LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 mai 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 4 mai 2011, pourvoi n° 10-11.863), que l'association Saint-James, constituée par des locataires d'un ensemble immobilier d'habitation appartenant à la Caisse des dépôts et consignations, a assigné celle-ci en remboursement d'un trop-perçu de charges ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'association fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la bailleresse avait effectué des propositions de transaction ayant conduit à un accord partiel, la cour d'appel a souverainement déduit, de ce seul motif, qu'aucune résistance abusive ne pouvait lui être reprochée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de mise en conformité des décomptes de charges locatives aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l'arrêt retient qu'il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008, émanant du gestionnaire d'immeubles, que la bailleresse était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges, ce dont il se déduit qu'elle ne respectait alors pas les dispositions légales et réglementaires, que cependant l'association ne fournit aucun document récent, tels que des relevés de charges, de nature à justifier ses allégations au titre de la situation actuelle, hormis deux courriers des 6 novembre et 4 décembre 2014, que le premier vise les charges d'eau froide ayant donné lieu à un désistement et que le second est relatif aux postes téléphoniques dont la Caisse des dépôts et consignations soutient à juste titre qu'ils constituent une charge récupérable ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait à la bailleresse d'établir que ses décomptes de charges récupérables étaient conformes à la réglementation en vigueur, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le 3° du VII de l'annexe du décret du 26 août 1987 ;
Attendu que, pour rejeter la demande de l'association au titre des frais d'abonnement des postes de téléphone installés dans les loges des gardiens, l'arrêt retient qu'ils constituent une charge récupérable puisqu'il résulte des attestations des différents gardiens d'immeubles que ces postes sont toujours à la disposition des locataires, que ceux-ci, leurs enfants et éventuellement leurs employés en ont un usage effectif et que, par ailleurs, il doit être retenu que l'information portant sur cette utilisation existe, au moins depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association au gérant exigeant de celui-ci le remboursement des frais d'abonnement ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser que tous les locataires avaient été informés de l'existence des postes de téléphone mis à leur disposition, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de mise en place de décomptes de charges récupérables conformes à la loi du 6 juillet 1989 et de remboursement des frais d'abonnement des postes de téléphone installés dans les loges des gardiens, l'arrêt rendu le 6 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la Caisse des dépôts et consignations aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Caisse des dépôts et consignations et la condamne à payer à l'association Saint-James la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour l'association Saint-James.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement déféré en ce qu'il avait considéré que le seul point en litige portait sur le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires, dit qu'il s'agissait de charges non récupérables, condamné la CDC à rembourser directement à chaque locataire qui lui en ferait la demande sa quote-part du coût des abonnements ainsi inclus à tort dans les charges récupérables (dans la limite de la prescription), à charge pour l'association SAINT JAMES de saisir à nouveau le tribunal d'une demande d'expertise s'il devait être justifié que les comptes, ne pouvaient, d'une façon ou d'une autre, être établis sans le recours à un homme de l'art, D'AVOIR débouté l'association SAINT JAMES de sa demande tendant à ce que la CDC soit condamnée, dans un délai de rigueur d'un an à compter de la signification de la décision à venir et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à se mettre en conformité, avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 afin que les charges locatives afférentes à chaque "chose louée" précisément identifiée soient déterminées par immeuble en tenant compte de la localisation et de la spécificité de celuici ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de mise en conformité par la CDC avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008, émanant du gestionnaire d'immeubles que le bailleur était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges, ce dont il se déduit qu'il ne respectait alors pas les dispositions légales et réglementaires en vigueur ; que cependant l'association SAINT JAMES ne fournit aucun document récent, tel que des relevés de charges, de nature à justifier ses allégations au titre de la situation actuelle, hormis deux courriers en date des 6 novembre 2014 (pièce P) et 4 décembre 2014 (pièce AA) ; que cependant le premier vise les charges d'eau froide dont il a été constaté qu'elles ont donné lieu à un désistement et un protocole d'accord ; que le second est relatif aux postes téléphoniques à propos desquels la CDC soutient à juste