LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2013), qu'ayant décidé de vendre l'immeuble dans lequel la société Hôtel de La Trémoille, filiale de la société JJW limited (la société JJW), exploitait un hôtel en vertu d'un bail commercial, la Caisse autonome nationale de sécurité sociale dans les mines (la Caisse) a fait procéder à une consultation restreinte des acquéreurs potentiels, comportant deux tours ; qu'à l'issue du second tour, l'offre d'achat de la société Saint-Honoré a été acceptée, celle de la société JJW étant écartée ; qu'après conclusion d'une promesse de vente avec la société Saint-Honoré, la vente a été réitérée avec la société Natixis bail (la société Natixis), crédit-bailleur, substituée dans les droits de la société Saint-Honoré, crédit-preneur ; qu'alléguant une rupture d'égalité entre les candidats, la société JJW a assigné la Caisse en nullité de la promesse de vente et indemnisation, puis les sociétés Saint-Honoré et Natixis en nullité de l'acte de vente ; que la société Hôtel de La Trémoille est intervenue volontairement à l'instance ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les sociétés JJW et Hôtel de La Trémoille font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes de condamnation de la Caisse à leur verser la somme de 4 000 000 euros en réparation de la perte de chance d'acquérir l'immeuble et la somme de 200 000 euros au titre des frais investis dans la procédure d'appel d'offres, alors, selon le moyen :
1°/ que selon le « règlement de la consultation », « à réception des offres conformément au calendrier de consultation, le vendeur et ses mandataires précéderont à leur dépouillement et à leur analyse comparative en vue de parvenir à l'acception de la meilleure offre » et, « après réception des offres définitives dans les conditions indiquées aux présentes, la Sovafim fera connaître son choix au candidat retenu au plus tard le lundi 3 décembre 2007 » ; que le règlement prévoyait aussi que « l'acceptation d'une offre dans le délai indiqué ci-dessus sera suivie, dans les meilleurs délais et au plus tard le lundi 10 décembre 2007, de la signature d'une promesse de vente », qui devait être « faite aux conditions ordinaires et de droit applicables spécifiquement aux cessions des biens immobiliers conformément au projet qui figurera au dossier de data room », et que « la signature de l'acte notarié définitif de vente dont le projet figurera dans la data room interviendra au plus tard le lundi 10 mars 2007 2008 » ; qu'ainsi, en écartant tout manquement de la Caisse aux obligations nées du « règlement de la consultation », après avoir pourtant constaté que la vente avait été réalisée au profit de la société Natixis bail, qui n'avait présenté aucune offre d'achat de l'ensemble immobilier dans le cadre de la consultation organisée, à laquelle elle n'avait pas participé, et n'avait pas signé la promesse de vente du 6 décembre 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé la loi du contrat, en méconnaissance de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en se prononçant comme elle l'a fait, sans constater que « le règlement de la consultation », qui précisait que la proposition financière relative à l'acquisition de l'ensemble immobilier devait faire état « des conditions financières connexes », offrait la possibilité aux pollicitants de se substituer un tiers, fût-ce un crédit-bailleur, pour l'acquisition de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que les pourparlers doivent être conduits de façon loyale ; qu'en écartant tout manquement de la Caisse à la loyauté, après avoir pourtant constaté, d'une part, que la vente avait en définitive été conclue avec la société Natixis bail, qui n'avait pourtant pas participé à la consultation devant conduire à la signature d'une promesse de vente et d'un acte authentique de vente et, d'autre part, qu'à la signature de la promesse de vente la Caisse avait laissé un délai supplémentaire de 20 jours à la société Saint-Honoré, par rapport à celui prévu dans le projet de promesse synallagmatique de vente communiqué par le vendeur au cours des négociations, pour remettre un cautionnement bancaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait que le Caisse n'avait pas conduit les pourparlers de bonne foi, a méconnu les dispositions de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
