LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 20 février 2013), que M. X..., preneur à bail de locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble dont Mme Y... était propriétaire, a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société Tamrabet (la société) ; que Mme Y... a formé opposition au prix de vente du fonds et délivré à M. X..., ainsi qu'à la société Tamrabet un commandement, visant la clause résolutoire, de payer un arriéré de loyers ; qu'invoquant l'irrégularité de la cession pour ne pas l'avoir agréée, Mme Y... et son fils Anthony, (les consorts Y...), nu-propriétaire, ont assigné M. X... et la société en inopposabilité de la cession du fonds de commerce à leur égard et en résiliation du bail ; que Mme Z..., notaire devant lequel avait été reçu l'acte de cession, a été appelée en garantie ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés :
Attendu que M. X..., aujourd'hui en liquidation judiciaire, et M. A..., en qualité de mandataire judiciaire, ainsi que la société font grief à l'arrêt de dire que la cession du fonds de commerce n'est pas opposable aux consorts Y... ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail stipulait que la cession devait être agréée par la bailleresse qui devait en outre être convoquée à la signature de l'acte, quinze jours au moins avant la date prévue et constaté que les consorts Y... n'avaient pas été convoqués à la signature de l'acte ni donné d'accord écrit, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que la circonstance que Mme Y... n'ait pas retourné au notaire la procuration qu'il lui avait adressée le 11 octobre 2007, l'informant la veille de la signature que M. X..., locataire, restait lui devoir un arriéré locatif, ainsi que celle que Mme Y... ait encaissé des loyers versés par la cessionnaire pendant quatre mois, ne permettaient d'établir ni sa renonciation tacite à la clause d'agrément ni son acceptation tacite de la cession et en a exactement déduit que la cession du fonds de commerce était inopposable aux consorts Y... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal ci-après annexé :
Attendu que M. X... et M. A... ès qualités font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail commercial ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la cession était intervenue sans l'agrément des bailleurs en violation du bail, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu décider, sans dénaturation, que le manquement aux obligations du bail constituait une faute suffisamment grave pour justifier sa résiliation aux torts du locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que M. X... et M. A... ès qualités font grief à l'arrêt de condamner le premier à payer aux consorts Y... une certaine somme à titre de clause pénale ;
Mais attendu que c'est par une interprétation souveraine de la clause du bail rendue nécessaire par l'ambiguïté de ses termes que la cour d'appel a condamné M. X... à payer une indemnité égale à six mois de loyer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le rejet des deux premiers moyens du pourvoi principal rend sans portée le quatrième moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence ;
Mais sur le cinquième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour limiter à une certaine somme la condamnation du notaire à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'en qualité de locataire, M. X... ne pouvait ignorer le non-respect de la clause d'agrément prévue au bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'en tant que rédacteur d'acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité, quelles que soient les compétences et les connaissances des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Z... à payer à M. X... la somme de 2 999 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal, l'arrêt rendu le 20 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X... et M. A..., ès qualités
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait jugé que la cession du fonds de commerce, intervenue le 15 janvier 2008 entre Monsieur Julien X... et la SNC TAMRABET, n'était pas opposable à Madame Y... et à Monsieur Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'après examen des pièces soumises à son appréciation, la Cour estime que le Tribunal, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties concernant la non-renonciation des bailleurs à la clause d'agrément ; qu'en effet, le bail stipulait que le locataire ne pouvait céder son droit au bail qu'avec l'agrément préalable du bailleur qui devait être donné par écrit ; qu'en outre, le bailleur devait être convoqué à la signature de l'acte authentique de cession par lettre recommandée ou par exploit d'huissier quinze jours avant la date prévue ; que les consorts Y... n'ont pas donné d'agrément écrit et n'ont pas été convoqués à la signature de l'acte de cession ; que, par ailleurs, toute renonciation éventuelle du bailleur à cette stipulation contractuelle doit être non équivoque ; or qu'en l'espèce, le fait que la seule bailleresse usufruitière n'ait pas retourné la procuration adressée par le notaire, rédacteur de l'acte, pas plus que son courrier du 14 janvier 2008, adressé au notaire lui précisant qu'elle venait d'apprendre que le locataire vendait son fonds de commerce dès le lendemain et lui demandait uniquement de rappeler à J. X..., locataire, les arriérés précis de charges et de loyers, ne peuvent établir de renonciation des bailleurs à la clause d'agrément prévue au bail ; que, de même, le fait que le commandement de payer visant la clause résolutoire adressé les 20 et 21 mai 2008 à son locataire ait également visé le cessionnaire du fonds, la SNC TAMRABET, ou encore que les consorts Y... aient simplement réceptionné les loyers versés par le cessionnaire ne peuvent établir la renonciation non équivoque des bailleurs à la clause d'agrément stipulée dans le bail ; que la prétendue renonciation est d'autant moins établie que l'irrégularité était expressément invoquée dans le commandement du 20 mai 2008 à titre d'infraction au bail entraînant le jeu de la clause résolutoire ; qu'en l'absence de ratification de la cession irrégulière, la cession du fonds de commerce est inopposable aux bailleurs et la SNC TAMRABET est occupante sans droit ni titre dont les bailleurs sont