| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 10 juillet 2014, 13-14367

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 décembre 2012), que Mme Claude X..., veuve Y..., M. Jean-François Y..., Mme Denyse Z..., épouse A..., Mme Geneviève Z..., épouse B..., Mme Antoinette Z..., épouse C..., Mme Marie-Agnès Z..., épouse D..., et M. Xavier Y... (les bailleurs) sont propriétaires d'un hôtel particulier à Paris, donné à bail commercial, dont la gestion est confiée à un administrateur de biens la société Jeanniot et Compagnie ; qu'à la demande de ce dernier, M. E..., huissier de justice, a délivré au preneur par acte extrajudiciaire du 7 avril 2003, une demande de révision du loyer ; que par jugement du 13 septembre 2006 confirmé par un arrêt du 30 janvier 2008, la demande de révision triennale du 7 avril 2003 a été déclarée nulle et de nul effet, au motif que la formule retenue dans cet acte extra-judiciaire ne remplissait pas les conditions prévues à l'article L. 145-37 du code de commerce du fait de sa généralité ne permettant pas au preneur d'avoir connaissance du montant du loyer révisé ; que les bailleurs ont assigné en responsabilité, M. E... et son assureur la société Covea Risks, ainsi que la société Jeanniot et Compagnie, cette dernière ayant appelé en garantie la SCP F... et Associés, avocat des bailleurs ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches : Attendu que la société Covea Risks fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie formé à l'encontre de la société Jeanniot et Compagnie, alors, selon le moyen :

1°/ que l'administrateur de biens, mandaté par des propriétaires pour gérer leur local donné à bail commercial, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la demande de révision triennale adressée au locataire ; qu'il commet une faute en mandatant un huissier de justice pour notifier au locataire une demande de révision triennale qui ne comporte pas l'indication du loyer demandé ; qu'en affirmant, pour écarter toute faute de l'administrateur de biens, qu'il lui aurait fallu procéder à des recherches juridiques excédant ses compétences pour se convaincre de la nullité de l'acte qu'il donnait mandat à l'huissier de justice de délivrer au preneur, quand la seule connaissance de la règlementation des baux commerciaux, que devait nécessairement avoir ce professionnel de la gestion immobilière, aurait dû l'alerter sur le risque de voir annuler la demande de révision triennale qui ne mentionnait pas le montant du loyer demandé, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil ;
2°/ que l'administrateur de biens, mandaté par des propriétaires pour gérer leur local donné à bail commercial, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la demande de révision triennale adressée au locataire ; que le simple fait de solliciter un avis informel auprès d'un avocat, indépendamment de toute obligation contractuelle pesant sur ce professionnel du droit, sur les mentions que doit comporter une demande de révision triennale, n'est pas de nature à exonérer l'administrateur de biens de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il est chargé de faire délivrer au preneur ; qu'en retenant, pour écarter toute faute de l'administrateur de biens envers son propre mandataire M. E..., qu'il avait sollicité l'avis de l'avocat chargé par ses propres mandants de défendre leurs intérêts dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail commercial, et qu'il avait ainsi agi avec prudence et diligence, quand elle constatait par ailleurs que cet avis était informel et exprimé en dehors de tout mandat, de sorte qu'il ne liait pas l'avocat à l'égard des consorts Y..., ce dont il résultait que l'administrateur de biens n'avait en réalité pas recueilli les conseils de l'avocat dans des circonstances l'assurant du bien-fondé des conseils délivrés, et qu'il n'avait ainsi pas agi avec prudence et diligence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et violé les articles 1147 et 1992 du code civil ; Mais attendu qu'après avoir retenu que, dans le contexte particulier d'une instance judiciaire pendante concernant la fixation du nouveau loyer, la conduite à tenir pour l'administrateur de biens ne se déduisait pas de la seule consultation des textes applicables mais nécessitait de procéder à des recherches juridiques plus approfondies excédant les compétences pouvant être raisonnablement attendues d'une entreprise de gestion et d'administration de bien, la cour d'appel a estimé qu'en sollicitant l'avis de l'avocat chargé par ses propres mandants de défendre leurs intérêts dans ladite procédure, la société Jeanniot et Compagnie avait agi avec prudence et diligence ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que la société Covea Risks fait également grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie formé à l'encontre de la SCP F... et Associés, alors, selon le moyen : 1°/ que dès lors qu'il s'engage à délivrer au mandataire de ses clients, qui lui avaient confié un mandat ad litem dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail commercial, un conseil sur les mentions