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§ France, Conseil d'État, 9 / 8 ssr, 05 mars 1999, 105846

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Administrative
Type de recours : Recours pour excès de pouvoir

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 105846
Numéro NOR : CETATEXT000008002513 ?
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;conseil.etat;arret;1999-03-05;105846 ?

Analyses :

RJ1 URBANISME ET AMENAGEMENT DU TERRITOIRE - PROCEDURES D'INTERVENTION FONCIERE - LOTISSEMENTS - Modification des documents du lotissement (article L - 315-1 du code de l'urbanisme) - Modalités de calcul des majorités qualifiées - Parcelle sur laquelle est édifiée un immeuble divisé en deux ensembles distincts - A) Conditions dans lesquelles les deux ensembles doivent être regardés comme constituant des propriétaires distincts - B) Vote défavorable de l'un des ensembles à la modification des documents d'urbanisme - Conséquence - Absence de vote des copropriétaires indivis de la parcelle en faveur de la modification.

68-02-04 A) Aux termes de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme : "Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement (...)". Pour l'application de ces dispositions, l'avis émis par une copropriété compte pour une unité (1). En l'espèce, un des immeubles de ce lotissement est divisé en deux ensembles. Ces ensembles forment des copropriétés distinctes et sont dotés d'un règlement de copropriété et d'un pouvoir de décision autonomes. Il s'ensuit que chacun des deux ensembles doit être regardé, alors même que l'immeuble aurait fait l'objet d'un même permis de construire, comme constituant des propriétaires distincts. B) Dès lors que l'assemblée générale des propriétaires de l'un des ensembles a émis un vote défavorable à la modification des documents du lotissement, les copropriétaires indivis de l'ensemble de la parcelle ne peuvent être réputés s'être prononcés en faveur de la modification des documents du lotissement et la superficie de la parcelle ne peut être prise en compte pour le calcul des majorités qualifiées.

Références :


1. Cf. SCI Tennis Park, 1996-02-28, p. 53 (décision avant-dire-droit sur la même affaire)


Texte :

Vu la décision en date du 28 février 1996 par laquelle le Conseil d'Etat statuant au Contentieux a, avant-dire-droit, sur la requête de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TENNIS PARK, et tendant :
1°) à l'annulation du jugement du 17 novembre 1988 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a, d'une part, annulé l'arrêté du 17 février 1987 du maire d'Amélie-les-Bains autorisant la modification des articles 5 et 13 du règlement du lotissement "Tennis Park", d'autre part, annulé l'arrêté du 24 décembre 1987 du maire de la même commune lui accordant, sur le fondement de l'arrêté précité, le permis de construire un petit immeuble collectif sur le lot n° 5 du lotissement ;
2°) au rejet de la demande présentée par M. X... devant le tribunal administratif de Montpellier,
ordonné un supplément d'instruction tendant à la production, par la partie la plus diligente, de tous documents permettant, d'une part, d'établir la portée juridique des avis exprimés par les assemblées générales ayant réuni les copropriétaires des "blocs" B et C et du "bloc" A de l'immeuble "Le Miami", et, notamment, des dispositions du ou des règlements de copropriété applicables à cet immeuble, d'autre part, de déterminer avec une plus grande précision les superficies des lots affectés à chacun des immeubles individuels et collectifs du lotissement "Tennis Park" ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Après avoir entendu en audience publique :
- le rapport de M. Collin, Auditeur,
- les observations de Me Odent, avocat de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TENNIS PARK,
- les conclusions de M. Loloum, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme : "Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain" ;
Considérant que, pour déterminer si les propriétaires avaient accepté, à la double condition de majorité prévue par les dispositions précitées, la modification des articles 5 et 13 du règlement du lotissement "Tennis Park", prononcée par arrêté du maire de la commune d'Amélie-les-Bains sur la demande de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TENNIS PARK le 17 février 1987, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a, par la décision susvisée du 28 février 1996 ordonné un supplément d'instruction tendant à la production de tous documents permettant, d'une part, d'établir la portée juridique des avis exprimés par les assemblées générales ayant réuni les copropriétaires des "blocs" B et C et du "bloc" A de l'immeuble "Le Miami", et, notamment, des dispositions du ou des règlements de copropriété applicables à cet immeuble, d'autre part, de déterminer avec une plus grande précision les superficies des lots affectés à chacun des immeubles individuels et collectifs du lotissement "Tennis Park" ;