fondés à solliciter l'expulsion des locaux ; qu'il n'y a pas lieu à prononcer d'astreinte ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'article L145-16 du Code de commerce, déclare nulles les clauses empêchant la locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ; que, cependant, il ne s'oppose pas à l'insertion de clauses seulement limitatives ou restrictives du droit de cession ; qu'ainsi, est valable la clause subordonnant la cession à l'autorisation préalable du bailleur, qui impose au locataire de solliciter l'accord du bailleur avant de céder ; que, de même, sont valables et de rigueur, les clauses imposant pour la cession une forme déterminée, et par exemple celles qui imposent la cession par acte notarié, ou l'intervention du bailleur à l'acte de cession ; que l'inobservation d'une telle clause par le locataire, permet au bailleur de se prévaloir de l'inopposabilité de la cession, sauf le cas ou, par son comportement univoque, le bailleur a renoncé à se prévaloir d'un tel manquement ; que le contrat de bail, du 30 novembre 2001, consenti par Madame C... épouse Y..., à MONSIEUR X..., prévoit expressément (page 9 du contrat, paragraphe cession), que : « Le présent bail pourra être cédé par le locataire à l'acquéreur de son fonds. Toutefois, cette cession ne pourra intervenir qu'avec l'agrément préalable du bailleur qui devra être donné par écrit. La cession devrait être effectuée par acte notarié. Le bailleur devra être convoqué à la signature de l'acte de cession par lettre recommandée ou par exploit d'huissier, qui devront être reçus par lui 15 jours au moins avant la date prévue... » ; Or, qu'il est constant que Monsieur X..., locataire, n'a pas respecté cette clause, en cédant, par acte notarié du 15 janvier 2008, son fonds de commerce à la SNC TAMRABET, sans avoir recueilli l'agrément préalable et écrit du bailleur ; que cette inobservation n'est pas susceptible de régularisation et doit conduire à considérer que la cession n'est pas opposable au bailleur, sauf dans le cas où celui-ci aurait, par un comportement univoque, renoncé à se prévaloir de ce manquement ; qu'il est constant que, postérieurement à la cession, c'est la SNC TAMRABET, c'est-à-dire la cessionnaire, qui a réglé les loyers (ainsi qu'elle en justifie par la production de ses relevés bancaires) ; que, de même, il n'est pas contesté que Madame C..., épouse Y..., a été informée du projet de cette cession, puisqu'elle avait reçu du notaire chargé de l'acte, une procuration écrite qu'elle n'a pas souscrite, de même qu'à posteriori, et par acte d'huissier du 17 janvier 2008, la cession du fonds de commerce lui a été signifiée ; que, cependant, la simple connaissance, par le bailleur, d'une cession de bail irrégulière, et l'acceptation sans réserve de loyers versés par le cessionnaire, ne signifient pas que le bailleur ratifie l'acte irrégulier, accorde la qualité de locataire au cessionnaire, et renonce à se prévaloir de la violation de la clause ; qu'il ne peut davantage être soutenu que le bailleur aurait fait liquider les comptes du locataire cédant, au 31 décembre 2007, aurait restitué un trop-perçu à la SNC TAMRABET et qu'il s'en déduirait qu'il aurait de ce fait tacitement accepté l'acte de cession ; qu'en effet, c'est dans un même trait de temps, c'est-à-dire les 20 et 21 mai 2008, que le bailleur va faire délivrer les 3 actes d'huissier suivants :- Le 20 mai 2008, il forme opposition entre les mains du notaire, au paiement du prix de vente du fonds de commerce, exposant détenir à l'encontre de Monsieur X..., une créance de 5. 000 €, au titre d'un engagement contractuel non réalisé par ce dernier.- Le 20 mai 2008, c'est-à-dire le même jour, il fait délivrer à Monsieur X..., en sa qualité de locataire du bail commercial, laquelle est expressément spécifiée dans l'acte, un commandement visant la clause résolutoire, par lequel il lui reproche les manquements suivants, et lui demande de les régulariser dans le délai d'un mois, sous peine de résiliation du bail, avec rappel des dispositions de l'article L. 145-17 du Code de commerce : * le non paiement de loyers pour la période du 1er janvier au 31 mai 2008 * la violation de la clause d'agrément préalable par le bailleur ;- Le 21 mai 2008, ce même acte sera délivré à la SNC TAMRABET ; Qu'ainsi, par ces actes, le bailleur a exprimé de façon univoque qu'il entendait se prévaloir de la violation de la clause d'agrément, qu'il ne reconnaissait la qualité de locataire qu'à Monsieur X..., même s'il entendait se faire payer des sommes lui restant dues, soit au titre d'un engagement particulier pris par Monsieur X..., soit au titre des loyers impayés, et que le fait qu'il ait pu restituer un trop-perçu à la SNC TAMRABET ne change rien à cette analyse ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est en vain que les défendeurs soutiennent que la bailleresse aurait tacitement accepté la cession irrégulière, et aurait ainsi renoncé à se prévaloir de la violation de la clause d'agrément ; que, pour l'ensemble de ces motifs, la cession du fonds de commerce, intervenue le 15 janvier 2008, n'est pas opposable aux bailleurs ; que ce n'est que s'il avait pu être retenu que Madame C..., épouse Y... (usufruitière), avait renoncé à se prévaloir de l'irrégularité, qu'il aurait été utile de départager les parties sur le point de savoir si l'usufruitier avait seule qualité pour ratifier l'acte irrégulier, ou si l'accord du nu-propriétaire, mineur au moment de la cession irrégulière, aurait dû être recueilli ; que, dès lors qu'une telle renonciation n'est pas établie, ces développements deviennent inutiles et il n'y sera pas recouru ; que la cession du fonds de commerce est inopposable aux bailleurs, de telle sorte que la SNC TAMRABET dans ses rapports avec eux, doit être jugée occupante sans droit ni titre ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en se bornant à retenir que le Tribunal avait fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties concernant la non-renonciation des bailleurs à la clause d'agrément, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, s'il ne résultait pas des termes du courrier adressé par Madame Y... au notaire la veille de la signature de l'acte de cession, dont elle était informée depuis plusieurs mois par la procuration laissée sans réponse à