titre qu'ils constituent une charge récupérable puisqu'il résulte des attestations des différents gardiens d'immeubles que les postes téléphoniques sont toujours à la disposition des locataires, que ceux-ci, leurs enfants et éventuellement leurs employés en ont un usage effectif et que par ailleurs il doit être retenu que l'information portant sur cette utilisation existe, à tout le moins, depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association SAINT JAMES au gérant de patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement, notamment, de ces frais ; qu'au demeurant et pour l'ensemble des charges en litige, il importe de relever que les pièces listées aux bordereaux de communication déposés par l'association SAINT JAMES, sous les numéros 15, 16, 17, 18 ou 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 ne correspondent pas à celles énoncées à savoir divers contrats d'entretien qui n'ont donc pas été communiqués à la cour ; qu'en l'état de ces constatations, la demande de mise en conformité présentée par l'association SAINT JAMES sera rejetée » (arrêt p. 10) ;
1/ ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que la cour d'appel constate qu'il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008, émanant du gestionnaire d'immeubles que le bailleur était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges, et qu'elle en déduit qu'il ne respectait alors pas les dispositions légales et réglementaires en vigueur (arrêt p. 10) ; qu'en retenant, pour débouter l'association SAINT JAMES de sa demande tendant à ce que la CDC soit condamnée à se mettre en conformité avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, que l'association SAINT JAMES ne fournissait aucun document récent de nature à justifier ses allégations de non-conformité de la répartition des charges au titre de la situation actuelle, quand il incombait à la CDC, sur qui pesait la charge de prouver qu'elle s'était mise en conformité avec la réglementation, de fournir les documents aptes à établir que la répartition des charges locatives respectait la législation, la cour d'appel a méconnu la charge de la preuve, et violé l'article 1315 du code civil ;
2/ ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; que la cour d'appel constate que, pour l'ensemble des charges en litige, il importe de relever que les pièces listées aux bordereaux de communication déposés par l'association SAINT JAMES, sous les numéros 15, 16, 17, 18 ou 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 ne correspondent pas à celles énoncées à savoir divers contrats d'entretien qui n'ont donc pas été communiqués à la cour (arrêt p. 10) ; qu'en se fondant ainsi sur la carence de l'association SAINT JAMES dans l'administration de la preuve, pour la débouter de sa demande tendant à ce que la CDC soit condamnée à se mettre en conformité avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, quand il incombait à la CDC, sur qui pesait la charge de prouver qu'elle s'était mise en conformité avec la réglementation, de fournir les documents aptes à établir que la répartition des charges locatives respectait la législation, la cour d'appel a derechef méconnu la charge de la preuve, et violé l'article 1315 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement déféré en ce qu'il avait considéré que le seul point en litige portait sur le caractère récupérable ou non du coût de l'abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires, dit qu'il s'agissait de charges non récupérables, condamné la CDC à rembourser directement à chaque locataire qui lui en ferait la demande sa quote-part du coût des abonnements ainsi inclus à tort dans les charges récupérables (dans la limite de la prescription), à charge pour l'association SAINT JAMES de saisir à nouveau le tribunal d'une demande d'expertise s'il devait être justifié que les comptes, ne pouvaient, d'une façon ou d'une autre, être établis sans le recours à un homme de l'art, D'AVOIR débouté l'association SAINT JAMES de sa demande tendant à ce que la CDC soit condamnée, dans un délai de rigueur d'un an à compter de la signification de la décision à venir et sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à se mettre en conformité, avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 afin que les charges locatives afférentes à chaque "chose louée" précisément identifiée soient déterminées par immeuble en tenant compte de la localisation et de la spécificité de celuici, et notamment de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que le coût de l'abonnement téléphonique des loges des gardiens n'était pas une charge récupérable ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de mise en conformité par la CDC avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008, émanant du gestionnaire d'immeubles que le bailleur était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges, ce dont il se déduit qu'il ne respectait alors pas les dispositions légales et réglementaires en vigueur ; que cependant l'association SAINT JAMES ne fournit aucun document récent, tel que des relevés de charges, de nature à justifier ses allégations au titre de la situation actuelle, hormis deux courriers en date des 6 novembre 2014 (pièce P) et 4 décembre 2014 (pièce AA) ; que cependant le premier vise les charges d'eau froide dont il a été constaté qu'elles ont donné lieu à un désistement et un protocole d'accord ; que le second est relatif aux postes téléphoniques à propos desquels la CDC soutient à juste titre qu'ils constituent une charge récupérable puisqu'il résulte des attestations des différents gardiens d'immeubles que les postes téléphoniques sont toujours à la disposition des locataires, que ceux-ci, leurs enfants et éventuellement leurs employés en ont un usage effectif et que par ailleurs il doit être retenu que l'information portant sur cette utilisation existe, à tout le moins, depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association SAINT JAMES au gérant de patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement, notamment, de ces frais » (arrêt p. 10) ;