4°/ que doit être réputée non écrite la clause élusive de responsabilité à raison d'un manquement du débiteur à une obligation essentielle, dès lors qu'elle contredit la portée de l'engagement ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, motif pris qu'il ressortait du « règlement de la consultation » que « les candidats dont l'offre n'aurait pas été retenue reconnaissent au vendeur le droit de ne pas avoir à justifier sa décision et ils s'interdisent par avance d'exercer un quelconque recours à ce titre contre le vendeur, ses mandataires et ses conseils », la Caisse, qui avait organisé la consultation, s'étant pourtant obligée à signer avec l'un des candidats à la consultation une promesse de vente de l'immeuble, puis un acte notarié de vente, de sorte qu'elle ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité résultant du défaut de conclusion de la vente avec l'un des pollicitants ayant participé à la consultation par une clause élusive qui, contredisant la portée de son engagement, devait être réputée non écrite, la cour d'appel a violé les articles 1131, 1147 et 1150 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'offre d'achat de la société JJW était la moins-disante et que la société Saint-Honoré, candidat le mieux-disant, était la seule à remettre un chèque de banque pour garantir le paiement du dépôt prévu par le règlement de la consultation, ces raisons objectives et conformes au règlement justifiant le choix de l'offre de la société Saint-Honoré par la Caisse, relevé que rien n'interdisait le recours à la substitution au profit d'un tiers, substitution qui avait été sollicitée par la société JJW au profit de sa filiale, et que la substitution de la société Natixis, crédit-bailleur, qui présentait un aspect strictement financier, avait vocation à permettre à la société Saint-Honoré de devenir propriétaire de l'immeuble et ne révélait pas l'incapacité de celle-ci à l'acquérir et retenu que la remise d'un cautionnement par l'acquéreur, qui n'était pas exigée par le règlement de la consultation, n'avait été prévue que dans la promesse de vente et que le délai supplémentaire de vingt jours accordé à la société Saint-Honoré pour le remettre avait été respecté, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la Caisse n'avait pas violé les dispositions du règlement de la consultation ni agi avec mauvaise foi ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés JJW limited et Hôtel de La Trémoille aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JJW limited et la société Hôtel de La Trémoille à payer la somme de 3 000 euros à la Caisse autonome nationale de la sécurité sociale dans les mines et la somme de 3 000 euros à la société Natixis bail ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour les sociétés Hôtel de la Trémoille et JJW limited
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société JJW Limited de sa demande tendant à obtenir la condamnation de la CANSSM à lui verser une somme de 4. 000. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'acquérir l'immeuble et celle de 200. 000 euros au titre des frais investis en pure perte dans la procédure d'appel d'offres ;
AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que les demandes des sociétés JJW Limited et Hôtel de La Trémoille étaient recevables ; qu'au fond, que les moyens développés par sociétés JJW Limited et Hôtel de La Trémoille au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera seulement ajouté, sur la rupture d'égalité invoquée entre les candidats acquéreurs au mépris du règlement de la consultation, que ce dernier n'exigeant pas que les offres des candidats acquéreurs fussent assorties d'un cautionnement bancaire, les appelantes ne peuvent prétendre que la Caisse aurait réservé à la société Saint-Honoré un traitement de faveur en lui accordant un délai supplémentaire pour la remise d'un cautionnement, le délai ne figurant que dans le projet de promesse synallagmatique de vente auquel fait allusion le règlement dans les " Conditions de contractualisation " qui ne prenaient effet qu'une fois la sélection de l'acquéreur faite ; qu'en outre, si le projet de contrat prévoyait que le cautionnement fût remis le jour de la signature de la promesse, cependant, la société Saint-Honoré n'a bénéficié que d'un délai supplémentaire de vingt jours à l'issue duquel elle a effectivement remis la garantie demandée ; que sur la substitution de la société Natixis bail à la société Saint-Honoré, que le règlement stipulait que l'offre devait contenir les garanties de paiement offertes ; que, postérieurement à la signature de la promesse du 6 décembre 2007, la société Saint-Honoré a informé la Caisse de son intention de recourir à un crédit-bail souscrit auprès de la société Natixis bail pour financer l'acquisition ; que, par acte authentique du 