LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 mars 2017), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] (le syndicat) a assigné Mme X..., propriétaire de lots, en paiement de charges ;
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le règlement de copropriété ne prévoit aucune charge commune générale, mais uniquement des charges communes spéciales, que Mme X... n'est concernée que par les charges communes spéciales réservées aux lots 37, 39 et 53 dont elle est propriétaire et que le procès-verbal de l'assemblée générale de 2010 ne permet pas de vérifier que les travaux de peinture extérieure étaient destinés au bâtiment 3, dans lequel les lots de Mme X... sont situés ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété prévoit, dans son article 10, que la répartition des charges relatives aux parties communes générales qu'il énumère se fera au prorata des tantièmes des parties communes et alors que le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 janvier 2010 indique que les travaux de peinture extérieure décidés par résolution n° 6 concernent le bâtiment 3, la cour d'appel, qui a dénaturé les dispositions claires et précises de ces documents, a violé le principe susvisé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient encore que les documents versés aux débats ne permettent pas de comprendre comment ont été réparties les différentes dépenses votées et selon quelle clé de répartition et que le syndicat ne produit pas le récapitulatif des charges réclamées, les appels de charges, les extraits de comptes, les relevés de compte copropriétaire et l'historique de compte individuel de Mme X..., sa carence à apporter des données susceptibles de permettre l'établissement des comptes des exercices 2006 à 2016, privant la cour de la possibilité d'apprécier le bien-fondé de ses demandes et de procéder à l'évaluation de sa créance ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat qui invoquaient la pièce n° 35 du bordereau annexé, comportant les relevés généraux de dépenses et comptes de gestion pour les exercices 2012 à 2014 et le budget prévisionnel 2015, les répartitions pour les exercices 2006 à 2015, ainsi que les fiches copropriétaire de Mme X... pour les exercices 2006 à 2014, mentionnant, pour les exercices considérés, le détail des dépenses réparties par natures de charges et les clefs de répartition appliquées, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt rendu le 17 octobre 2016 par la cour d'appel de Versailles ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 17 octobre 2016 par la cour d'appel de Versailles ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] une somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq octobre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...]
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] de sa demande tendant à la condamnation de Mme D... X... épouse Y... aux sommes de 10.259,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2e trimestre 2016 inclus, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 15 octobre 2010 et D'AVOIR débouté le syndicat de sa demande tendant à la condamnation de Mme Y... à la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et financier subi par le syndicat des copropriétaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante. L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que « l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. » Il résulte de cette disposition qu'un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu'il soutient que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété. Il convient enfin de rappeler qu'il revient au syndicat de démontrer le bien fondé de ses prétentions. Le règlement de copropriété est versé aux débats. Il enseigne que cette copropriété ne prévoit aucune charge générale, mais uniquement des charges communes spéciales afférentes aux différents lots (pages 23 à 28). Il est incontestable que Mme Y... est propriétaire des seuls lots 37, 39 et 53.
Elle n'est dès lors concernée que par les charges communes spéciales réservées à ces lots soit : - les charges communes spéciales aux lots 34 à 42 (bâtiment III), page 22 du règlement de copropriété, - l'entretien du palier du rez-de-chaussée de la cage d'escalier B du bâtiment III ainsi que la porte d'accès à ce bâtiment soit 200/1000, page 25 du règlement de copropriété, - l'entretien de la cage de l'escalier C, pour sa partie située à l'extérieur du bâtiment III soit 133/1000, page 25 du règlement de copropriété, - l'entretien du dégagement situé au sous-sol du bâtiment II donnant accès aux caves soit 222/1000, page 26 du règlement de copropriété. En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires, qui réclame la somme de 10.259,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2e trimestre 2016 inclus, ne justifie pas avoir adressé à Mme Y... les appels de fonds couvrant les périodes litigieuses, ni les décomptes individuels de charges régulièrement adressés à l'intéressée. A cet égard, parmi les 38 pièces produites par le syndicat des copropriétaires, seules les pièces 22, 23 et 36b font état d'appels de fonds pour les exercices 2014, 2015 et 2016. Or la pièce 22 ne représente nullement un