devant figurer dans la demande de révision triennale de ce bail, l'avocat engage nécessairement sa responsabilité s'il délivre un conseil juridiquement inexact, qui entraîne à l'issue la nullité de l'acte ainsi rédigé ; qu'en écartant toute faute de M. F... qui avait indiqué, dans son courrier du 19 mars 2003 à la société Jeanniot et Cie, que, « dans la mesure où ils ne connaissaient pas encore le montant du loyer qui serait fixé au 1er avril 2000, l'acte d'huissier à intervenir devrait préciser que la révision prendrait effet par application des indices trimestriels en vigueur, sur la base du loyer à fixer judiciairement au 1er avril 2000 », quand l'absence de mention du loyer demandé était une cause légale de nullité de l'acte, au motif inopérant qu'il ne résultait pas des éléments produits aux débats que l'avocat ait reçu mandat pour intervenir dans la révision triennale du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 2°/ que dès lors qu'il s'engage à délivrer au mandataire de ses clients un conseil sur les mentions devant figurer dans la demande de révision triennale de ce bail, l'avocat engage nécessairement sa responsabilité s'il délivre un conseil juridiquement inexact, qui entraîne à l'issue la nullité de l'acte ainsi rédigé ; qu'en écartant toute faute de M. F... qui avait indiqué, dans son courrier du 19 mars 2003 à la société Jeanniot et Cie, que, « dans la mesure où ils ne connaissaient pas encore le montant du loyer qui serait fixé au 1er avril 2000, l'acte d'huissier à intervenir devrait préciser que la révision prendrait effet par application des indices trimestriels en vigueur, sur la base du loyer à fixer judiciairement au 1er avril 2000 », au motif inopérant que ce courrier s'inscrivait dans le cadre d'une demande d'avis informel sollicité par la société Jeanniot et Cie, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'en cause d'appel la société Covea Risks a fondé son action à l'encontre de la SCP F... et Associés non pas sur la responsabilité délictuelle mais sur la responsabilité du mandataire que la cour d'appel a écarté en retenant qu'en dehors de tout mandat, l'avis informel donné par la SCP F... et Associés à la société Jeanniot et Compagnie ne pouvait s'analyser en instructions de nature à engager sa responsabilité au titre des conséquences de l'acte délivré par l'huissier de justice ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait, et partant irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Covea Risks aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Covea Risks et la condamne à payer, d'une part, aux bailleurs, de deuxième part, à la société Jeanniot et Compagnie, et de troisième part, à la SCP F... et Associés, la somme de 2 500 euros chacun ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS QUE « le mandat de gestion confié à la société JEANNIOT et Cie par les consorts Y... ne se limitait pas, comme elle le soutient, à encaisser les loyers, mais consistait à gérer les biens ci-avant désignés, les louer aux prix, charges, durée et conditions que vous aviserez (elle avisera), signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux ; que, pour autant, la société JEANNIOT et Cie n'était pas censée disposer des compétences juridiques requises pour mener à bien une opération de révision triennale de louer dans le contexte particulier où une instance judiciaire était pendante concernant le renouvellement du bail et la fixation du nouveau loyer ; qu'en effet, la conduite à tenir ne se déduisait pas de la seule consultation des textes applicables et nécessitait de procéder à des recherches juridiques plus approfondies excédant les compétences pouvant être raisonnablement attendues d'une entreprise de gestion et d'administration de biens ; que, du reste, en sollicitant l'avis de l'avocat chargé par ses propres mandants de défendre leurs intérêts dans le cadre de cette procédure, la société JEANNIOT et Cie a agi avec prudence et diligence ; que, par suite, il ne peut lui être fait grief d'avoir répercuté en l'état à l'huissier instrumentaire les indications fournies par Maître F..., avocat en charge de la procédure contentieuse, concernant la conduite à tenir pour procéder à la signification de la demande de révision triennale du loyer ; qu'il s'ensuit qu'aucune responsabilité directe ou au titre de l'appel en garantie ne peut être recherchée à l'encontre de la société JEANNIOT et Cie » (arrêt p. 9) ; ALORS QUE 1°), l'administrateur de biens, mandaté par des propriétaires pour gérer leur local donné à bail commercial, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la demande de révision triennale adressée au locataire ; qu'il commet une faute en mandatant un huissier de justice pour notifier au locataire une demande de révision triennale qui ne comporte pas l'indication du loyer demandé ; qu'en affirmant, pour écarter toute faute de l'administrateur de biens, qu'il lui aurait fallu procéder à des recherches juridiques excédant ses compétences pour se convaincre de la nullité de l'acte qu'il donnait mandat à l'huissier de justice de délivrer au preneur, quand la seule connaissance