elle adressée par le notaire dès le 11 octobre 2007, selon lesquels elle ne pourrait être présente à la signature de l'acte en l'étude du notaire auquel elle demandait de rappeler à Monsieur X..., locataire cédant, qu'il restait lui devoir une certaine somme au titre de la taxe foncière de l'année écoulée et d'une augmentation de loyer, ainsi que des paiements par elle réclamés à la SNC TAMRABET cessionnaire qu'elle a acceptés et acceptés sans protestation et à laquelle elle a restitué le 18 juin 2008 un trop perçu de loyers en continuant à les percevoir de cette société après lui avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, que les bailleurs avaient donné leur agrément tacite à la cession du droit au bail intervenue le 15 janvier 2008 et régulièrement signifiée, sans protestation de leur part, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-16 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, QU'il résulte des constatations et énonciations de l'arrêt attaqué que non seulement Madame Y... a laissé sans réponse la procuration à elle adressée le 11 octobre 2007 par le notaire chargé de dresser l'acte de cession mais encore que dans le courrier du 14 janvier 2008 qu'elle a fait parvenir au même notaire la veille de la signature de l'acte, Madame Y..., qui ne s'est nullement opposée à la cession, a seulement rappelé que Monsieur X... restait lui devoir certaines sommes, manifestant ainsi sa seule volonté de voir le locataire s'acquitter de sa dette à son égard avant la cession du bail et que ce n'est que plusieurs mois plus tard qu'elle a fait état de son intention d'invoquer le non respect de la clause d'agrément dans un commandement de payer des loyers arriérés adressé les 20 et 21 mai 2008 à la SNC TAMRABET ainsi qu'à Monsieur X... en sa qualité de cédant, et ce, après avoir perçu les règlements de loyers émanant de la société cessionnaire sans protestation quant à la cession intervenue le 15 janvier 2008 et signifiée le 17 janvier suivant, toujours sans que les bailleurs ne manifestent leur prétendue opposition ; qu'en retenant néanmoins que la renonciation est d'autant moins établie que l'irrégularité était expressément invoquée dans le commandement du 20 mai 2008 à titre d'infraction au bail entraînant le jeu de la clause résolutoire, pour en déduire qu'en l'absence de ratification de la cession irrégulière, la cession du fonds de commerce était inopposable aux bailleurs, la Cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations, a violé l'article L. 145-16 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
ET ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en se bornant à énoncer que le fait que la seule bailleresse usufruitière n'ait pas retourné la procuration adressée par le notaire, rédacteur de l'acte, pas plus que son courrier du 14 janvier 2008 adressé au notaire lui précisant qu'elle venait d'apprendre que le locataire vendait son fonds de commerce dès le lendemain et lui demandait uniquement de rappeler à J. X..., locataire, les arriérés précis de charges et de loyers, ne peuvent établir de renonciation des bailleurs à la clause d'agrément prévue au bail, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la bailleresse, qui avait été informée dès le 11 octobre 2007 du projet de cession du bail, qui avait écrit au notaire la veille de la signature de l'acte pour s'excuser de son absence, à laquelle cet acte avait été signifié et qui avait attendu plus de quatre mois pour faire délivrer à Monsieur X... un commandement visant la clause résolutoire, tout en encaissant pendant cette période les loyers versées par la SNC TAMRABET, n'avait pas agi de mauvaise foi en se prévalant de la violation de la clause d'agrément, dans le commandement du 20 mai 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait prononcé aux torts de Monsieur X... la résiliation du bail commercial du 30 novembre 2001 et, en conséquence, ordonné l'expulsion de Monsieur X... et de la SNC TAMRABET des locaux, propriété des consorts Y..., condamné Monsieur X... à payer aux consorts Y... les sommes de 8. 102, 40 euros à titre de clause pénale et de 279, 64 euros en remboursement des frais d'opposition et de commandement et condamné la SNC TAMRABET à payer aux consorts Y... une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 410 euros, augmentée des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la libération des lieux.
AUX MOTIFS PROPRES QUE la Cour fait observer qu'en cause d'appel, les consorts Y... demandent dans leur dispositif de conclusions de confirmer le jugement et de prononcer la résiliation judiciaire aux torts du preneur et non de constater l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer visant l'infraction à la clause d'agrément ; que, comme l'a jugé à bon droit le Tribunal par des motifs pertinents qu'elle approuve, la Cour considère que le non respect de la clause d'agrément constituent une faute d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail ; que la clause d'agrément inscrite dans le bail était très claire et très précise, les bailleurs n'ont pas répondu à l'envoi d'une procuration par le notaire et n'ont pas été convoqués à la signature de l'acte dans les formes contractuelles ; que, dès lors, les bailleurs n'ont pas été informés préalablement à la signature de l'acte de l'identité de la personne du cessionnaires et de sa solvabilité pour pouvoir agréer cette personne ou bien formuler les motifs d'un éventuel refus alors que le contrat de bail est un contrat intuitu personae ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande des bailleurs et de prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, de prononcer son expulsion des locaux et de tout occupant de son chef et de confirmer le jugement de ce chef ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer d'astreinte ; que, sur les demandes des consorts Y... contre la SNC TAMRABET et contre Monsieur X..., il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné J. X... à verser 8. 