LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 février 2015), que la SCI Deko, propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été autorisée par l'assemblée générale à effectuer le ravalement des façades suivant le descriptif et les plans de l'architecte, joints à la convocation ; que, se plaignant que la SCI Deko avait réalisé des travaux excédant cette autorisation, le syndicat des copropriétaires Hôtel Mansart de Sagonne (le syndicat) l'a assignée en remise en état et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux réalisés étaient conformes à la description précise et détaillée figurant dans les documents joints à la convocation et retenu qu'il n'y avait pas de divergence entre la résolution votée et le descriptif des travaux auquel faisait explicitement référence l'autorisation accordée, celui-ci éclairant le sens à donner au terme ravalement, la cour d'appel a exactement retenu que l'assemblée générale avait expressément autorisé la réalisation des travaux effectués sur la façade suivant le descriptif et les plans joints à la convocation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires Hôtel Mansart de Sagonne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Hôtel Mansart de Sagonne et le condamne à payer à la SCI Deko la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Hôtel Mansart de Sagonne.
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires Hôtel Mansart de Sagonne de ses demandes tendant à voir juger que l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2007 avait donné à la SCI Deko une autorisation de travaux limitée au seul ravalement de la façade et à la création d'une trémie intérieure et que les travaux de percement des murs, d'ouverture des fenêtres donnant sur le jardin et de pose de barreaux sur les fenêtres étaient des travaux non autorisés par ladite assemblée générale, et à voir condamner, en conséquence, la SCI Deko à remettre le bâtiment dans son état antérieur aux travaux réalisés, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, outre sa condamnation au paiement de 50.000 € de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens invoqués par le syndicat au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient toutefois d'ajouter que lors de l'assemblée générale du 6 novembre 2007, ayant pour objet les travaux à entreprendre dans le pavillon de la SCI Deko, a été adoptée par 6.574/10.000èmes la résolution n° 3 ainsi rédigée : « l'assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise la SCI Deko de réaliser, à ses frais, le ravalement des façades et les aménagement intérieurs (création d'une nouvelle trémie) suivant le descriptif et les plans de l'architecte des Monuments Historiques, B. X..., joints à la convocation » ; le dossier joint à la convocation, pour expliciter les travaux envisagés pour lesquels la SCI Deko sollicitait l'autorisation, comportait le rapport de présentation de M. X... de septembre 2007, des plans et croquis de l'état actuel et de l'état futur du pavillon et des photographies. Le syndicat ne peut pas valablement soutenir qu'au regard de l'intitulé du projet et sa présentation, le projet de la SCI Deko de 2007 ne pouvait concerner que le ravalement du pavillon et non une quelconque modification des façades avec notamment ouvertures des fenêtres murées et que les copropriétaires auraient découvert avec stupeur, à l'issue des travaux, que les fenêtres de la façade ouest, jusque-là condamnées, auraient été ouvertes et que des grilles auraient été posées sur certaines fenêtres de la façade sud, alors qu'il appert de l'examen du rapport de M. X... joint à la convocation, après le constat que sur les façades sud et ouest les soupiraux et certaines baies sont murées totalement ou partiellement, que de fausses menuiseries ont été peintes sur les bouchements et que les fenêtres existantes fixes et vétustes nécessitent leur complète réfection, que le programme des travaux comporte, pour les travaux extérieurs, le nettoyage des façades, l'ouverture de baies sur les façades sud et ouest, la pose de menuiseries et de grilles de défense dans les trois baies à rez-de-chaussée de la façade sud, des dessins de la façade avant/après travaux étant annexés dont un représentant une fenêtre avec barres verticales et traverses horizontales formant la grille envisagée ; les copropriétaires ne pouvaient donc ignorer la teneur des travaux envisagés par la SCI Deko. Le syndicat ne peut pas non plus valablement soutenir que la demande d'autorisation aurait été limitée au seul ravalement de la façade et à la création d'une trémie intérieure, sans porter sur l'ouverture de fenêtres murées et