LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Charles d'Orléans (la SCI) était propriétaire d'un immeuble donné à bail commercial à la SAS Résidence Charles d'Orléans (la SAS) pour l'exploitation d'une maison de retraite ; que par acte du 29 décembre 2005, la SCI a vendu l'immeuble à la SNC Cognac d'Orléans (la SNC), l'acte faisant mention de l'existence du bail commercial ; que le 30 décembre 2005, la SNC a cédé l'immeuble par lots à plusieurs investisseurs, dans le cadre d'une opération de défiscalisation ; que la SNC a été mise en redressement puis liquidation judiciaires, respectivement les 26 mai et 17 novembre 2008, M.
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, exerçant au sein de la Selarl X...- Y..., devenant liquidateur ; que le 17 mars 2009, le liquidateur a notifié à la SAS sa décision de ne pas poursuivre le bail commercial, puis l'a assignée en paiement de loyers ;
Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 122 du code de procédure civile ;
Attendu que pour infirmer le jugement et déclarer M.
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, ès qualités, irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir et constater, en conséquence, le défaut de résiliation du bail, l'arrêt, après avoir relevé que le liquidateur produisait un document intitulé accord de répartition du loyer dû par la SAS, signé entre quatorze sociétés se présentant comme les copropriétaires de l'immeuble, d'un côté, et la Selarl X... en qualité de liquidateur de la SNC, de l'autre, aux termes duquel les parties décidaient que l'intégralité du loyer dû par la SAS jusqu'au 20 mars 2009 serait payée à la Selarl X..., ès qualités, retient que, faute de produire un mandat exprès et spécial des quatorze copropriétaires de l'immeuble, M.
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n'a pas qualité, ni capacité à agir au nom des propriétaires des murs ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu les articles L. 622-24, L. 631-14 et L. 641-3 du code de commerce ;
Attendu que pour ordonner au liquidateur de restituer le dépôt de garantie au profit de la SAS, l'arrêt retient qu'en procédant à la résiliation du bail à effet du 20 mars 2009, M.
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devait restituer la somme versée en garantie, peu important l'absence de déclaration de créance de la part de la société locataire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le contrat de bail ayant donné naissance à la créance de restitution du dépôt de garantie avait été conclu antérieurement à l'ouverture de la procédure collective de la société bailleresse, de sorte qu'elle devait être déclarée au passif de cette dernière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt des chefs qui précèdent atteint, par voie de conséquence, celui ayant fixé à 20 000 euros la créance de la SAS au passif de la SNC, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Résidence Charles d'Orléans aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M.
X...
, en qualité de liquidateur de la société Cognac d'Orléans, la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M.
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PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré Me X..., ès qualité, irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir et d'AVOIR, en conséquence, constaté le défaut de résiliation du bail renouvelé le 1er mars 2000 ;
AUX MOTIFS QUE la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS répond s'être vue notifier le 2 février 2006 par Me A..., notaire, le changement de propriétaire et indique avoir réglé ses loyers à la SNC COGNAC D'ORLEANS, la croyant de bonne foi son propriétaire ; que l'acte de vente de l'immeuble en lots à quatorze copropriétaires, dressé le 30 décembre 2005 par Me Z..., notaire à Nice, acte non produit aux débats, n'a pas conduit la SNC COGNAC D'ORLEANS à informer son locataire, la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS d'un changement de propriétaire, de sorte que légitimement, celle-ci a continué de lui régler les loyers ; que la qualité du liquidateur pour le recouvrement des créances de la SNC COGNAC D'ORLEANS n'est pas contestée, la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS contestant que les loyers dus par elle constituent désormais une créance de son ex bailleur ; que la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS indique en effet avoir suspendu le paiement des loyers à compter du mois d'avril 2008, lorsqu'il a été réclamé par le Centre des Impôts Fonciers de Cognac les taxes d'habitation des pensionnaires de l'EHPAD, la contestation émise par ces derniers ayant révélé que l'immeuble appartenait à quatorze copropriétaires ; qu'elle justifie sa décision de mise sous séquestre des loyers au regard de la réclamation qui lui a été faite le 10 février 2009 par Me MORIN, conseil des quatorze copropriétaires, lui impartissant de ne pas verser les loyers entre les mains de la SNC COGNAC D'ORLEANS ou du liquidateur, Me X... ; qu'elle indique cependant que, devant la promesse d'une solution avec ces derniers, elle a adressé un chèque de 168 643, 59 € à Me X... ; que Me X..., ès qualité, va le 17 avril 2009, adresser une mise en demeure à la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS d'avoir à régulariser les loyers impayés depuis le mois d'avril 2008 à mars 2009, outre le montant de la révision, ce pour la somme de 282 416, 07 € ; qu'il indique qu'en tout état de cause, il ressort de l'accord de répartition du loyer dû par la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS que l'ensemble des parties à l'acte a établi une clé de répartition de ce loyer, montrant sa qualité à agir et justifiant la demande en paiement et en révision des loyers impayés jusqu'au 20 mars 2009 ; que Me X... produit un document intitulé « accord de répartition du loyer dû par la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS » document non daté, signé entre la SARL BAZIN PATRIMOINE d'une part et treize autres sociétés et la SELARL X...
