LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 16 avril 2015), que la commune de Romanèche-Thorins a offert au liquidateur judiciaire de M. et Mme X... d'acquérir un immeuble leur appartenant ; que le juge commissaire a autorisé la vente de gré à gré au prix proposé ; que la commune a renoncé à la vente au motif que le projet d'acte authentique comportait une mention selon laquelle : «.. l'acquéreur ayant connaissance de l'occupation dudit bien et en fera son affaire personnelle » ; que le liquidateur a assigné la commune en constatation de la perfection de la vente ;
Attendu que la commune de Romaneche-Thorins fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que, sauf stipulation contraire, la vente d'un immeuble s'entend de celle d'un immeuble libre en l'absence de droit d'occupation opposable à l'acquéreur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que la commune avait précisé que son offre d'achat portait sur un immeuble occupé ou que les occupants étaient titulaires d'un droit d'occupation opposable à l'acquéreur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1582, 1583 et 1614 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la commune ne pouvait soutenir que son offre portait sur un immeuble libre puisqu'elle connaissait son occupation par M. X... et ses enfants et qu'elle n'avait soumis son offre à aucune condition de libération des lieux à la date de l'acte authentique, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que cette offre portait sur un bien occupé, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Romanèche-Thorins aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la commune de Romaneche-Thorins.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Mâcon en date du 24 juin 2013 et, statuant à nouveau, D'AVOIR déclaré parfaite la vente au profit de la commune de Romanèche-Thorins, au prix de 39. 000 €, des biens suivants qui appartenaient à Sandrine Y..., née à Belleville sur Saône (69) le 11 juin 1970, et à son époux commun en bien M. Michel X..., né à Mâcon le 7 novembre 1957, demeurant ensemble..., situés sur la commune de Romanèche-Thorins (71) lieudit... une maison à usage d'habitation avec terrain cadastré section D n° 518... pour 4a 02ca, acquises aux termes d'un acte reçu par Me André Z..., alors notaire à La Chapelle de Guinchay le 9 décembre 1997, moyennant le prix de 30. 490 €, cet acte ayant été publié à la conservation des hypothèques de Mâcon le 21 janvier 1998, volume 1998 P. N° 279, et dit que le présent arrêt vaut vente entre les parties et sera publié à la conservation des hypothèques de Mâcon, à la demande de la partie la plus diligente, aux frais exclusifs de la commune de Romanèche-Thorins, et condamné celle-ci à payer à la SCP Becheret-Thierry-Sénéchal-Gorrias, ès qualités de mandataire aux liquidations judiciaires de Sandrine Y... et M. Michel X... la somme de 39. 000 € avec les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2012 ;
AUX MOTIFS QUE conformément à l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; qu'en l'espèce, le conseil municipal, par délibération du 3 décembre 2007, a décidé de faire une proposition d'achat de la parcelle cadastrée D 518 sise... au prix de 39. 000 € et autorisé le maire à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'acquisition au nom de la commune ; que par courrier du 4 janvier 2008, le maire a transmis au liquidateur cette offre d'achat au prix de 39. 000 € ; que le liquidateur, en requérant du juge commissaire l'autorisation de procéder à cette vente au prix de 39. 000 €, a manifesté son acceptation de l'offre et donné son consentement à la vente qu'il ne pouvait de son chef régulariser sans l'autorisation du juge commissaire ; que la vente a été autorisée par deux ordonnances des 13 février 2008 dans la procédure de liquidation judiciaire de Sandrine Y... et 15 janvier 2009 dans la procédure de liquidation judiciaire de M. Michel X..., ces ordonnances étant définitives et passées en force de chose jugée ; que la commune intimée ne peut tirer aucun argument pertinent de l'obligation de délivrance pesant sur le vendeur, celui-ci ayant l'obligation de délivrer à l'acquéreur le bien convenu conformément à ce qui a été convenu, ce qui s'agissant d'un immeuble peut s'entendre d'un immeuble libre de toute occupation ou d'un immeuble à l'état occupé selon précisément ce que les parties ont convenu ; que l'avis (pièce n° 13 bis de l'intimée) en date du 22 novembre 2007 des services du domaine relevant du Trésor public, au vu duquel la commune a décidé de l'acquisition du bien au prix de 39. 000 €, décrit le bien en cause de la façon suivante :
"- un bâtiment (en pisé) avec grange, en très mauvais état, qui est en train de s'effondrer : arrêté municipal de péril du 15 09 2006 (rapport d'expertise par tribunal d'instance de Mâcon du 01 09 2006)
- dans la cour, un petit bâtiment à usage d'habitation composé d'une pièce avec évier, à l'étage deux chambres mansardées, une salle de bain et wc ;
bâtiment dans un état moyen ",
et détermine en conséquence la valeur vénale de la façon suivante :
" détermination de la valeur vénale : compte tenu des caractéristiques physiques et juridiques du bien, et des données du marché immobilier local, sa valeur vénale est estimée à 39. 000 €, base de calcul des droits, taxes et frais " ;