la pose de barreaux, alors que l'autorisation demandée portait sans ambiguïté sur un ensemble de travaux qualifiés de façon générique de « ravalement de façades et d'aménagements intérieurs » mais faisant l'objet d'une description précise et détaillée dans le rapport de M. X... joint à la convocation, ladite demande d'autorisation faisant référence au descriptif et aux plans de l'architecte joints à la convocation ; ce moyen ne peut donc prospérer. Le syndicat soutient qu'il n'aurait autorisé, de manière expresse, que le seul ravalement des façades et les aménagements intérieurs (création d'une nouvelle trémie) suivant le descriptif et les plans de l'architecte, à l'exclusion de tous autres travaux, mais il appert en l'espèce de l'analyse de la résolution litigieuse adoptée par l'assemblée générale du 6 novembre 2007 qu'elle ne limite pas l'autorisation uniquement aux travaux de nettoyage des façades et à la création d'une trémie intérieure et indique que l'autorisation est accordée « suivant le descriptif et les plans de l'architecte des monuments historiques, B. Fonquernie, joints à la convocation » de telle sorte que le syndicat a autorisé, lors de l'assemblée générale du 6 novembre 2007, non pas exclusivement le nettoyage des façades et la création d'une trémie intérieure mais, sous la formule de « ravalement », l'ensemble des travaux de réfection portant sur les façades tels qu'ils figuraient clairement dans le descriptif de l'architecte des monuments historiques, étant observé qu'il n'est pas contesté que les travaux réalisés sont strictement conformes audit descriptif. Il en résulte que, contrairement à ce que soutient le syndicat, l'assemblée générale a autorisé expressément la réalisation des travaux sur les façades suivant le descriptif et les plans joints à la convocation, lesdits travaux portant sur le nettoyage et la réfection desdites façades suivant lesdits descriptif et plans portés à la connaissance des copropriétaires en même temps que la convocation, le terme générique « ravalement » étant explicité sous la rubrique « Programme des travaux » du rapport Fonquernie par la description précise des travaux projetés de telle sorte que les copropriétaires, mêmes profanes, n'ont pu se méprendre ni sur la teneur des travaux envisagés ni sur la portée de l'autorisation de travaux accordée. Le syndicat fait valoir que lorsqu'il existerait une divergence entre la résolution autorisant les travaux et le descriptif des travaux annexé, le procès-verbal devrait prévaloir en tant que formalisation centrale du caractère exprès de la décision de l'assemblée générale, mais tel n'est pas le cas en l'espèce, la résolution autorisant le ravalement des façades et le rapport Fonquernie joint à la convocation portant également sur le ravalement des façades, incluant sous ce terme générique le nettoyage des façades et leur réfection par l'ouverture des baies, la pose de menuiseries et de grilles de défense, de telle sorte qu'il n'y a pas de divergence entre la résolution votée et le descriptif des travaux annexé auquel fait explicitement référence l'autorisation accordée, le descriptif éclairant le sens à donner au terme « ravalement » sans contradiction ni divergence. Enfin, le syndicat ne peut pas utilement soutenir que sa demande de remise en état serait fondée sur la clause du règlement de copropriété interdisant la modification des fenêtres sans autorisation de l'assemblée alors qu'il appert de ce qui précède que l'assemblée générale du 6 novembre 2007, se référant expressément au descriptif et plans de l'architecte X..., a autorisé les travaux de réfection des façades par l'ouvertures de baies ainsi décrites : « façade sud : I soupirail en soubassement au droit de la baie axiale ; à rez-de-chaussée, la baie sud-est et surélévation des allèges des deux autres baies ; au premier étage, la baie centrale- Façade ouest : 2 soupiraux en soubassement ; les 2 baies du premier étage (la partie haute de la baie nord-ouest n ‘étant pas murée)… scellement des barres d'appui formant garde-corps dans les baies ré-ouvertes du 1er étage de la façade ouest » ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté. Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les travaux réalisés par la SCI Deko n'excédaient pas les limites de l'autorisation donnée par l'assemblée générale et débouté le syndicat de ses demandes de remise en état. Pour ce qui concerne la demande de dommages et intérêts, c'est à bon droit que les premiers juges, par adoption de motifs, ont débouté le syndicat de sa prétention à ce titre. Il convient toutefois d'ajouter que le syndicat, qui soutient que les fenêtres du pavillon auraient été antérieurement murées et agrémentées d'un trompe l'oeil pour éviter une vue sur le jardin à usage privatif de l'hôtel particulier, ne démontre pas le préjudice collectif qu'il allègue de ce chef, n'ayant pas vocation à défendre le ou les bénéficiaires d'un droit de jouissance privatif sur le jardin, non présents à la procédure, et l'ensemble des copropriétaires qu'il représente ne bénéficiant pas dudit droit de jouissance ; sa demande de ce chef ne peut donc prospérer. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de l'ensemble de ses demandes ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'autorisation de travaux donnée à la SCI Deko par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2007 : ainsi qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2007, les copropriétaires de l'Hôtel Mansart de Sagonne ont adopté, à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, une 3 résolution ainsi rédigée : « L'assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise la SCI Deko à réaliser, à ses frais, le ravalement des façades et les aménagements intérieurs (création d'une nouvelle trémie) suivant le descriptif et les plans de l'architecte des monuments historiques, B. Fonquernie, joints à la convocation. ». Le texte de la résolution ainsi adoptée est conforme au projet de résolution figurant dans la convocation adressée aux copropriétaires le 11 octobre 2007, et constituant - indépendamment des deux premiers points relatifs à la désignation du président de séance, et à celle des scrutateurs - la seule question portée à l'ordre du jour de l'assemblée devant se tenir le 6 novembre suivants. La convocation adressée aux copropriétaires comportait en annexe un rapport de présentation établi par M. B. X..., architecte en chef honoraire des monuments historiques, constitué : - d'un rapport proprement dit, - d'un dossier de plans relatant l'état actuel et l'état futur du pavillon dans lequel se trouve le lot n° 201, - d'un dossier photographique. Le rapport de M. X... comporte une description de l'ensemble des travaux projetés par la S.C.I. Deko, et mentionne expressément l'ouverture de baies dans la façade ouest (donnant sur le jardin intérieur), le rapport de M. X... précisant que la partie haute de la baie nord n'est pas murée (page 4) et que les travaux comporteraient le scellement de barres d'appui formant garde-corps dans les baies rouvertes du 1er étage de la façade ouest (page 5). S'agissant des travaux de serrurerie, le rapport de M. X... mentionne expressément que ces travaux comporteront l'installation de grille de défense dans les trois baies à rez-de-chaussée de la façade sud (donnant sur le passage séparant les deux pavillons composant le bâtiment C, sur le boulevard Beaumarchais), conformément à un dessin annexé au rapport (page 6). Les plans et dessins annexés au rapport de M. X... font apparaître l'état actuel des façades du pavillon constituant le lot appartenant à la S.C.I. Deko, et l'état proposé. Ainsi : - le plan de la façade ouest fait apparaître, après travaux, la présence des garde-corps mentionnés dans le rapport de l'architecte, - un dessin représente les barres, traverses et grilles de défense devant être installées sur la façade sud, - d'autres plans figurent les menuiseries devant être réalisées. Il est constant que l'autorisation de travaux donnée à la SCI Deko par l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2007 n'a fait l'objet d'aucune demande d'annulation, et qu'elle a dès lors un caractère définitif. Sur les travaux réalisés par la SCI Deko : à l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansart de Sagonne soutient que la S.C.I. Deko aurait réalisé des travaux excédant les travaux faisant l'objet de l'autorisation donnée le 11 octobre 2007, cette autorisation devant être limitée aux termes de la résolution adoptée. Il résulte précisément des termes de cette résolution que la S.C.I. Deko a reçu autorisation des copropriétaires de réaliser "le ravalement des façades et les aménagements intérieurs (création d'une nouvelle trémie) suivant le descriptif et les plans de l'architecte des monuments historiques, B. Fonquernie". L'autorisation ainsi donnée à la S.C.I. Deko ne comporte aucune ambiguïté, et s'entend à l'évidence d'un ensemble de travaux qualifiés, de façon générique, de « ravalement de façades et d'aménagements intérieurs », mais faisant l'objet d'une description précise et détaillée dans le rapport (rapport proprement dit, plans, photographies) établi par M. X... et communiqué aux copropriétaires. Pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires n'est pas fondé à soutenir que