LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :
Attendu que ne peuvent entrer en considération dans l'évaluation des correctifs que des éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire ; qu'ayant relevé que le logement était conventionnellement classé en catégorie III A et retenu que le bailleur ne justifiait d'aucune amélioration apportée au logement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les troisième et quatrième branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Via Pierre I aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Via Pierre I
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SCI Via Pierre I de ses demandes de reclassement de l'appartement loué par M. et Mme X... en catégorie IIC et de révision du montant du loyer ;
AUX MOTIFS QUE les conclusions en date du 27 février 2010 de l'expert commis M. Y... sont les suivantes :« Il résulte de mes investigations, de l'analyse des documents communiqués et des éléments portés à ma connaissance par les parties, qu'eu égard au litige existant sur les éléments d'équipement devant être pris en compte dans la détermination de la surface corrigée, deux hypothèses ont été envisagées :Première hypothèse : prise en compte des éléments d'équipement existant à l'entrée dans les lieux,Deuxième hypothèse : prise en compte des éléments d'équipement existant à ce jour dans l'appartement.La surface corrigée de l'appartement déterminée en fonction de la première hypothèse me semble pouvoir être estimée à 84 m2 en catégorie IIC.La surface corrigée de l'appartement déterminée en fonction de la deuxième hypothèse me semble pouvoir être estimée à 110 m2 en catégorie IIC » ; que l'expert a chiffré le montant du loyer dans la première hypothèse aux sommes mensuelles de 264,94 ¿ à compter du 18 janvier 2008, 278 ¿ à compter du 1er juillet 2008, 289,08 ¿ à compter du 1er juillet 2009, et dans la deuxième hypothèse aux sommes mensuelles de 339,30 ¿ à compter du 23 janvier 2008, 356 ¿ à compter du 1er juillet 2008, 370,20 ¿ à compter du 1er juillet 2009 ; que les époux X... disent et justifient avoir effectué à leurs frais des travaux lors de l'entrée dans les lieux, installation d'un chauffage central et d'une salle de bains ; qu'ils contestent le principe d'un changement de classification de l'appartement en catégorie IIC alors qu'il était initialement classé conventionnellement en catégorie IIIA ; qu'ils contestent la révision du montant du loyer non en son principe mais en son montant au motif qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte les travaux effectués par euxmêmes, locataires, mais seulement les travaux effectués par le bailleur, en l'espèce non justifiés ; que l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 stipule : « le même décret précisera également les correctifs applicables à l'ensemble du logement pour tenir compte notamment de son état d'entretien, de sa vétusté, de l'importance du local, de son affectation, de sa situation et des éléments d'équipement propres, soit au local, soit à l'ensemble de l'immeuble. Ne pourront entrer en ligne de compte dans l'évaluation des correctifs que les éléments d'équipement et de confort fournis par le propriétaire » ; qu'en application de ce texte, les époux X... ayant fait installer à leurs frais une salle de bains et un chauffage central qui n'existaient pas lors de leur entrée dans les lieux, le bailleur ne justifiant pour sa part de la réalisation d'aucune amélioration, l'ampleur et la consistance exactes de la réhabilitation prétendue n'étant nullement justifiées, et l'ascenseur existant déjà lors de l'entrée dans les lieux des locataires, la SCI Via Pierre I n'est pas fondée à notifier un nouveau décompte de surface corrigée et à reclasser le bien loué en catégorie IIC (cf. arrêt, p. 4) ;
1°) ALORS QUE les règles de classement et de calcul de la surface corrigée des logements donnés à bail d'habitation selon la loi du 1er septembre 1948 sont d'ordre public ; que le classement et le décompte mentionnés dans le bail ne sont qu'indicatifs et peuvent être modifiés par le juge lorsqu'ils ne correspondent pas aux critères fixés par la loi et ses décrets d'application ;qu'en l'espèce, la SCI Via Pierre I faisait valoir que le logement des époux X..., classé en catégorie IIIA lors de l'octroi du bail, correspondait en réalité, selon l'expert, à la catégorie IIC, en raison de la présence des WC intérieurs, d'une salle de bains, d'un coefficient d'entretien supérieur à 1,3 et de la présence d'un ascenseur ; qu'elle ajoutait que les éléments d'équipements relevés par l'expert justifiaient l'établissement d'un nouveau décompte de surface corrigée ; qu'en rejetant la demande de reclassement du bien loué en catégorie IIC et d'un nouveau calcul de surface corrigée, après avoir relevé que, selon les époux X..., l'appartement avait été « classé conventionnellement en catégorie IIIA », au motif qu'il n'était pas justifié d'une amélioration des lieux par le bailleur depuis l'entrée dans les lieux des locataires (arrêt, p. 4 § 14), tandis qu'il lui appartenait de rechercher, comme elle y était invitée, à quelle catégorie les lieux loués appartenaient et quelle était la surface corrigée, nonobstant le classement initial en catégorie IIIA et l'indication d'une surface corrigée de 88,37 m2, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 30 de la loi du 1er septembre 1948, de l'article 3 et de l'annexe I du décret n°48-1181 du 10 décembre 1948 et de l'article 14 du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 et son annexe III ;
2°) ALORS QUE la détermination de la catégorie des logements loués soumis à la loi du 1er septembre 1948 tient notamment compte des éléments d'équipement du local loué, sans distinguer selon que ces éléments ont été installés par le locataire ou par le bailleur ; qu'en déboutant la SCI Via Pierre I de sa demande de reclassement du logement aux motifs que le bailleur ne justifiait d'aucune amélioration du logement et que les époux X... avaient fait installer à leurs frais une salle de bains et un chauffage central (arrêt, p. 4 § 14), tandis que le classement du logement n'est pas limité à la prise en compte des seuls éléments d'équipement installés par le bailleur, la cour d'appel a violé l'article 3 et l'annexe I du décret n°48-1181 du 10 décembre 1948 ;
3°) ALORS QUE les travaux d'amélioration du logement donné à bail soumis à la loi du 1er décembre 1948, même réalisés aux frais du locataire, doivent être pris en compte, tant pour le classement du logement que pour le calcul de la surface corrigée, dès lors qu'ils ont été réalisés sans l'accord du bailleur ; qu'en déboutant la SCI Via Pierre I de sa demande relative à l'établissement d'un nouveau décompte de surface corrigée au motif qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de l'installation d'une salle de bains et d'un chauffage central dès lors qu'elle avait été réalisée aux frais des locataires, sans rechercher si ces travaux avaient été réalisés avec l'autorisation du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 ;
4°) ALORS QUE la SCI Via Pierre I faisait valoir que l'ascenseur de l'immeuble situé 38/40 avenue des Gobelins à Paris 13e avait été installé à l'occasion de la réhabilitation effectuée en 2007 (concl., p. 4 § 2) ; que, dans leurs écritures, les époux X... ne contestaient pas ce fait et ne soutenaient pas que l'ascenseur aurait été installé avant leur entrée dans les lieux ; qu'en affirmant néanmoins que l'ascenseur existait déjà lors de l'entrée dans les lieux des locataires (arrêt, p. 4 § 14), la cour d'appel a dénaturé l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