1/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que, pour débouter l'association SAINT JAMES de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que le coût de l'abonnement téléphonique des postes des gardiens n'était pas une charge récupérable, la cour d'appel déclare « qu'il doit être retenu que l'information portant sur [l'utilisation des postes téléphoniques litigieux] existe, à tout le moins, depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association SAINT JAMES au gérant de patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement, notamment, de ces frais » (arrêt p. 10) ; qu'en affirmant, de manière péremptoire, que l'information des locataires portant sur l'utilisation des postes téléphoniques litigieux « existait », la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la réalité de cette information, et elle a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2/ ALORS QUE sont récupérables les abonnements des postes de téléphone à la disposition des locataires ; que la mise à disposition des locataires d'un poste de téléphone implique que ceux-ci soient préalablement informés de son existence ; que, pour débouter l'association SAINT JAMES de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que le coût de l'abonnement téléphonique des postes des gardiens n'était pas une charge récupérable, la cour d'appel retient que l'information portant sur l'utilisation de ces postes téléphoniques existait « à tout le moins, depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association SAINT JAMES au gérant de patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement, notamment, de ces frais » (arrêt p. 10) ; qu'en statuant ainsi, quand la réalité de l'information de chacun des locataires des différents immeubles, sur l'utilisation des postes de téléphone situés dans les loges des gardiens ne pouvait se déduire du seul courrier adressé au gérant de patrimoine des immeubles litigieux, par un tiers, fût-ce l'association SAINT JAMES, à laquelle tous les locataires ne sont pas adhérents, et qui a pour objet de rechercher avec le bailleur toute solution aux problèmes d'intérêt général de ses membres, et non de les représenter, la cour d'appel n'a pas caractérisé la réalité de l'information donnée aux locataires, ni, par voie de conséquence, le caractère récupérable des charges liées au coût de l'abonnement téléphoniques des postes des gardiens, et elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et du VII de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
3/ ALORS QUE sont récupérables les abonnements des postes de téléphone lorsqu'ils sont à la disposition des locataires, ce qui implique que ceux-ci soient préalablement informés de leur existence ; que, pour débouter l'association de sa demande tendant à ce qu'il soit jugé que le coût de l'abonnement téléphonique des postes des gardiens n'était pas une charge récupérable, la cour d'appel retient que l'information portant sur l'utilisation de ces postes téléphoniques existait « à tout le moins, depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association SAINT JAMES au gérant de patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement, notamment, de ces frais » (arrêt p. 10) ; qu'en statuant ainsi, quand la réalité de l'information de chacun des locataires des différents immeubles sur l'utilisation des postes de téléphone situés dans les loges des gardiens ne pouvait se déduire du seul courrier adressé au gérant de patrimoine des immeubles litigieux, par l'association SAINT JAMES qui précisément, y exigeait le remboursement des frais d'abonnements téléphoniques desdits postes situés dans les loges des gardiens en faisant valoir d'une part, qu'il s'agissait là d'un avantage en nature excluant le caractère récupérable de ces charges et d'autre part, en contestant la réalité de l'information donnée aux locataires sur l'utilisation de ces postes ; qu'ainsi, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé la réalité de l'information donnée aux locataires, ni, par voie de conséquence, le caractère récupérable des charges liées au coût de l'abonnement téléphonique des postes des gardiens dont ceux-ci avaient l'usage, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et du VII de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté l'association SAINT JAMES de sa demande tendant à ce que la CDC soit condamnée à verser à l'association SAINT JAMES la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « sur la demande de mise en conformité par la CDC avec les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008, émanant du gestionnaire d'immeubles que le bailleur