8 février 2008, la société Saint-Honoré a substitué la société Natixis bail dans le bénéfice de la promesse, la vente du 28 février 2008 ayant été réitérée au profit de cette dernière qui a payé le prix ce même jour ; que le crédit-bail immobilier souscrit auprès de la société Natixis bail ayant pour objet de financer l'acquisition par la société Saint-Honoré de l'immeuble litigieux et le prix ayant été effectivement payé au vendeur, il ne peut être fait grief à la Caisse de ne pas avoir respecté les conditions du règlement en choisissant un candidat qui ne pouvait payer le prix et qui allait se substituer un tiers ; que, de surcroît, au second tour, la société JJW Limited, qui avait formulé une offre à hauteur de la somme de 37. 000. 000 ¿, n'a plus proposé que la somme de 32. 500. 000 ¿, joignant une lettre du Crédit foncier confirmant l'intérêt de cet établissement pour étudier et organiser la structuration du financement de l'acquisition ; que, concomitamment, la société Saint-Honoré a offert un prix de 42. 000. 000 ¿, joignant à son offre un chèque de banque représentant. 9, 5 % du prix, s'engageant à remettre un cautionnement bancaire garantissant le paiement du prix ; qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments, et sans qu'il soit nécessaire d'ordonner la production de pièces complémentaires, que la Caisse, qui n'a pas fait preuve de mauvaise foi, avait des raisons objectives et conformes au règlement d'écarter l'offre de la société JJW Limited au profit de celle de la société Saint-Honoré, respectant, ainsi, l'égalité entre les candidats en choisissant le mieux-disant ; qu'ainsi, toutes les demandes de la société JJW limited doivent être rejetées ; que sur les demandes de la société Hôtel de La Trémoille, que cette société, qui est un tiers au contrat de vente, n'est pas en droit d'en réclamer la nullité ; qu'il vient d'être dit qu'était régulier l'appel d'offre, ayant abouti à la vente de l'immeuble à la société Saint-Honoré qui s'est substituée la société Natixis bail dans le cadre d'un crédit bail immobilier ; que la société Hôtel de La Trémoille n'établit pas que le bail commercial dont elle bénéficie lui confère des droits lui permettant de s'opposer à la vente de l'immeuble ; qu'en outre, sa qualité de preneur et l'existence du bail commercial sont reconnues et admises tant par la société Saint-Honoré que par la société Natixis bail ; que la société Hôtel de La Trémoille ne démontre pas que le financement de l'acquisition par un crédit-bail immobilier, qui est licite, mette en péril ses droits de preneur bénéficiant du statut des baux commerciaux, ni même qu'il aggrave sa situation juridique ; qu'ainsi, la société Hôtel de La Trémoille ne peut prétendre que la vente lui soit déclarée inopposable et que, n'établissant l'existence d'aucune faute qui aurait été commise par la Caisse, la société Saint-Honoré ou la société Natixis bail, elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formées contre elles ; que les sociétés JJW limited et Hôtel de La Trémoille ayant pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, les demandes de dommages-intérêts des intimées, fondées sur l'abus de droit, ainsi que la demande de publication de l'arrêt, doivent être rejetées ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la procédure d'appel d'offres utilisée par la CANSSM avec l'assistance de professionnels de l'immobilier est une procédure usuelle pour des biens de grande valeur ou d'exception tel que l'Hôtel de La Trémoille immeuble situé dans un endroit particulièrement recherché du 8° arrondissement de Paris ; que la société JJW en sa qualité de professionnel de l'immobilier averti, propriétaire de 34 hôtels en France et exploitant de l'Hôtel de La Trémoille ne pouvait ignorer les règles usuelles applicables en cette matière, qu'il s'agisse de la confidentialité attachée à l'opération ou de la liberté dont dispose le vendeur dans le choix de l'acquéreur ; qu'elle s'est engagée en toute connaissance de cause en adhérant sans restriction aux règles édictées par le vendeur ; que le règlement de la consultation comporte un paragraphe V intitulé « Renonciation » ainsi rédigé : « La SOVAFIM se réserve à sa seule discrétion la possibilité de ne pas donner suite à la consultation, ou de l'interrompre, à tout moment, et pour quelque motif que ce soit sans que les candidats puissent prétendre à une quelconque indemnisation de quelque nature que ce soit » ; que le paragraphe relatif aux conditions d'acceptation des offres précise : « Les candidats dont l'offre n'aurait pas été retenue reconnaissent au vendeur