102, 40 euros, correspondant à 6 mois de loyers, à titre de clause pénale, comme cela est stipulé en page 13 du bail, ainsi que la somme de 279, 64 euros en remboursement des frais d'opposition et de commandement ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE, par application de l'article 1741 Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ; qu'il appartient au Tribunal d'apprécier la réalité des manquements invoqués, et s'ils présentent un degré de gravité suffisant à justifier le prononcé de la résiliation du contrat ; que la cession sans l'agrément du bailleur, en violation des termes du contrat de bail, constitue une infraction d'une gravité suffisante à justifier la résiliation du bail ; qu'en effet, le contrat de bail est un contrat intuitu personae, et le bailleur est en droit de ne pas se voir imposer la personne d'un locataire qu'il n'aurait pas agréée ; qu'il sera en conséquence fait droit à la demande résiliation du bail, aux torts du preneur, de même qu'à la demande d'expulsion le concernant, ainsi qu'il sera dit au dispositif ; que, sur les autres demandes des bailleurs en paiement de sommes et autres, le contrat de bail, en page 12, au paragraphe intitulé « clause résolutoire », prévoit au bénéfice du bailleur, pour le cas où la résiliation serait effectuée sur ses poursuites, devant le juge du fond, le bénéfice d'une indemnité égale à 6 mois de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts qu'il pourrait se faire allouer ; qu'en exécution de ces dispositions contractuelles, et dès lors que la résiliation du bail vient d'être prononcée à sa demande, il est fondé à réclamer la somme de 8. 102, 40 euros à Monsieur X..., son cocontractant ;
ALORS, D'UNE PART, QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant jugé que la cession du fonds de commerce, intervenue le 15 janvier 2008 entre Monsieur Julien X... et la SNC TAMRABET, n'était pas opposable à Madame Y... et à Monsieur Y... entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure de ce chef de l'arrêt ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, le 11 octobre 2007, le notaire, Maître Pierrette Z... a adressé à Madame Michèle Y..., un acte intitulé « procuration pour intervention du bailleur de fonds de commerce », dans lequel étaient précisées toutes les conditions de la cession et, notamment, l'identité des cessionnaires ; qu'en énonçant néanmoins, pour prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, que les bailleurs n'ont pas été informés préalablement à la signature de l'acte de l'identité de la personne du cessionnaires et de sa solvabilité pour pouvoir agréer cette personne ou bien formuler les motifs d'un éventuel refus alors que le contrat de bail est un contrat intuitu personae, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette pièce régulièrement versée aux débats ;
ALORS, ENCORE, QU'en énonçant, pour prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, que les bailleurs n'ont pas été informés préalablement à la signature de l'acte de l'identité de la personne du cessionnaires et de sa solvabilité pour pouvoir agréer cette personne ou bien formuler les motifs d'un éventuel refus alors que le contrat de bail est un contrat intuitu personae, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la procuration qui avait été adressée par le notaire, Maître Pierrette Z..., à Madame Y... le 11 octobre 2007 afin de lui permettre d'être représentée lors de la cession ne permettait pas aux bailleurs d'avoir connaissance tant de l'identité du cessionnaire que des conditions de la cession, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;
ALORS, ENFIN, QU'en se bornant à affirmer, par motif propre, que le non respect de la clause d'agrément constitue une faute d'une gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail dans la mesure où le contrat de bail est un contrat intuitu personae et, par motif adopté, que le bailleur est en droit de ne pas se voir imposer la personne d'un locataire qu'il n'aurait pas agréée, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par voie d'affirmation générale et abstraite, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, qui a prononcé la résiliation du bail commercial du 30 novembre 2001, d'avoir condamné Monsieur X... à payer aux consorts Y... la somme de 8. 102, 40 euros à titre de clause pénale ;
Aux motifs propres que, sur les demandes des consorts Y... contre la SNC TAMRABET et contre Monsieur X..., il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné J. X... à verser 8. 102, 40 euros, correspondant à 6 mois de loyers, à titre de clause pénale, comme cela est stipulé en page 13 du bail, ainsi que la somme de 279, 64 euros en remboursement des frais d'opposition et de commandement ;
Et aux motifs adoptés des premiers juges que sur les autres demandes des bailleurs en paiement de sommes et autres, le contrat de bail, en page 12, au paragraphe intitulé « clause résolutoire », prévoit au bénéfice du bailleur, pour le cas où la résiliation serait effectuée sur ses poursuites, devant le juge du fond, le bénéfice d'une indemnité égale à 6 mois de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts qu'il pourrait se faire allouer ; qu'en exécution de ces dispositions contractuelles, et dès lors que la résiliation du bail vient d'être prononcée à sa demande, il est fondé à réclamer la somme de 8. 102, 40 euros à Monsieur X..., son cocontractant ;
ALORS QUE le contrat de bail du 30 novembre 2001 énonçait, en page 13 sous le § intitulé « Clause résolutoire », que « la résiliation effectuée dans ces conditions donnerait ouverture au profit du bailleur à une indemnité égale à 6 mois de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts qu'il pourrait se faire allouer » ; qu'en faisant application d'une clause pénale prévue au contrat en cas d'application de la « clause résolutoire », tout en constatant, par ailleurs, « qu'en cause d'appel, les consorts Y... demandent dans leur dispositif de conclusions … de prononcer la résiliation judiciaire aux torts du preneur et non de constater l'acquisition de la clause résolutoire », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé les articles 1134 et 1184 du Code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné Monsieur X... à payer à la SNC TAMRABET la somme de 228. 674 euros au titre de la restitution du prix de la cession du fonds de commerce, la somme de 18. 031, 67 euros au titre des intérêts du prêt d'acquisition déjà versés, la somme de 669, 76 euros au titre des frais de dossier bancaire lié au prêt et la somme de 13. 274 euros au titre des frais de notaire liés à ladite cession.