était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges, ce dont il se déduit qu'il ne respectait alors pas les dispositions légales et réglementaires en vigueur ; que cependant l'association SAINT JAMES ne fournit aucun document récent, tel que des relevés de charges, de nature à justifier ses allégations au titre de la situation actuelle, hormis deux courriers en date des 6 novembre 2014 (pièce P) et 4 décembre 2014 (pièce AA) ; que cependant le premier vise les charges d'eau froide dont il a été constaté qu'elles ont donné lieu à un désistement et un protocole d'accord ; que le second est relatif aux postes téléphoniques à propos desquels la CDC soutient à juste titre qu'ils constituent une charge récupérable puisqu'il résulte des attestations des différents gardiens d'immeubles que les postes téléphoniques sont toujours à la disposition des locataires, que ceux-ci, leurs enfants et éventuellement leurs employés en ont un usage effectif et que par ailleurs il doit être retenu que l'information portant sur cette utilisation existe, à tout le moins, depuis le 21 janvier 2004, date de la lettre adressée par l'association SAINT JAMES au gérant de patrimoine exigeant de celui-ci le remboursement, notamment, de ces frais ; qu'au demeurant et pour l'ensemble des charges en litige, il importe de relever que les pièces listées aux bordereaux de communication déposés par l'association SAINT JAMES, sous les numéros 15, 16, 17, 18 ou 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 ne correspondent pas à celles énoncées à savoir divers contrats d'entretien qui n'ont donc pas été communiqués à la cour ; qu'en l'état de ces constatations, la demande de mise en conformité présentée par l'association SAINT JAMES sera rejetée ; que par ailleurs, la demande aux fins de condamnation à des dommages-intérêts au motif que la CDC se serait livrée à une véritable fraude en violant délibérément avec mauvaise foi la loi alors même qu'elle est investisseur institutionnel ne peut, en tout état de cause prospérer dès lors que le seul non-respect de dispositions réglementaires et législatives est insuffisant pour caractériser la fraude, laquelle ne se présume pas et doit être démontrée ; que l'association SAINT JAMES ne rapporte pas cette preuve alors même qu'il résulte d'un courrier daté du 21 janvier 2004 émanant de l'association que la CDC avait fait des propositions transactionnelles et qu'au demeurant les parties sont parvenues pour certaines charges à un protocole d'accord ce qui établit de la part de la CDC l'absence de toute intention de nuire ou obstination malveillante » (arrêt p. 10) ;
1/ ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; que la résistance du bailleur qui récupère, de manière persistante et prolongée, sur ses locataires, des charges dont il sait qu'elles ne sont pas légalement récupérables, constitue une faute de nature à engager sa responsabilité personnelle ; que la cour d'appel constate qu'il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008 du gestionnaire d'immeuble, mandataire de la CDC, que celle-ci « était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges », ce dont elle déduit que la bailleresse ne respectait pas les dispositions légales et réglementaires ; que, pour débouter l'association SAINT JAMES de sa demande formée contre la CDC en réparation du préjudice causé par la persistance fautive et prolongée de la bailleresse à récupérer des charges indues sur les locataires, par une violation consciente et répétée de la législation applicable, la cour d'appel affirme que l'association SAINT JAMES ne rapportait pas la preuve d'une fraude de la CDC ; qu'en statuant ainsi, quand le seul comportement fautif de la bailleresse suffisait à engager sa responsabilité et justifiait l'allocation de dommages-intérêts à l'association en réparation des préjudices causés par sa résistance abusive, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
2/ ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; que la récupération persistante et prolongée, par le bailleur, sur ses locataires, de charges dont il sait qu'elles ne sont pas légalement récupérables, constitue une faute de nature à engager la responsabilité personnelle du bailleur ; que la cour d'appel constate qu'il résulte d'une correspondance du 5 novembre 2008 du gestionnaire d'immeuble, mandataire de la CDC, que celle-ci « était susceptible d'engager une réflexion sur la question de la répartition des charges », ce dont elle déduit que la bailleresse ne respectait pas les dispositions légales et réglementaires ; que, pour débouter l'association SAINT JAMES de sa demande formée contre la CDC en réparation du préjudice causé par la persistance fautive et prolongée de la bailleresse à récupérer des charges indues sur les locataires, par une violation consciente et répétée de la législation applicable, la cour d'appel retient que la CDC avait fait des propositions transactionnelles et que les parties étaient parvenues à un protocole d'accord pour certaines charges (arrêt p. 10) ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ses propres constatations que la bailleresse ne respectait pas les dispositions légales et réglementaires depuis une dizaine d'année, et sans caractériser aucune mise en conformité avec la réglementation, malgré la connaissance qu'elle avait de l'illégalité de ses procédés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