appel de charges de copropriété adressé à Mme Y.... Il s'agit tout au plus d'un document interne au syndicat des copropriétaires qui récapitule de manière globale, indifférenciée et non explicitée le montant des charges à appeler à l'encontre de l'ensemble des copropriétaires. Un tel document est insuffisant pour justifier la régularité et le bien fondé des demandes du syndicat des copropriétaires à l'égard de Mme Y.... Les pièces 23 et 36b ne sont guère plus probantes puisqu'elles présentent les mêmes caractéristiques. Il est en outre patent que les procès verbaux des assemblées générales ne permettent pas de vérifier que les travaux votés étaient destinés au bâtiment 3, dans lequel les lots de Mme Y... sont situés. Ainsi en particulier, les procès-verbaux des assemblées générales de : *2009 indique que : - les travaux de « peinture extérieure », pour un coût de 5275 euros, concernent exclusivement un « bâtiment » mais ne précise pas lequel, - le rehaussement du regard existant devant « la porte d'entrée » ne précise pas le bâtiment concerné, - le remplacement des gouttières concerne le « bâtiment principal » , ce bâtiment n'étant visiblement pas celui dans lequel les lots de Mme Y... sont situés, *2010 enseigne que : - les travaux de « peinture extérieure », pour un coût de 5275 euros, concerne encore un bâtiment mais ne précise pas lequel, *2014 sous une résolution n°8 est noté ce qui suit :
« annulation des travaux et remboursement des provisions (demande de Mme et M. B...) rejet. Adopté » ; il est ainsi difficile de comprendre de quels travaux il est question et si cette résolution a été adoptée ou rejetée ; *2015, sous une résolution 6, précise que des travaux de toiture ont été adoptés ; toutefois il est impossible de comprendre de quelle toiture il s'agit et, de plus fort, si ce sont des travaux ou le principe de ces travaux qui ont été adoptés. Les documents versés aux débats ne permettent pas plus de comprendre comment ont été réparties les différentes dépenses ainsi votées et conformément à quelle clé de répartition. Il est en outre patent que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le récapitulatif des charges réclamées, les appels de charges, les extraits de compte, les relevés de compte de copropriétaire de Mme Y... ainsi que l'historique du décompte individuel de charges de cette dernière. La carence du syndicat à apporter des données susceptibles de permettre l'établissement de comptes des exercices 2006 à 2016, conformément aux règles édictées par le règlement de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, prive ainsi la cour de la possibilité d'apprécier le bien fondé de ses demandes et de procéder à l'évaluation de sa créance. Le jugement en ce qu'il rejette les demandes du syndicat des copropriétaires sera dès lors confirmé. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires. » ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE « selon une jurisprudence établie le syndicat qui prétend être créancier de charges de copropriété doit rapporter la preuve quant à la réalité, la liquidité et l'exigibilité de la créance. Attendu que la Cour de cassation a édicté les modalités de cette preuve qui nécessité que le syndicat des copropriétaires produise au soutien de sa demande : le procès verbal de l'assemblée générale portant approbation de l'arrêté de compte de l'exercice précédent, adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, les documents comptables ainsi que le décompte de répartition des charges. Attendu qu'en l'espèce le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats l'intégralité des PV d'assemblées générales notamment ceux depuis l'origine de la dette. Attendu que ces pièces sont essentielles compte tenu de la contestation de Mme Y.... Attendu que chaque année en vertu de l'article 14-1 de la loi du 10/07/1965 les comptes doivent être adoptés. Attendu que les seuls les procès verbaux versés aux débats ne comportent pas l'ensemble des éléments exigés par la jurisprudence. Attendu que le règlement de copropriété n'a pas été versé en son intégralité. Attendu que Mme Y... invoque le fait que ses tantièmes concernant les parties communes générales ne sont pas de 68/1000 mais de 66/1000. Attendu que Mme Y... dit que le syndic de copropriété lui impute des tantièmes de copropriété concernant un bâtiment 3 alors qu'aucun tantième de copropriété spécial n'apparaît à son titre de propriété. Attendu que les PV versés aux débats comportent des ajouts et des ratures. Attendu qu'en l'absence d'éléments suffisamment justificatifs il convient de rejeter l'ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires » ;
1°) ALORS QUE les juges ne doivent pas dénaturer les conventions qui lient les parties ; qu'à l'appui de sa demande en recouvrement des charges afférentes à l'administration des parties communes générales de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires se prévalait du règlement de copropriété définissant, pour chaque lot, une quote-part des parties communes générales (p.6 à 17) et prévoyant, en son article 10 consacré à la description de la teneur de ces parties communes générales, que « la répartition des charges se fait au prorata des tantièmes des parties communes » (production n°5 : règlement de copropriété, p.20), faisant ainsi correspondre, en des termes clairs et précis, la quote-part des charges afférentes aux parties communes générales à la quotepart de propriété de ces parties communes générales ; qu'en retenant pourtant, à la lecture du règlement de copropriété, qu'il ne prévoyait aucune charge commune générale mais uniquement des charges communes spéciales afférentes aux différents lots, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, et violé l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à la cause ;