AUX MOTIFS QUE la résiliation du bail entraîne nécessairement la résolution de la cession du fonds de commerce en application de l'article 1184 du Code civil, J. X... n'ayant pu transférer régulièrement la propriété du droit au bail à la SNC TAMRABET, à défaut de laquelle l'exploitation du fonds de commerce est impossible ; que la résolution de la vente entraînant l'anéantissement du contrat et la remise des choses en leur état antérieur, la SNC sollicite, à bon droit, à J. X... la restitution du prix de vente et des dommages et intérêts en réparation de l'intégralité du préjudice qui en découle ; qu'elle sollicite le surcoût lié au crédit ayant financé l'acquisition du fonds de commerce, soit 18. 031, 67 euros d'intérêt déjà payés, 669, 76 euros de frais de dossier bancaire et 2. 967, 69 euros de frais de remboursement anticipé ; que la banque n'étant pas partie au litige, la prétendue annulation « automatique » du crédit lié à l'acquisition irrégulière du fonds, alléguée par Maître Z... n'est ni établie ni constatée ; que, par ailleurs, la SNC TAMRABET produit un décompte de la banque BPO au 30 août 2011, qui atteste que le prêt est en cours de remboursement sans incident de paiement des échéances et le montant des intérêts déjà versés se déduit du tableau annexé à la simulation du prêt (cf. pièce 2) ainsi que les frais de dossier ; que la Cour fait droit aux demandes formulées au titre des intérêts versés et des frais de dossier soit 18. 031, 67 euros et 669, 76 euros ; qu'en revanche, les frais de remboursement anticipé ne sont pas justifiés à défaut de preuve du remboursement anticipé lié à l'irrégularité de la cession ; que la SNC TAMRABET demande également le remboursement des frais de notaire liés à la cession, soit 13. 274 euros et les frais d'installation d'un rideau métallique pour sécuriser les locaux suite à un cambriolage soit 2. 626, 58 euros ; que si les frais de notaire
ALORS, D'UNE PART, QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant jugé que la cession du fonds de commerce, intervenue le 15 janvier 2008 entre Monsieur Julien X... et la SNC TAMRABET, n'était pas opposable à Madame Y... et à Monsieur Y... entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure de ce chef de l'arrêt ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le deuxième moyen de cassation qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant prononcé aux torts de Monsieur X... la résiliation du bail commercial du 30 novembre 2001, ordonné l'expulsion de Monsieur X... et de la SNC TAMRABET des locaux, propriété des consorts Y... et condamné la SNC TAMRABET à payer aux consorts Y... une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 410 euros, augmentée des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu'à la libération des lieux, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la censure de ce chef de l'arrêt.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné Maître Z... à verser à Monsieur X... la seule somme de 2. 999 euros de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;
AUX MOTIFS QUE le notaire est tenu de veiller à la validité de l'acte auquel il prête son concours ; que la faute de Maître Pierrette Z... à l'égard du cessionnaire est de ne pas avoir rédigé un acte authentique exempt de vices et d'avoir, par sa négligence, permis l'opposabilité de l'acte aux bailleurs sans mettre en garde le cessionnaire du fonds de commerce des risques pris liés à l'inopposabilité de l'acte de cession au bailleurs, en raison de la clause d'agrément prévue au bail et non respectée ; qu'il a fait procéder à la signature de l'acte sans avoir sollicité l'agrément écrit des bailleurs et sans les avoir convoqués à la signature de l'acte de cession ; que le préjudice du cessionnaire qui découle de cette faute est la perte de chance d'avoir signé un acte de cession opposable aux bailleurs ; que la SNC TAMRABET justifie du préjudice subi ; qu'outre les frais inutiles engagés dans le cadre d'une cession irrégulière, elle n'a pu procéder à des investissements commerciaux pérennes dans des locaux dont elle sera expulsée ; qu'elle a subi également un préjudice certain lié aux tracasseries de la procédure en cours depuis le commandement de payer en mai 2008 ; qu'en revanche, elle ne peut solliciter le remboursement des loyers et indemnités d'occupation versés qui constituent la contrepartie de l'occupation des locaux ; et qu'il n'y a pas lieu davantage de déduire ses résultats d'exploitation qui sont le fruit de son activité en dehors de tout lien avec l'irrégularité de la cession, comme le demandent certaines parties ; que la Cour estime qu'il convient de lui allouer 49. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la faute du notaire à son égard ; que Julien X... demande, d'une part, que le notaire le relève et garantisse des condamnations prononcées contre lui sans préciser le fondement juridique dudit appel en garantie et, d'autre part, qu'il lui verse 3. 000 euros de dommages et intérêts pour la faute commise par le notaire le concernant ; que, si le notaire a commis une faute à l'égard du cessionnaire, cette faute est distincte, dans sa nature et ses effets, de celle commise à l'égard du cédant ; que le notaire ne peut être condamné à garantir le remboursement du prix de cession et de toute conséquence directement liée à la résolution de la vente du fonds de commerce ; qu'en revanche, le notaire est tenu de réparer le préjudice résultant des fautes qu'il a commises dans la rédaction de l'acte à l'égard du cédant ; qu'il était tenu de rédiger un acte authentique exempt de vices et a commis une faute en ne convoquant pas les bailleurs à la signature de l'acte de cession, en ne sollicitant pas leur agrément par écrit et en ne précisant pas, dans le cadre de son obligation de conseil, au cédant que le fait de ne pas respecter la clause d'agrément prévue au bail et que J. X... ne pouvait ignorer en qualité de locataire, fragilisait l'acte de cession du fonds de commerce le rendant inopposable aux bailleurs sauf à ce que ces derniers renoncent de façon non équivoque au bénéfice de la clause ; que le préjudice résultant directement de cette faute est la perte de chance d'obtenir un acte de cession opposable aux bailleurs ; que J. X... limitant sa demande à la somme de 3. 000 euros de dommages et intérêts, il y a lieu d'accueillir cette demande à concurrence de 2. 999 euros ;