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en qualité de liquidateur judiciaire de la SNC COGNAC D'ORLEANS d'autre part ; que dans cet acte, les quatorze sociétés se présentent comme étant les propriétaires des chambres que leur a vendues la SNC COGNAC D'ORLEANS le 29 décembre 2005, selon l'état descriptif de division de l'immeuble du 1A rue Charles d'Orléans situé à Cognac, sous la précision que l'acquisition des lots était réalisée dans le cadre d'un investissement en statut de loueur meublé professionnel et les actes de vente prévoyant que l'acquéreur s'engageait à consentir un bail commercial à la SNC COGNAC D'ORLEANS portant sur les lots que celle-ci avait vendus ; qu'il est en outre précisé par ces propriétaires parties à l'accord, qu'ils ignoraient que la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS était titulaire d'un bail commercial portant sur la totalité de l'immeuble, bail dont ils ont appris l'existence dans le cadre de la procédure collective ; qu'il y est rappelé que par lettre de leur conseil du 10 février 2009, les copropriétaires ont informé la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS de leur qualité de copropriétaires et l'ont sommée de séquestrer les loyers dont elle était redevable jusqu'à ce qu'une décision relative à la répartition du loyer intervienne ; que par cet acte, les parties décident que l'intégralité du loyer dû par la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS jusqu'au 20 mars 2009 sera réglée à la SELARL X..., en sa qualité de liquidateur de la SNC COGNAC D'ORLEANS ; que la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS fait à bon droit valoir que faute de produire un mandat exprès et spécial des quatorze copropriétaires de l'immeuble, Me X... n'a aucune qualité ni capacité à agir au nom des seuls propriétaires des murs, avec lesquels les différents baux ne sont pas produits ; qu'elle s'interroge légitimement sur la nature des baux conclus avec les copropriétaires qui sont déclarés comme étant des contrats de location meublée qui selon elle ne peuvent être que fictifs car les meubles comme tous les éléments corporels et incorporels du fonds de commerce lui appartiennent ; que dans la mesure où les baux dont les parties se prévalent dans l'acte de répartition produit, ne sont pas versés, la qualité de copropriétaire, en application de laquelle se présentent les quatorze sociétés, n'est pas avérée de sorte que cet acte ne peut donner qualité à agir à Me X... pour le recouvrement des créances alléguées de la SNC COGNAC D'ORLEANS ; qu'il y a lieu dans ces conditions de réformer sur ce point le jugement du tribunal de commerce et de déclarer la demande de Me X... ès qualités de liquidateur de la SNC COGNAC D'ORLEANS irrecevable ; Sur la résiliation du bail : qu'il convient de faire droit à la demande de la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS tendant à voir constater le défaut de résiliation du bail notifiée par lettre de Me X... du 17 mars 2009, faute pour lui de représenter les copropriétaires de l'immeuble pris à bail ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; qu'en l'espèce, la SAS Résidence Charles d'Orléans ne contestait pas la qualité de copropriétaire aux quatorze sociétés signataires de l'acte de répartition mais, se bornait à invoquer l'absence de mandat exprès et spécial accordé à maître X... par les propriétaires des murs ; qu'en conséquence, en décidant que l'acte de répartition ne donnait pas qualité à agir à maître X... pour le recouvrement des créances motif pris de ce que « la qualité de copropriétaire n'est pas avérée » quand cette qualité était expressément admise par la SAS, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables, au besoin en invitant les parties à leur fournir tous éléments de preuve utiles à cet effet ; qu'en l'espèce, en refusant toute qualité à agir à maître X... pour le recouvrement des créances de loyer motif seul pris de ce que les baux dont les parties se prévalaient n'étaient pas produits, la cour d'appel a en toute hypothèse violé l'article 12 du code de procédure civile.
