Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 18 avril 2001 et 23 juillet 2001 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Antoine X, demeurant ... et Mme Paule Z, demeurant ... ; M. X et Mme Z demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'arrêt du 7 décembre 2000 par lequel la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté leur requête tendant à l'annulation du jugement du 14 mai 1998 du tribunal administratif de Bastia rejetant leur demande d'annulation de l'arrêté du 26 décembre 1997 par lequel le maire de Corte a accordé un permis de construire à M. Y ;
2°) statuant au fond, d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté contesté ;
3°) de condamner M. Y et la commune de Corte à leur payer la somme de 20 000 F en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le décret n° 84-74 du 26 janvier 1984 ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Boulard, Conseiller d'Etat,
- les observations de la SCP Coutard, Mayer, avocat de M. Antoine X et de Mme Paule Z, et de la SCP Lyon-Caen, Fabiani, Thiriez, avocat de M. Jean-Nicolas Y,
- les conclusions de M. Séners, Commissaire du gouvernement ;
Sur les conclusions de Mme MARCELLI :
Considérant que le désistement de Mme MARCELLI est pur et simple ; que rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte ;
Sur les conclusions de M. X :
Considérant que par un jugement en date du 14 mai 1998, le tribunal administratif de Bastia a rejeté les conclusions de M. X tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 26 décembre 1997 par le maire de Corte à M. Y ; que par un arrêt du 7 décembre 2000, la cour administrative d'appel de Marseille a rejeté la demande de M. CRISTIANI tendant à l'annulation de ce jugement et de ce permis de construire ; que M. CRISTIANI se pourvoit en cassation contre cet arrêt ;
Considérant qu'il ressort des mémoires présentés devant la cour administrative d'appel que M. X soutenait devant cette cour que le permis de construire litigieux méconnaissait les règles de prospect définies à l'article UB 7 du plan d'occupation des sols en raison, d'une part, des saillies des bâtiments bâtis et à construire, et, d'autre part, de ce que la construction du bâtiment en limite de propriété ne dispensait pas de respecter une distance minimale de six mètres aux constructions voisines ; qu'en se bornant à relever, pour écarter le moyen, que les arguments du requérant étaient fortement contestés par un rapport d'un expert désigné par le pétitionnaire du permis en litige et n'étaient pas de nature à démontrer que le projet méconnaîtrait les dispositions précitées, la cour a entaché l'arrêt attaqué d'une insuffisance de motivation ; que cet arrêt doit, pour ce motif, être annulé ;
Considérant qu'il y a lieu, pour le Conseil d'Etat, de régler l'affaire au fond en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;
Sur la légalité externe de l'arrêté du 26 décembre 1997 :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (...) La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux, la destination des constructions, et la densité de construction (...) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'à la date de la décision attaquée, M. Y était titulaire de promesses de vente portant sur les parcelles d'assiette du projet conclues les 18 et 19 décembre 1996 et prorogées jusqu'au 30 avril 1998 ; que la circonstance que lesdites promesses auraient été conclues par acte sous seing privé et n'auraient pas été enregistrées ne faisait pas obstacle à ce que M. Y soit regardé comme justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur ces parcelles ; que dès lors que l'existence de ces titres n'est pas utilement contestée, la circonstance, à la supposer établie, qu'il ne les aurait pas produits devant l'administration lors de la demande de permis de construire est sans influence sur la légalité dudit permis ;
Considérant que si M. X soutient que l'identité du propriétaire des parcelles d'assiette n'était pas indiquée dans le dossier accompagnant la demande de permis de construire, il ne ressort pas des pièces du dossier que cette circonstance ait été de nature à induire l'administration en erreur, alors notamment que le projet litigieux avait déjà fait l'objet d'un premier permis de construire, retiré avant la délivrance du permis attaqué ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que l'arrêté litigieux méconnaîtrait les dispositions de l'article R. 421-1-1 précité ne peut être accueilli ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme : A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte (...) 2º Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ; / 3º Les plans des façades ; / (...) 