ALORS D'UNE PART, QUE le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et qu'en l'absence de toute précision dans les écritures sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; qu'en affirmant que Monsieur X... a demandé que le notaire le relève et garantisse des condamnations prononcées contre lui sans préciser le fondement juridique dudit appel en garantie, pour condamner le notaire à lui payer la seule somme de 2. 999 euros au prétexte que Monsieur X... a également demandé que le notaire lui verse 3. 000 euros de dommages et intérêts pour la faute commise le concernant, la Cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART, QU'en affirmant que Monsieur X... demandait que le notaire le relève et garantisse des condamnations prononcées contre lui sans préciser le fondement juridique dudit appel en garantie, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de Monsieur X... d'où il résultait clairement que ses demandes tendant à se voir relever et garantir par le notaire en raison de la faute commise par ce dernier dans la rédaction de l'acte de cession en ne respectant pas les formalités prévues par le contrat de bail pour obtenir l'agrément des bailleurs, de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre, outre le montant du prix de cession du fonds désormais sans valeur, était fondée sur les dispositions de l'article 1382 du Code civil expressément visé dans le dispositif de ces écritures ; qu'ainsi la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en tant que rédacteur de l'acte, le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité, quelles que soient les compétences ou les connaissances personnelles de son client ; qu'en énonçant, pour apprécier la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de cession litigieux, que Monsieur X... ne pouvait ignorer la clause d'agrément en sa qualité de locataire, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE la Cour d'appel qui, après avoir constaté que le notaire, tenu de rédiger un acte authentique exempt de vices, avait commis une faute en ne convoquant pas les bailleurs à la signature de l'acte de cession, en ne sollicitant pas leur agrément par écrit et en ne précisant pas, dans le cadre de son obligation de conseil, au cédant que le fait de ne pas respecter la clause d'agrément prévue au bail fragilisait l'acte de cession du fonds de commerce le rendant inopposable aux bailleurs sauf à ce que ces derniers renoncent de façon non équivoque au bénéfice de la clause, a néanmoins jugé que le préjudice résultant directement de cette faute est la perte de chance d'obtenir un acte de cession opposable aux bailleurs, quand ce préjudice était entièrement consommé, la Cour d'appel, qui prononcé l'inopposabilité de l'acte aux bailleurs, a violé l'article 1382 du Code civil ;
ET ALORS, ENFIN, QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 14), Monsieur X... avait fait valoir que « contrairement à ce que soutient par conclusions le notaire, le préjudice est le prix de cession du fonds ; si la cession est résolue, c'est en effet le prix stipulé à l'acte qui devra être restitué par Monsieur X... alors même que celui-ci, qui est désormais salarié de TISSEO, n'en a pas perçu l'intégralité puisqu'il a dû solder l'emprunt souscrit pour l'achat du fonds en 2001 ; que, par ailleurs, il redeviendra propriétaire d'un fonds de bar tabac auquel ne sera attaché aucun droit au bail et qu'ainsi qu'il a été dit la valeur d'un tel fonds est nulle et le préjudice de Monsieur X... sera bien de 228. 674 euros » ; qu'il soutenait, par ailleurs, qu'« en outre, il est constant que si Maître Z... avait exécuté l'ensemble de ses obligations et veillé à l'efficacité de l'acte qu'elle avait instrumenté, les consorts Y... n'auraient pu intenter la présente action ; Monsieur X... subissant cette procédure, avec tout ce que ceci implique en termes de préjudice financier et moral, cette faute ne pourra être réparée que par l'allocation de dommages-intérêts » ; qu'il sollicitait donc, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de Maître Z... à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ainsi, en tout état de cause, qu'à lui verser la somme de 3. 000 euros ; qu'en énonçant néanmoins que, s'agissant du préjudice subi en raison de la faute commise par le notaire, que « J. X... limitant sa demande à la somme de 3. 000 euros de dommages et intérêts, il y a lieu d'accueillir cette demande à concurrence de 2. 999 euros », la Cour d'appel a dénaturé ses conclusions d'appel, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
Moyens produits, au pourvoi incident, par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour la société Tamrabet
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait jugé que la cession du fonds de commerce, intervenue le 15 janvier 2008 entre M. Julien X... et la SNC Tamrabet, n'était pas opposable à Mme Y... et à M. Y... ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour estime que le tribunal, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties concernant la non-renonciation des bailleurs à la clause d'agrément ; qu'en effet, le bail stipulait que le locataire ne pouvait céder son droit au bail qu'avec l'agrément préalable du bailleur qui devait être donné par écrit ; qu'en outre, le bailleur devait être convoqué à la signature de l'acte authentique de cession par lettre recommandée ou par exploit d'huissier quinze jours avant la date prévue ; que les consorts Y... n'ont pas donné d'agrément écrit et n'ont pas été convoqués à la signature de l'acte de cession ; que, par ailleurs, toute renonciation éventuelle du bailleur à cette stipulation contractuelle doit être non équivoque ; or, qu'en l'espèce, le fait que la seule bailleresse usufruitière n'ait pas retourné la procuration adressée par le notaire, rédacteur de l'acte, pas plus que son courrier du 14 janvier 2008, adressé au notaire lui précisant qu'elle venait d'apprendre que le locataire vendait son fonds de commerce dès le lendemain et lui demandait uniquement de rappeler à M. J. X..., locataire, les arriérés précis de charges et de loyers, ne peuvent établir de renonciation des bailleurs à la clause d'agrément prévue au bail ; que, de même, le fait que le commandement de payer visant la clause résolutoire adressé les 20 et 21 mai 2008 à son locataire ait également visé le cessionnaire du fonds, la SNC Tamrabet, ou encore que les consorts Y... aient simplement réceptionné les loyers versés par le cessionnaire ne peuvent établir la renonciation non équivoque des bailleurs 8 à la clause d'agrément