le droit de ne pas avoir à justifier sa décision et ils s'interdisent par avance d'exercer un quelconque recours à ce titre conne le vendeur, ses mandataires et ses conseils ; qu'au paragraphe l. 4 intitulé " Choix du candidat ", il est indiqué : " Après réception des offres définitives dans les conditions indiquées aux présentes, la Sovafim fera connaître son choix au candidat retenu au plus tard le lundi 3 décembre 2007. Elle n'aura pas à expliquer ou motiver son choix ". ; que le même règlement comporte un paragraphe VI intitulé " confidentialité et déontologie " rédigé de la façon suivante : « Cette consultation revêt un caractère strictement confidentiel que les candidats se sont expressément engagés à respecter dans la lettre d'engagement de confidentialité remis à Imhôtel préalablement à leur accès au présent cahier des charges... » ; que l'engagement de confidentialité comporte un paragraphe 5 intitulé « Confidentialité de l'engagement et des négociations » ainsi rédigé : « Le projet même de vente, les termes du présent engagement, ainsi que l'existence et le contenu des négociations qui s'instaureraient sont confidentielles. Toute communication faite à des tiers, notamment à la presse sera décidée d'un commun accord avec la CANSSM, la Sovafim et Imhôtel » ; qu'il résulte de l'analyse dudit règlement qu'il n'était pas dénué de cause ; que la société JJW y a adhéré sans restrictions et que des engagements réciproques ont été souscrits, rien n'empêchant de prévoir que le vendeur n'avait pas à justifier sa décision dès lors que le règlement de consultation a été respecté alors qu'en contrepartie la CANSSM acceptait de céder l'immeuble à l'un des candidats signataires ; qu'en outre, la CANSSM et la société St Honoré soutiennent à bon droit que le règlement de consultation a été respecté, l'offre de la société JJW n'ayant en tout état de cause, aucune chance d'être retenue ; que la société Natixis qui n'a pas participé à la consultation mise en place par la société Sovafim s'en rapporte aux explications de la CANSSM et de la société St Honoré ; qu'en effet, aux termes du règlement de consultation auquel chacun des candidats retenus a adhéré, l'offre du second tour devait être remise au plus tard le jeudi 29 novembre 2007 à 16 heures et devait comporter outre l'offre de prix, la prise en compte des conditions de contractualisation figurant dans le paragraphe 3 (page 9) du règlement de consultation soit :- signature d'une promesse de vente avant le 10 décembre 2007,- absence de conditions suspensives à l'exception de celle liée à la purge de tout droit de préemption, signature de la promesse aux conditions ordinaires de droit applicables spécifiquement aux cessions des biens immobiliers et conformément au projet qui figurera au dossier de data room,- dépôt de garantie d'un montant de 10 % du montant du prix d'acquisition devant être versé au moment de la signature de la promesse ; que la CANSSM verse aux débats divers documents dont l'offre remise par le SA St Honoré le 29 novembre 2007, la promesse de vente signée le 6 décembre 2007 avec la SA St Honoré au prix figurant dans l'offre, l'attestation de Me X... qui a procédé le 29 novembre 2007 à l'ouverture des plis ; qu'il est soutenu à juste titre que les autres demandes de communication de pièces se heurte au principe de confidentialité souscrit par les parties à l'appel d'offres ; qu'il s'en infère, alors que lors du premier tour, l'offre de la société JJW était de 37 000 000 euros, au second tour, sa nouvelle offre, comportant une faculté de substitution, qui n'était plus que d'un montant de 32 500 000 euros, était la moins disante des quatre offres (inférieure de 9 500 000 euros à celle de la société St Honoré (lui a offert d'acquérir pour 42 000 000 euros) ; que de plus, la SA St Honoré était le seul des quatre candidats à remettre en annexe de son offre ferme un chèque de banque représentant plus de 9, 5 % du prix aux fins de garantir qu'il était en mesure de régler le dépôt de garantie fixé à 10 % du prix et s'est engagée à fournir un cautionnement bancaire, engagement réitéré dans la promesse avec un délai expirant le 26 décembre 2007, délai qui a été respecté, la société JJW n'ayant joint quant à elle qu'une lettre de confort de son banquier ; que l'opération de crédit-bail a été sollicitée par la société St Honoré et acceptée par la venderesse postérieurement à la signature de la promesse synallagmatique ; que la société JJW avait d'ailleurs elle-même sollicité une telle substitution au profit d'un tiers, sa propre filiale ; que le crédit-bail immobilier est