de la règlementation des baux commerciaux, que devait nécessairement avoir ce professionnel de la gestion immobilière, aurait dû l'alerter sur le risque de voir annuler la demande de révision triennale qui ne mentionnait pas le montant du loyer demandé, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil ; ALORS QUE 2°), l'administrateur de biens, mandaté par des propriétaires pour gérer leur local donné à bail commercial, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la demande de révision triennale adressée au locataire ; que le simple fait de solliciter un avis informel auprès d'un avocat, indépendamment de toute obligation contractuelle pesant sur ce professionnel du droit, sur les mentions que doit comporter une demande de révision triennale, n'est pas de nature à exonérer l'administrateur de biens de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il est chargé de faire délivrer au preneur ; qu'en retenant, pour écarter toute faute de l'administrateur de biens envers son propre mandataire Me E..., qu'il avait sollicité l'avis de l'avocat chargé par ses propres mandants de défendre leurs intérêts dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail commercial, et qu'il avait ainsi agi avec prudence et diligence, quand elle constatait par ailleurs que cet avis était informel et exprimé en dehors de tout mandat, de sorte qu'il ne liait pas l'avocat à l'égard des consorts Y... (arrêt p. 10), ce dont il résultait que l'administrateur de biens n'avait en réalité pas recueilli les conseils de l'avocat dans des circonstances l'assurant du bien-fondé des conseils délivrés, et qu'il n'avait ainsi pas agi avec prudence et diligence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et violé les articles 1147 et 1992 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS QU'« il ne résulte pas des éléments produits aux débats que la SCP F..., désignée par les consorts Y... pour assurer leur défense dans le cadre de la procédure en renouvellement du bail commercial et en fixation judiciaire du loyer, ait reçu mandat pour intervenir dans la révision triennale du loyer ; que la lettre adressée à la société JEANNIOT et Cie le 19 mars 2003 s'inscrit dans le cadre d'une demande d'avis informel sollicité à l'origine téléphoniquement par celle-ci, avis que Maître Jean-Michel F... a pris le soin de compléter par écrit pour préciser un point concernant la forme que devait revêtir la demande de renouvellement ; que cet avis, exprimé en dehors de tout mandat, ne peut s'analyser en des instructions données par Maître F... à la société JEANNIOT et Cie, de nature à engager sa responsabilité ; qu'il s'ensuit que la responsabilité de la SCP F... ne peut être recherchée, s'agissant des conséquences de l'acte délivré par l'huissier de justice auquel elle ne s'est, au demeurant, pas adressée directement ; qu'il convient en conséquence de débouter la société COVEA RISKS de son appel en garantie dirigé à l'encontre de la SCP F... et ASSOCIES » (arrêt p. 10) ; ALORS QUE 1°), dès lors qu'il s'engage à délivrer au mandataire de ses clients, qui lui avaient confié un mandat ad litem dans le cadre de la procédure en fixation du loyer du bail commercial, un conseil sur les mentions devant figurer dans la demande de révision triennale de ce bail, l'avocat engage nécessairement sa responsabilité s'il délivre un conseil juridiquement inexact, qui entraîne à l'issue la nullité de l'acte ainsi rédigé ; qu'en écartant toute faute de Maître F... qui avait indiqué, dans son courrier du 19 mars 2003 à la société JEANNIOT et Cie, que, « dans la mesure où ils ne connaissaient pas encore le montant du loyer qui serait fixé au 1er avril 2000, l'acte d'huissier à intervenir devrait préciser que la révision prendrait effet par application des indices trimestriels en vigueur, sur la base du loyer qui à fixer judiciairement au 1er avril 2000 », quand l'absence de mention du loyer demandé était une cause légale de nullité de l'acte, au motif inopérant qu'il ne résultait pas des éléments produits aux débats que l'avocat ait reçu mandat pour intervenir dans la révision triennale du loyer, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE 2°), dès lors qu'il s'engage à délivrer au mandataire de ses clients un conseil sur les mentions devant figurer dans la demande de révision triennale de ce bail, l'avocat engage nécessairement sa responsabilité s'il délivre un conseil juridiquement inexact, qui entraîne à l'issue la nullité de l'acte ainsi rédigé ; qu'en écartant toute faute de Maître F... qui avait indiqué, dans son courrier du 19 mars 2003 à la société JEANNIOT et Cie, que, « dans la mesure où ils ne connaissaient pas encore le montant du loyer qui serait fixé au 1er avril 2000, l'acte d'huissier à intervenir devrait préciser que la révision prendrait effet par application des indices trimestriels en vigueur, sur la base du loyer qui à fixer judiciairement au 1er avril 2000 », au motif inopérant que ce courrier s'inscrivait dans le cadre d'une demande d'avis informel sollicité par la société JEANNIOT et Cie, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.