stipulée dans le bail ; que la prétendue renonciation est d'autant moins établie que l'irrégularité était expressément invoquée dans le commandement du 20 mai 2008 à titre d'infraction au bail entraînant le jeu de la clause résolutoire ; qu'en l'absence de ratification de la cession irrégulière, la cession du fonds de commerce est inopposable aux bailleurs et la SNC Tamrabet est occupante sans droit ni titre dont les bailleurs sont fondés à solliciter l'expulsion des locaux ; qu'il n'y a pas lieu à prononcer d'astreinte ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE l'article L. 145-16 du code de commerce, déclare nulles les clauses empêchant la locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ; que, cependant, il ne s'oppose pas à l'insertion de clauses seulement limitatives ou restrictives du droit de cession ; qu'ainsi, est valable la clause subordonnant la cession à l'autorisation préalable du bailleur, qui impose au locataire de solliciter l'accord du bailleur avant de céder ; que, de même, sont valables et de rigueur, les clauses imposant pour la cession une forme déterminée, et par exemple celles qui imposent la cession par acte notarié, ou l'intervention du bailleur à l'acte de cession ; que l'inobservation d'une telle clause par le locataire, permet au bailleur de se prévaloir de l'inopposabilité de la cession, sauf le cas où, par son comportement univoque, le bailleur a renoncé à se prévaloir d'un tel manquement ; que le contrat de bail, du 30 novembre 2001, consenti par Mme C... épouse Y..., à M. X..., prévoit expressément (page 9 du contrat, paragraphe cession), que : « Le présent bail pourra être cédé par le locataire à l'acquéreur de son fonds. Toutefois, cette cession ne pourra intervenir qu'avec l'agrément préalable du bailleur qui devra être donné par écrit. La cession devrait être effectuée par acte notarié. Le bailleur devra être convoqué à la signature de l'acte de cession par lettre recommandée ou par exploit d'huissier, qui devront être reçus par lui 15 jours au moins avant la date prévue... » ; qu'or, qu'il est constant que M. X..., locataire, n'a pas respecté cette clause, en cédant, par acte notarié du 15 janvier 2008, son fonds de commerce à la SNC Tamrabet, sans avoir recueilli l'agrément préalable et écrit du bailleur ; que cette inobservation n'est pas susceptible de régularisation et doit conduire à considérer que la cession n'est pas opposable au bailleur, sauf dans le cas où celui-ci aurait, par un comportement univoque, renoncé à se prévaloir de ce manquement ; qu'il est constant que, postérieurement à la cession, c'est la SNC Tamrabet, c'est-à-dire la cessionnaire, qui a réglé les loyers (ainsi qu'elle en justifie par la production de ses relevés bancaires) ; que, de même, il n'est pas contesté que Mme C... épouse Y... a été informée du projet de cette cession, puisqu'elle avait reçu du notaire chargé de l'acte une procuration écrite qu'elle n'a pas souscrite, de même qu'à posteriori, et par acte d'huissier du 17 janvier 2008, la cession du fonds de commerce lui a été signifiée ; que, cependant, la simple connaissance, par le bailleur, d'une cession de bail irrégulière, et l'acceptation sans réserve de loyers versés par le cessionnaire, ne signifient pas que le bailleur ratifie l'acte irrégulier, accorde la qualité de locataire au cessionnaire, et renonce à se prévaloir de la violation de la clause ; qu'il ne peut davantage être soutenu que le bailleur aurait fait liquider les comptes du locataire cédant, au 31 décembre 2007, aurait restitué un trop-perçu à la SNC Tamrabet et qu'il s'en déduirait qu'il aurait de ce fait tacitement accepté l'acte de cession ; qu'en effet, c'est dans un même trait de temps, c'est-à-dire les 20 et 21 mai 2008, que le bailleur va faire délivrer les trois actes d'huissier suivants :- le 20 mai 2008, il forme opposition entre les mains du notaire, au paiement du prix de vente du fonds de commerce, exposant détenir à l'encontre de M. X..., une créance de 5. 000 euros, au titre d'un engagement contractuel non réalisé par ce dernier ;- le 20 mai 2008, c'est-à-dire le même jour, il fait délivrer à M. X..., en sa qualité de locataire du bail commercial, laquelle est expressément spécifiée dans l'acte, un commandement visant la clause résolutoire, par lequel il lui reproche les manquements suivants, et lui demande de les régulariser dans le délai d'un mois, sous peine de résiliation du bail, avec rappel des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce : * le non-paiement de loyers pour la période du 1er janvier au 31 mai 2008 * la violation de la clause d'agrément préalable par le bailleur ;- le 21 mai 2008, ce même acte sera délivré à la SNC Tamrabet ; qu'ainsi, par ces actes, le bailleur a exprimé de façon univoque qu'il entendait se prévaloir de la violation de la clause d'agrément, qu'il ne reconnaissait la qualité de locataire qu'à M. X..., même s'il entendait se faire payer des sommes lui restant dues, soit au titre d'un engagement particulier pris par M. X..., soit au titre des loyers impayés, et que le fait qu'il ait pu restituer un trop-perçu à la SNC Tamrabet ne change rien à cette analyse ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est en vain que les défendeurs soutiennent que la bailleresse aurait tacitement accepté la cession irrégulière, et aurait ainsi renoncé à se prévaloir de la violation de la clause d'agrément ; que, pour l'ensemble de ces motifs, la cession du fonds de commerce, intervenue le 15 janvier 2008, n'est pas opposable aux bailleurs ; que ce n'est que s'il avait pu être retenu que Mme C..., épouse Y... (usufruitière), avait renoncé à se prévaloir de l'irrégularité, qu'il aurait été utile de départager les parties sur le point de savoir si l'usufruitier avait seule qualité pour ratifier l'acte irrégulier, ou si l'accord du nupropriétaire, mineur au moment de la cession irrégulière, aurait dû être recueilli ; que, dès lors qu'une telle renonciation n'est pas établie, ces développements deviennent inutiles et il n'y sera pas recouru ; que la cession du fonds de commerce est inopposable aux bailleurs, de telle sorte que la SNC Tamrabet dans ses rapports avec eux, doit être jugée occupante sans droit ni titre ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QU'en se bornant à retenir que le tribunal avait fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties concernant la non-renonciation des bailleurs à la clause d'agrément, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, s'il