l'opération complexe ayant pour objet essentiel de fournir à un commerçant les fonds nécessaires en vue de lui permettre de se procurer l'immeuble correspondant à ses besoins ; qu'il est assimilable à une opération de crédit, le crédit-bailleur étant un établissement de crédit ; que si la société Natixis a été subrogée dans les droits dont bénéficiait la société St Honoré rien n'interdisait cette substitution qui ne présente qu'un aspect strictement financier, la société St Honoré ayant vocation à devenir propriétaire de l'immeuble, soit à l'expiration du contrat, de crédit-bail, soit par anticipation ; que ce mode de financement très habituel dans ce type de transaction était totalement sécurisé pour la CANSSM pour qui il présentait un intérêt certain ; que contrairement aux allégations de, la société JJW, la société St Honoré avait bien les moyens de financer son acquisition puisque la vente définitive a été régularisée et le prix total payé le 28 février 2008, ce financement ne révélant pas une incapacité à acquérir l'immeuble dans les conditions d'un financement classique ; qu'aucun défaut de loyauté, manquement à la bonne foi contractuelle, ou rupture d'égalité entre les candidats n'étant démontré à l'encontre de la CANSSM, la société JJW sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ; que la société Hôtel de La Trémoille sollicite voir déclarer nul ou inopposable le contrat de crédit bail en date du 28 février 2008 conclu entre la société St Honoré et la société Natixis ; que l'existence d'un crédit-bail et la personne même de la société St Honoré, concurrente directe, lui cause un préjudice, l'équilibre financier de l'opération réalisée n'étant justifiée que si elle devient à terme exploitante de l'immeuble et qu'il existe donc un risque non négligeable que son bail ne soit pas renouvelé ; que la société Hôtel de La Trémoille qui justifie suffisamment d'un intérêt à agir sera déclarée recevable, dès lors qu'il convient de distinguer recevabilité et bien-fondé de l'action ; que le propriétaire d'un bien immobilier est en droit de le vendre, sous la seule réserve des droits du locataire dont le bail est antérieur, aucune disposition légale n'interdisant de consentir un contrat de crédit-bail immobilier concernant l'acquisition d'un immeuble déjà loué-dans le cadre d'un bail commercial ; que le bail commercial de la société Hôtel de La Trémoille ne comporte aucune disposition limitative de cession des murs, la cession à un concurrent n'étant nullement irrégulière ; qu'il n'est pas contesté que la qualité de preneur de la société Hôtel de La Trémoille est opposable de plein droit à l'acquéreur ; que le changement de bailleur et le contrat de crédit-bail litigieux ne lui porte pas préjudice aux droits dont elle bénéficie en application-de son bail, sa situation juridique n'étant pas remise en cause du fait que la SA Natixis devienne bailleur, même s'il confère, au titre de la gestion de ce bail un mandat pour les opérations courantes au profit du crédit-preneur, la société St Honoré ; que la situation aurait été identique si la société St Honoré avait acquis directement la propriété de l'immeuble ; qu'il n'est pas interdit de financer, par voie de crédit-bail, l'acquisition d'un immeuble déjà loué à un tiers et qu'il n'y a pas dualité de preneur mais d'une pet, un crédit-preneur, et un locataire commercial, d'autre part, les relations juridiques entre le propriétaire de l'immeuble (crédit-bailleur) et le crédit-preneur étant de nature essentiellement différentes des relations entre le crédit-bailleur et le locataire ; que dans l'hypothèse ou le bail ne serait pas renouvelé, le statut protecteur des baux commerciaux permettra au locataire de percevoir l'indemnité d'éviction attachée à son bail ; que ce moyen sera en conséquence rejeté ; que subsidiairement, la société Hôtel de La Trémoille sollicite des dommages-intérêts d'un montant de 5 000 000 euros à la SA Natixis au titre « du trouble occasionné dans la gestion patrimoniale de son fonds de commerce, notamment en terme d'investissements », évoquant les investissements réalisés et l'incertitude qu'elle ressent pour son avenir, " la seule perspective de voir fixer une indemnité d'éviction à l'issue de son bail commercial ne lui permettant pas de consentir au bénéfice de l'hôtel qu'elle exploite les investissements nécessaires au maintien de son standing " ; que les investissements qu'elle a réalisé l'ont été en toute connaissance de cause de la durée de son bail sans aucune : garantie de son renouvellement quelque soit le propriétaire et que, d'autre part, il n'est justifié d'aucune faute de la société St Honoré, de la société Natixis ou de la CANSSM en relation directe et certaine avec le préjudice allégué dont la réalité n'est pas démontré celui-ci ne pouvant être au mieux qu'éventuel, et les baux commerciaux disposant d'un statut protecteur permettent au locataire de bénéficier au ternie de son contrat, s'il n'est pas renouvelé, d'une indemnité d'éviction destinée à compenser le préjudice direct causé à ce dernier dans les conditions de l'article L. 145-28 du code de commerce que cette demande sera également rejet ;