les copropriétaires auraient donné une autorisation pour des travaux de ravalement et d'aménagements intérieurs sans référence à un descriptif et à des plans pourtant expressément visés par la résolution adoptée. Dès lors, l'autorisation de travaux donnée par les copropriétaires concernent bien l'ensemble des travaux figurant dans le descriptif et les plans de M. X..., architecte, étant observé que ces documents sont d'une parfaite clarté, et qu'ils n'ont pu susciter aucune incompréhension des copropriétaires, de sorte que l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 11 octobre 2007 l'a été à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés lors de cette assemblée. Il n'est pas sérieusement contestable que les travaux réalisés par la S.C.L Deko correspondent aux travaux faisant l'objet du descriptif et des plans de M. X..., architecte des monuments historiques. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, et ainsi qu'il résulte des pièces, et notamment des photographies, versées aux débats, la S.C.I. Deko n'a exécuté que les travaux faisant l'objet de l'autorisation qui lui a été donnée par les copropriétaires, et concernant notamment les baies de la façade ouest (sur jardin), et la pose de barreaux sur les fenêtres de la façade sud. S'agissant des fenêtres situées au 1er étage de la façade ouest, les photographies des fenêtres au 1er étage de la façade ouest de ce pavillon permettent d'affirmer que les baies du 1er étage ne sont nullement des ouvertures en trompe-l'oeil, mais de véritables fenêtres, étant ici rappelé que le trompe-l'oeil est généralement défini comme une peinture visant à créer l'illusion d'objets réels en relief, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Si la S.C.I Deko reconnaît que ces fenêtres étaient, avant les travaux, murées et peintes, le descriptif des travaux autorisés par les copropriétaires mentionne de façon expresse que la partie haute de la baie nord n'est pas murée (page 4) et que les travaux comporteraient le scellement de barres d'appui formant garde-corps dans les baies rouvertes du 1er étage de la façade ouest (page 5). Il en résulte que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansart de Sagonne, les travaux réalisés par la S.C.I. Deko n'excédent nullement les limites de l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansart de Sagonne sera débouté de ses demandes de remise en état. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansart de Sagonne : le syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansart de Sagonne qui demande la condamnation de la S.C.I. Deko au paiement d'une indemnité de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, fait état d'un préjudice collectif résultant d'une perte d'esthétisme et d'harmonie des lieux. Il convient de rappeler qu'indépendamment de l'autorisation donnée par les copropriétaires, les travaux entrepris par la S.C.I. Deko ont fait l'objet d'une autorisation de travaux donnée, le 12 novembre 2007, par le conservateur régional des monuments historiques, l'Hôtel Mansart de Sagonne étant classé monument historique. Le syndicat des copropriétaires de l'Hôtel Mansart de Sagonne qui ne rapporte la preuve ni d'une perte d'esthétisme ou d'harmonie de l'édifice, ni d'un quelconque préjudice collectif résultant des travaux réalisés par la SCI Deko, alors même que ces travaux ont été autorisés par les copropriétaires, sera dès lors débouté de sa demande de dommages-intérêts ;
ALORS QUE l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être expresse et ne vaut que pour les travaux strictement conformes à ceux mentionnés dans la délibération ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que la résolution n° 3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2007 était ainsi rédigée : « « L'assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise la SCI Deko de réaliser, à ses frais, le ravalement des façades et les aménagements intérieurs (création d'une nouvelle trémie) suivant le descriptif et les plans de l'architecte des monuments historiques, B. Fonquernie, joints à la convocation » ; que dès lors, en retenant que l'autorisation donnée à la SCI Deko portait sur l'ouverture des fenêtres murées et la pose de barreaux et plus généralement sur l'ensemble des travaux faisant l'objet d'une description précise et détaillée dans le rapport de l'architecte X... joints à la convocation, quand le procès-verbal litigieux ne mentionnait ni l'ouverture de fenêtres ni la pose de barreaux ni, a fortiori, l'ensemble des travaux décrits dans le descriptif et les plans de l'architecte, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