2°) ALORS QUE les juges ne doivent pas dénaturer les documents écrits qui leur sont soumis ; qu'au titre des charges exigées de Mme Y..., le syndicat versait un procès-verbal de l'assemblée générale du 30 janvier 2010 comportant une résolution n°6 relative à des travaux prévisionnels, dont la peinture extérieure de l'immeuble pour un coût évalué à 5.275 euros hors pose de l'échafaudage, procès-verbal dont la page 2 synthétisant le sens des votes énonce que la résolution n°6 est relative à des « travaux bât. 3 » et dont la page 3 précise que la résolution n°6 a été adoptée à la majorité de 608 millièmes des voix des copropriétaires du bâtiment III (« 608/1000/bât. 3 ») (production n°6 : procès-verbal de l'assemblée générale du 30 janvier 2010), ce dont il résulte, en-dehors de toute équivoque, que les travaux en cause devaient être exécutés sur le bâtiment III ; que la cour d'appel, pour retenir que les procès-verbaux produits ne permettaient pas de vérifier que les travaux votés étaient relatifs au bâtiment III dans lequel Mme Y... est copropriétaire, a notamment relevé que le procès-verbal de l'assemblée générale de 2010 visait des travaux de peinture extérieure pour un coût de 5.275 euros sur un « bâtiment » sans préciser lequel ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 janvier 2010 précisant clairement que les travaux de peinture étaient relatifs au bâtiment III, et partant, a violé l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à la cause ;
3°) ALORS QUE l'exigibilité des charges de copropriété résulte de la seule approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires et de l'établissement du compte individuel de chacun des copropriétaires par application des clés de répartition des dépenses fixées au règlement de copropriété ; que pour écarter la demande en recouvrement de charges présentée contre Mme Y..., la cour d'appel a relevé que le syndicat ne justifiait pas lui avoir adressé d'appels de charges ni de décompte individuel ;
qu'en statuant ainsi, quand l'envoi d'appels de charges et d'un décompte individuel ne constituait pas une formalité nécessaire à l'exigibilité des charges, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 ;
4°) ALORS QUE les juges, qui doivent motiver leur décision, ne peuvent écarter une demande sans examiner l'ensemble des éléments de preuve de nature à la justifier ; qu'en cause d'appel, à l'appui de sa demande en paiement de l'arriéré des charges dues par Mme Y... depuis 2009, le syndicat produisait, en pièce n°35, la convocation à l'assemblée générale du 9 janvier 2016 adressée à Mme Y... et comportant en annexe, pour approbation, le budget prévisionnel 2016 mais aussi, pour l'année 2015 et pour chacune des années 2006 à 2014 dont les comptes devaient être rectifiés suivant le projet de résolution n°4, le relevé général des dépenses de l'année distinguant charges générales, charges spéciales afférentes au bâtiment 3 et charges relatives à l'eau, ainsi que la « fiche copropriétaire » de Mme Y... reprenant les clés de répartition des charges prévues par le règlement de copropriété, le total des dépenses de l'année considérée et la quote-part de Mme Y... dans ces dépenses, déterminée conformément aux clés de répartition du règlement ; que le syndicat produisait en outre, en pièce n°36, la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 janvier 2016, comportant en annexe un appel de fonds provisionnel pour l'année 2016 ainsi que la « fiche copropriétaire » de Mme Y... pour l'année 2015, mentionnant sa quote-part de charges de l'année 2015 calculée suivant les clés de répartition du règlement de copropriété ainsi que les rappels des années précédentes ; que pour écarter, faute de preuve, les demandes du syndicat, la cour d'appel a retenu que celui-ci ne justifiait pas avoir adressé à Mme Y... d'appels de fonds ni de décomptes individuels de charges, que les documents versés ne permettaient pas de comprendre comment étaient réparties les différentes dépenses votées en assemblée générale et conformément à quelle clé, que le syndicat ne produisait pas de récapitulatifs des charges réclamées, d'appels de charges, d'extraits de compte, de relevés de compte de copropriétaire de Mme Y... ou d'historique du décompte individuel de ses charges ; qu'en statuant ainsi, sans examiner les pièces 35 et 36 du syndicat qui détaillaient pourtant l'ensemble des dépenses votées en assemblée générale et établissaient la quote-part de charges incombant à Mme Y... en appliquant à ces dépenses les clés de répartition prévues au règlement de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif et violé l'article 455 du code de procédure civile.