ne résultait pas des termes du courrier adressé par Mme Y... au notaire la veille de la signature de l'acte de cession, dont elle était informée depuis plusieurs mois par la procuration laissée sans réponse à elle adressée par le notaire dès le 11 octobre 2007, selon lesquels elle ne pourrait être présente à la signature de l'acte en l'étude du notaire auquel elle demandait de rappeler à M. X..., locataire cédant, qu'il restait lui devoir une certaine somme au titre de la taxe foncière de l'année écoulée et d'une augmentation de loyer, ainsi que des paiements par elle réclamés à la SNC Tamrabet cessionnaire qu'elle a acceptés et acceptés sans protestation et à laquelle elle a restitué le 18 juin 2008 un trop perçu de loyers en continuant à les percevoir de cette société après lui avoir délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, que les bailleurs avaient donné leur agrément tacite à la cession du droit au bai intervenue le 15 janvier 2008 et régulièrement signifiée, sans protestation de leur part, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-16 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, QU'il résulte des constatations et énonciations de l'arrêt attaqué que non seulement Mme Y... a laissé sans réponse la procuration à elle adressée le 11 octobre 2007 par le notaire chargé de dresser l'acte de cession mais encore que dans le courrier du 14 janvier 2008 qu'elle a fait parvenir au même notaire la veille de la signature de l'acte, Mme Y..., qui ne s'est nullement opposée à la cession, a seulement rappelé que M. X... restait lui devoir certaines sommes, manifestant ainsi sa seule volonté de voir le locataire s'acquitter de sa dette à son égard avant la cession du bail et que ce n'est que plusieurs mois plus tard qu'elle a fait état de son intention d'invoquer le non-respect de la clause d'agrément dans un commandement de payer des loyers arriérés adressé les 20 et 21 mai 2008 à la SNC Tamrabet ainsi qu'à M. X... en sa qualité de cédant, et ce, après avoir perçu les règlements de loyers émanant de la société cessionnaire sans protestation quant à la cession intervenue le 15 janvier 2008 et signifiée le 17 janvier suivant, toujours sans que les bailleurs ne manifestent leur prétendue opposition ; qu'en retenant néanmoins que la renonciation est d'autant moins établie que l'irrégularité était expressément invoquée dans le commandement du 20 mai 2008 à titre d'infraction au bail entraînant le jeu de la clause résolutoire, pour en déduire qu'en l'absence de ratification de la cession irrégulière, la cession du fonds de commerce était inopposable aux bailleurs, la cour d'appel qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations et énonciations, a violé l'article L. 145-16 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;
3°) ET ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en se bornant à énoncer que le fait que la seule bailleresse usufruitière n'ait pas retourné la procuration adressée par le notaire, rédacteur de l'acte, pas plus que son courrier du 14 janvier 2008 adressé au notaire lui précisant qu'elle venait d'apprendre que le locataire vendait son fonds de commerce dès le lendemain et lui demandait uniquement de rappeler à M. Julien X..., locataire, les arriérés précis de charges et de loyers, ne peuvent établir de renonciation des bailleurs à la clause d'agrément prévue au bail, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si la bailleresse, qui avait été informée dès le 11 octobre 2007 du projet de cession du bail, qui avait écrit au notaire la veille de la signature de l'acte pour s'excuser de son absence, à laquelle cet acte avait été signifié et qui avait attendu plus de quatre mois pour faire délivrer à M. X... un commandement visant la clause résolutoire, tout en encaissant pendant cette période les loyers versées par la SNC Tamrabet, n'avait pas agi de mauvaise foi en se prévalant de la violation de la clause d'agrément, dans le commandement du 20 mai 2008, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de Me Z... envers la société Tamrabet à la somme de 49. 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts aux taux légal à compter de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE Concernant les demandes de la SNC Tamrabet à l'égard du notaire : que le notaire est tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours ; que la faute de Me Pierrette Z... à l'égard du cessionnaire est de ne pas avoir rédigé un acte authentique exempt de vices et d'avoir, par sa négligence, permis l'inopposabilité de l'acte aux bailleurs sans mettre en garde le cessionnaire du fonds de commerce des risques pris liés à l'inopposabilité de l'acte de cession aux bailleurs, en raison de la clause d'agrément prévue au bail et non respectée ; qu'il a fait procéder à la signature de l'acte sans avoir sollicité l'agrément écrit des bailleurs et sans les avoir convoqués à la signature de l'acte de cession ; que le préjudice du cessionnaire qui découle de cette faute est la perte de chance d'avoir signé un acte de cession opposable aux bailleurs ; que la SNC Tamrabet justifie du préjudice subi ; qu'outre, les frais inutiles engagés dans le cadre d'une cession irrégulière, elle n'a pu procéder à des investissements commerciaux pérennes dans des locaux dont elle sera expulsée ; qu'elle a subi également un préjudice certain lié aux tracasseries de la procédure en cours depuis le commandement de payer en mai 2008 ; qu'en revanche, elle ne peut solliciter le remboursement des loyers et indemnités d'occupation versés qui constituent la contrepartie de l'occupation des locaux ; et qu'il n'y a pas lieu davantage de déduire ses résultats d'exploitation qui sont le fruit de son activité en dehors de tout lien avec l'irrégularité de la cession, comme le demandent certaines parties ; que la cour estime qu'il convient de lui allouer 49. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation dudit préjudice résultant de la faute du notaire à son égard ;
ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Tamrabet faisait valoir que si le bail commercial devait être résilié, Me Z... devra garantir le remboursement par M. X... du prix de vente du fonds de commerce et de l'ensemble des sommes engagées par la société Tamrabet (concl. d'appel p. 8 § 8) ; qu'en limitant le préjudice résultant de la faute du notaire à la somme de 49. 000 euros de dommages et intérêts sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