que seul cet avis doit être pris en considération puisque la commune a pris sa décision d'acquérir au vu de ce seul document, sans la précision apportée tardivement le 21 décembre 2011 dans un simple courrier (pièce n° 13 de l'intimée) d'une estimation faite en tenant compte de ce que le bien est libre de toute occupation, dans la mesure où " il avait été indiqué, lors de la visite sur place, que le propriétaire occupant devait être relogé au moment de l'acquisition du bien par la commune " ; que s'il est certain, au vu de la délibération préalable du conseil municipal du 23 octobre 2007, que le conseil a " décidé de faire évaluer le bien pour envisager son acquisition aux fins de faire cesser le péril existant ", pour autant la commune ne peut soutenir que l'offre portait sur l'immeuble libre de toute occupation ; qu'en effet, la commune connaissait exactement l'état de l'immeuble et son occupation par M. Michel X... et ses enfants ; qu'il sera relevé que par l'arrêté de péril du 15 septembre 2006, elle a sommé M. Michel X... de procéder à un certain nombre de travaux, notamment les reprises et confortements de la maçonnerie en posé présentant des faiblesses ; qu'or, d'après le descriptif donné par l'avis du Domaine, c'est le bâtiment en pisé avec grange qui menace ruine, le bâtiment à usage d'habitation étant quant à lui dans un état moyen ; qu'ainsi la commune ne peut soutenir que du fait de l'état de péril, l'immeuble dans son ensemble devait nécessairement être libéré de toute occupation ; que l'offre de la commune portait donc sur le bien immobilier, en l'état dans lequel il se trouvait à l'époque, à savoir, occupé, la commune ne démontrant aucunement que l'état libre était un élément déterminant de son consentement et de son offre d'achat ; que la commune était liée par son offre, qu'elle n'a soumise à aucun délai d'acceptation ni à aucune condition de libération des lieux à la date de passation de l'acte authentique ; qu'elle ne pouvait plus rétracter son offre, alors que celle-ci avait été acceptée par le liquidateur et entérinée par décisions du juge commissaire passées en force de chose jugée ; que d'ailleurs, en ayant effectué les travaux de remise en état en avril 2008 et en avril 2009, à ses frais sans même prétendre que leur coût, à supporter normalement par M. Michel X... aux termes de l'arrêté de péril, devrait venir en compensation sur le paiement du prix de vente, la commune s'est bien comportée en propriétaire du bien, que l'accord s'étant fait sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite ; que la cause de l'obligation de l'acquéreur réside dans l'objet de l'obligation du vendeur, qui est de lui transférer la propriété et lui délivrer le bien vendu, de sorte que la commune invoque en vain une disparition de la cause après cessation de l'état de péril, afin de se soustraire à l'exécution de son obligation ; que d'ailleurs le courrier du 22 mai 2009, à une date où les travaux ont été faits par la commune, adressé par le maire au liquidateur pour dire que " la commune reste incontestablement intéressée par ce bien " contredit cette thèse désormais soutenue par l'intimée ; qu'il ressort de ce courrier que la commune a exprimé sa " réticence à signer cet acte en l'état ", le projet d'acte notarié ayant en effet mentionné en page 7 que " l'acquéreur ayant connaissance de l'occupation dudit bien, il en fera son affaire personnelle " ; que certes ce n'est que par un courrier du 14 décembre 2011 que le liquidateur a rappelé à la commune la nécessité de régulariser la vente, sans quoi il engagerait une procédure ; qu'un procès-verbal de difficulté a été dressé par le notaire le 24 février 2012 à la demande du liquidateur ; que pour autant l'intimée ne peut tirer aucun argument pertinent de ce délai, dès lors que la vente, contrat consensuel était parfaite dès la première ordonnance du 13 février 2008, qu'aucun délai de réitération de la vente par acte authentique n'était imposé par les ordonnances du juge commissaire ou convenu par les parties sous peine de caducité de la vente et que la commune, tenue d'exécuter la convention, ne pouvait se rétracter au prétexte d'une délibération adoptée le 7 novembre 2011 qui " confirme ne pas souhaiter donner suite au projet d'acquisition de la parcelle cadastrée D 518 aux ... ", l'intimée ne justifiant d'aucun motif légitime de rétractation, ; que la vente étant parfaite, il convient en conséquence de faire droit à la demande du liquidateur en infirmant en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de dire que le présent arrêt constatant la réalisation de la vente sera publié à la conservation des hypothèques et de condamner la commune de Romaneche-Thorins au payement d'une somme de 39. 000 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2012 ;
ALORS QUE, sauf stipulation contraire, la vente d'un immeuble s'entend de celle d'un immeuble libre en l'absence de droit d'occupation opposable à l'acquéreur ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que la commune avait précisé que son offre d'achat portait sur un immeuble occupé ou que les occupants étaient titulaires d'un droit d'occupation opposable à l'acquéreur, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1582, 1583 et 1614 du code civil.