Considérant qu'il ressort des documents produits en application de ce supplément d'instruction que chacun des deux ensembles, constitués des "blocs" B et C, d'une part, du "bloc" A d'autre part, de l'immeuble "Le Miami", était régi par un règlement de copropriété autonome ayant pour objet de "fixer les droits et obligations des copropriétaires tant sur les installations qui seront leur propriété exclusive que sur les parties qui seront communes" ainsi que "d'organiser l'administration de l'immeuble" ; que les pouvoirs ainsi reconnus aux copropriétaires de chacun de ces immeubles, établissent que les deux blocs en cause constituaient des copropriétés distinctes, dotées d'un pouvoir de décision autonome et non de simples subdivisions internes chargées seulement, pour la partie qui le concerne, de l'entretien de l'immeuble ; que, dans ces conditions, nonobstant la circonstance que l'ensemble de l'opération de construction de l'immeuble Miami a fait l'objet d'un même permis de construire, chacun des deux "blocs", B et C d'une part, A, d'autre part, doit être regardé comme constituant des propriétaires distincts disposant à ce titresur la parcelle C, dont ils étaient propriétaires indivis, des mêmes pouvoirs et prérogatives que ceux que les autres propriétaires du lotissement détiennent sur leurs parcelles respectives ; que les copropriétaires du "bloc" B et C ayant émis, contrairement à ceux du "bloc" A, un vote défavorable, à l'occasion de leur assemblée générale, à la modification du règlement du lotissement Tennis Park, les propriétaires indivis de la parcelle C ne peuvent être réputés s'être prononcés en faveur de la modification du règlement ; que, par suite, seuls sept propriétaires sur onze peuvent être regardés comme ayant accepté la modification du règlement, ce qui correspond à la majorité des deux tiers mais non à celle des trois quarts prévue à l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, compte tenu des dispositions précitées de l'article L. 315-3, la modification du règlement du lotissement était, en outre, subordonnée à la condition que les sept propriétaires acceptant cette modification détiennent au moins les trois quarts des surfaces consacrées à l'habitat dans le lotissement, s'élevant au total à 12 088 m ; que les propriétaires acceptant la modification détenaient des parcelles d'une superficie de 8 137 m soit moins des trois quarts de la superficie totale susmentionnée ; que, dès lors, le maire d'Amélie-les-Bains ne pouvait légalement autoriser la modification du règlement du lotissement "Tennis Park" ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TENNIS PARK n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a annulé, d'une part, l'arrêté du 17 février 1987 du maire d'Amélie-les-Bains autorisant la modification des articles 5 et 13 du règlement du lotissement "Tennis Park", d'autre part, l'arrêté du 24 décembre 1987 de ce maire lui accordant, sur le fondement de l'arrêté précité, le permis de construire un immeuble collectif sur le lot n° 5 du lotissement ;
Article 1er : La requête de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TENNIS PARK est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TENNIS PARK et au ministre de l'équipement, des transports et du logement.

Références :

Code de l'urbanisme L315-3


Publications :

Proposition de citation: CE, 05 mars 1999, n° 105846
Publié au recueil Lebon
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Composition du Tribunal :

Président : M. Fouquet
Rapporteur ?: M. Collin
Rapporteur public ?: M. Loloum
Avocat(s) : Me Odent, Avocat

Origine de la décision

Formation : 9 / 8 ssr
Date de la décision : 05/03/1999

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