papier et l'entreposage de palettes de bois dans la cour, sous astreinte, et de condamner la SCI au paiement de dommages-intérêts ; que pour rejeter cette demande, la cour d'appel a retenu que la cour était une partie commune dont la SCI a la jouissance privative, ce qui l'autorise à y faire stationner ses véhicules et à y entreposer ses palettes de bois ou des déchets ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors que, d'autre part, les parties peuvent présenter prétentions et moyens dans les motifs de leurs conclusions, le juge est alors tenu d'y répondre ; qu'en l'espèce, dans les motifs de leurs écritures, les époux X... ont évoqué un stationnement illicite sous le porche leur causant des préjudices ; qu'en décidant qu'ils ne sollicitaient pas l'application du règlement de copropriété en ce qui concerne l'encombrement du passage sous le porche, la cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile ; Alors qu'enfin, un copropriétaire est bien-fondé à exiger l'arrêt d'une activité susceptible d'être dangereuse exercée par un copropriétaire, quel que soit le lieu d'exercice de cette activité ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... ont soutenu que le stockage de plusieurs mètres cubes de papier était dangereux car il pouvait, si un simple mégot était jeté, entraîner un incendie qui s'étendrait rapidement aux différents véhicules et aux bâtiments ; qu'en rejetant leur demande de condamnation de la SCI DALYA à faire cesser le stationnement de véhicules, le dépôt des déchets de papier ainsi que l'entreposage de palettes de bois dans la cour et sous le porche, sous astreinte, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