1°) ALORS QUE selon le « règlement de la consultation », « à réception des offres conformément au calendrier de consultation, le vendeur et ses mandataires procéderont à leur dépouillement et à leur analyse comparative en vue de parvenir à l'acception de la meilleure offre » (p. 5) et, « après réception des offres définitives dans les conditions indiquées aux présentes, la Sovafim fera connaître son choix au candidat retenu au plus tard le lundi 3 décembre 2007 » (p. 8) ; que le règlement prévoyait aussi que « l'acceptation d'une offre dans le délai indiqué ci-dessus sera suivie, dans les meilleurs délais et au plus tard le lundi 10 décembre 2007, de la signature d'une promesse de vente » (p. 9), qui devait être « faite aux conditions ordinaires et de droit applicables spécifiquement aux cessions des biens immobiliers conformément au projet qui figurera au dossier de data room » (p. 10), et que « la signature de l'acte notarié définitif de vente dont le projet figurera dans la data room interviendra au plus tard le lundi 10 mars 2007 2008 » (p. 10 in fine). ; qu'ainsi, en écartant tout manquement de la CANSSM aux obligations nées du « règlement de la consultation », après avoir pourtant constaté que la vente avait été réalisée au profit de la société Natixis Bail, qui n'avait présenté aucune offre d'achat de l'ensemble immobilier dans le cadre de la consultation organisée, à laquelle elle n'avait pas participé, et n'avait pas signé la promesse de vente du 6 décembre 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé la loi du contrat, en méconnaissance de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QU'en se prononçant comme elle l'a fait, sans constater que « le règlement de la consultation », qui précisait que la proposition financière relative à l'acquisition de l'ensemble immobilier devait faire état « des conditions financières connexes » (p. 11), offrait la possibilité aux pollicitants de se substituer un tiers, fût-ce un crédit-bailleur, pour l'acquisition de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les pourparlers doivent être conduits de façon loyale ; qu'en écartant tout manquement de la CANSSM à la loyauté, après avoir pourtant constaté, d'une part, que la vente avait en définitive été conclue avec la société Natixis Bail, qui n'avait pourtant pas participé à la consultation devant conduire à la signature d'une promesse de vente et d'un acte authentique de vente et, d'autre part, qu'à la signature de la promesse de vente la CANSSM avait laissé un délai supplémentaire de 20 jours à la société Saint-Honoré, par rapport à celui prévu dans le projet de promesse synallagmatique de vente communiqué par le vendeur au cours des négociations, pour remettre un cautionnement bancaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait que le CANSSM n'avait pas conduit les pourparlers de bonne foi, a méconnu les dispositions de l'article 1134, alinéa 3, du code civil ;
4°) ALORS QUE doit être réputée non écrite la clause élusive de responsabilité à raison d'un manquement du débiteur à une obligation essentielle, dès lors qu'elle contredit la portée de l'engagement ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, motif pris qu'il ressortait du « règlement de la consultation » que « les candidats dont l'offre n'aurait pas été retenue reconnaissent au vendeur le droit de ne pas avoir à justifier sa décision et ils s'interdisent par avance d'exercer un quelconque recours à ce titre contre le vendeur, ses mandataires et ses conseils », la CANSSM, qui avait organisé la consultation, s'étant pourtant obligée à signer avec l'un des candidats à la consultation une promesse de vente de l'immeuble, puis un acte notarié de vente, de sorte qu'elle ne pouvait s'exonérer de sa responsabilité résultant du défaut de conclusion de la vente avec l'un des pollicitants ayant participé à la consultation par une clause élusive qui, contredisant la portée de son engagement, devait être réputée non écrite, la cour d'appel a violé les articles 1131, 1147 et 1150 du code civil.