5º Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; / 6º Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords (...) ; 7º Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords (...) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le moyen tiré de l'existence d'une contradiction entre les plans des façades et les plans des étages manque en fait ; qu'il est constant que le dossier de demande de permis de construire comprenait la notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet et le document graphique relatif à l'insertion dans l'environnement exigés par les dispositions précitées ; que le contenu de ces documents était suffisant pour permettre à l'administration d'apprécier l'intégration de la construction dans son environnement ; que dans les circonstances de l'espèce, l'absence au dossier de photographies permettant d'apprécier l'impact du projet sur le paysage lointain n'a pas, s'agissant d'un immeuble d'habitation situé au centre de la commune de Corte et de même hauteur que ceux des parcelles voisines, été de nature à empêcher l'administration de porter une appréciation sur cet impact ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme doit être écarté ;
Sur la légalité interne du permis de construire :
Considérant que le règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Corte dispose, à l'article UB 11 relatif à l'aspect extérieur des constructions, que dans la zone UBc, où sont situées les parcelles d'assiette du projet, les constructions doivent conserver le caractère massif et simple des volumes anciens et que pour les ouvrages en saillie et les loggias, il est recommandé d'éviter toute implantation systématique de balcons ou de loggias détruisant le caractère massif des façades. Au contraire, des balcons et des loggias en petit nombre et judicieusement placés peuvent contribuer à animer les façades ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans de façade, qu'en estimant que ce projet conservait le caractère massif et simple des volumes anciens dans la zone urbaine en cause et que les balcons prévus sur la façade donnant sur le cours Paoli n'en détruisaient pas le caractère massif, le maire n'a pas porté sur le projet de M. Y une appréciation manifestement erronée ; que contrairement à ce que soutient M. X, les dispositions de l'article UBc ne prohibent pas la construction de toits en terrasse ;
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article UB 11 du règlement du plan d'occupation des sols, relatives aux matériaux dont l'utilisation est autorisée dans la zone UBc, pour les matériaux de toiture, le schiste est obligatoire pour tous les bâtiments publics. Il est fortement recommandé pour toutes les autres constructions. En cas d'impossibilité technique ou économique pourront être utilisés des matériaux de remplacement tels que : tuile ronde de terre cuite ou tuile de béton de coloration soutenue et non vive. Sont interdites : toutes les couvertures en ondulés opaques ou translucides (plastiques, ciment, tôles) et tous les matériaux, même traditionnels, de couleurs vives ou trop pâles (ex. : terre cuite, orangée rouge ou saumon, rose etc...) ; que si M. X soutient que les toits en terrasse prévus par le projet sont recouverts de matériaux prohibés par ces dispositions, il se borne, à l'appui de ce moyen, à alléguer que dans la mesure où la demande ferait état de toits en tuile, l'administration n'a pu s'assurer que les matériaux utilisés pour les toits en terrasse étaient conformes aux dispositions précitées ; que ce moyen n'est, pas suite, pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 11 du règlement du plan d'occupation des sols doit être écarté ;
Considérant qu'aux termes de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété : Les constructions doivent être édifiées d'une limite séparative latérale à l'autre, en ordre continu, sauf à respecter un retrait égal au tiers de la hauteur du bâtiment, sans pouvoir être inférieur à 6 mètres. (...) / Dans certains secteurs de la zone UB, portés au document graphique (vieille ville, place Padoue, Scarafaglia), on pourra déroger à cette règle afin de tenir compte des caractéristiques d'implantation propres à ces secteurs ;
Considérant en premier lieu que le permis de construire litigieux n'a pas été délivré sur le fondement des dispositions dérogatoires qui figurent au second alinéa de l'article UB 7 précité ; que M. X ne peut, par suite, utilement exciper de l'illégalité de ces dispositions à l'appui de son recours ;