3°) ALORS QUE Me X..., ès-qualités de liquidateur, avait seul qualité pour agir en recouvrement des loyers impayés à l'encontre de la SAS Résidence Charles d'Orléans au nom de la SNC placée en liquidation judiciaire ; qu'en outre, l'accord de répartition des loyers conclu entre les quatorze sociétés propriétaires et la SELARL X...- Y... prévoyait que l'intégralité du loyer dû par la SAS Résidence Charles d'Orléans jusqu'au 20 mars 2009 devait être réglé à la SELARL X... – Y... ès qualités de liquidateur judiciaire de la SNC Cognac d'Orléans ; que cet acte donnait qualité à agir à Me X... pour recouvrer les loyers dont la SAS était débitrice, qu'elle en fût redevable à la SNC ou aux quatorze sociétés copropriétaires ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 122 du code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné à Me X..., ès qualités, la restitution de la somme de 46 023 € ;
AUX MOTIFS QUE Me X... s'oppose à la restitution du dépôt de garantie pour défaut de déclaration de sa créance par la SAS RESIDENCE CHARLES D'ORLEANS ; qu'or, en procédant comme il l'a fait, à la résiliation du bail à effet du 20 mars 2009, Me X... devait en conséquence procéder à la restitution de la somme de 46 023 € versée en garantie, de sorte qu'il est fait droit à la demande, peu important l'absence de déclaration de créance ;
ALORS QUE la déclaration de créance est obligatoire pour toutes les créances nées avant le jugement d'ouverture, quand bien même leur date d'exigibilité serait postérieure ; que tel est le cas du dépôt de garantie affecté par le locataire en garantie du paiement des loyers antérieurement à la procédure collective ; qu'en décidant dès lors que maître X... devait restituer la somme de 46. 023 € versée en garantie, « peu important l'absence de déclaration de créance », la cour d'appel a violé les articles L. 622-24, L. 631-14-1 et L. 641-3 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la créance de la SAS résidence Charles d'Orléans à la liquidation de la SNC Cognac d'Orléans à la somme de 20. 000 euros à titre de dommages-intérêts :
AUX MOTIFS QUE la SAS Résidence Charles d'Orléans sollicite le paiement de la somme de 100. 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, considérant comme abusive la procédure en paiement de sommes indues au profit d'une société ne disposant pas de la qualité à agir ; qu'il ressort des éléments ci-dessus développés que c'est avec légèreté que la SNC Cognac d'Orléans, se prévalant de la qualité de bailleur qu'elle n'avait plus depuis le 30 décembre 2005, a fait assigner la SAS Résidence Charles d'Orléans le 4 mars 2011 en vue d'obtenir le paiement de loyers qui ne lui étaient pas dus ; que c'est à bon droit que la SAS Résidence Charles d'Orléans sollicite des dommages-intérêts qui seront fixés à la somme de 20. 000 € :
ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l'infirmation dont sa décision a été l'objet en appel ; qu'en l'espèce, il était constant que le tribunal avait, pour l'essentiel, fait droit aux demandes de Me X... ; que pour fixer à la somme de 20. 000 € le montant des dommages-intérêts dus à celle-ci, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que la SNC avait agi « avec légèreté » ; qu'en statuant de la sorte, sans caractériser la faute constitutive de l'abus de droit, quand au surplus la SAS Résidence Charles d'Orléans avait succombé en première instance, la cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice, a violé l'article 1382 du code civil.