Considérant en second lieu que, contrairement à ce que soutient le requérant, les dispositions précitées de l'article UB 7 ne font pas obstacle à ce qu'une construction comprenne, sur un même côté, à la fois des parties construites en limite séparative et des parties respectant la règle de retrait susdéfinie ; que par suite, le projet de M. Y peut légalement comporter, sur la façade sud, deux parties situées en limite de propriété et une partie centrale respectant un retrait de six mètres ; que la façade nord du bâtiment comporte plusieurs parties situées à une distance égale ou supérieure à six mètres de la limite de propriété ; que si M. Christiani soutient que le respect de la règle de retrait devrait être apprécié non pas à partir des façades nues, mais de l'extrémité des saillies dépassant desdites façades, ce moyen doit être en tout état de cause écarté dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les façades nord et sud situées en limites latérales comporteraient des éléments en saillie ; que la circonstance que, sur les côtés construits en limite séparative, les bâtiments situés sur les parcelles voisines seraient édifiés à moins de six mètres de la limite n'est pas de nature à entacher d'illégalité le permis de construire litigieux ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols doit être écarté ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient le requérant, la légalité d'un permis de construire n'est pas subordonnée à la délivrance d'une autorisation permettant au pétitionnaire d'utiliser le trottoir pour assurer le passage des véhicules entre la voie publique et la parcelle d'assiette ; que le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux ne pouvait être délivré en l'absence d'une telle autorisation doit, par suite, être rejeté ;
Considérant qu'aux termes de l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune : Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies publiques. / - Pour les constructions à usage d'habitation et de bureaux une place de stationnement par tranche de 60 m² de surface hors ouvre nette de construction. / - Pour les constructions à usage de commerces, une place de stationnement doit être aménagée par tranche de 30 m² de surface de vente. / Conformément à l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme, s'il y a impossibilité de réaliser les stationnements, cette obligation peut être remplacée par le versement d'une participation fixée par délibération du conseil municipal ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire litigieux prévoit l'aménagement de cinquante-six places de stationnement au sous-sol de l'immeuble à construire ; qu'il n'est pas allégué que ce nombre d'emplacements serait insuffisant au regard des exigences définies par l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols précité ; que toutefois, M. X soutient que vingt-deux des cinquante-six emplacements ainsi prévus auraient des dimensions inférieures à celles prévues par la norme homologuée NF P 91-120 de l'Association française de normalisation pour les emplacements dits de classe A, définis par cette norme comme convenant à la grande majorité des véhicules particuliers circulant en Europe occidentale et que le permis de construire ne peut, pour ce motif, être regardé comme satisfaisant aux dispositions précitées de l'article UB 12 ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1er du décret n° 84-74 du 26 janvier 1984 : La normalisation a pour objet de fournir des documents de référence comportant des solutions à des problèmes techniques et commerciaux concernant les produits, biens et services qui se posent de façon répétée dans des relations entre partenaires économiques, scientifiques, techniques et sociaux ; que l'article 12 du même décret prévoit que les normes homologuées par le conseil d'administration ou le directeur général de l'Association française de normalisation peuvent être rendues obligatoire par arrêté des ministres intéressés ; que l'article 13 dispose que les normes homologuées doivent être introduites ou explicitement mentionnées par les clauses de certains contrats conclus par ou pour le compte de personnes publiques ; qu'il résulte de ces dispositions qu'en dehors des cas prévus aux articles 12 et 13 du décret du 26 janvier 1984, les normes homologuées par le directeur général de l'Association française de normalisation ne constituent pas des dispositions réglementaires opposables aux particuliers ou aux entreprises ; que si ces normes peuvent constituer un élément utile de référence permettant au juge d'apprécier le respect des dispositions d'un plan d'occupation des sols en matière de stationnement, leur méconnaissance ne peut par elle-même être invoquée pour contester la légalité d'un permis de construire lorsque, comme en l'espèce, les emplacements de stationnement prévus répondent aux besoins de véhicules particuliers ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux méconnaîtrait les dispositions de l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols ne peut être accueilli ;
Considérant qu'aux termes de l'article UB 3 du plan d'occupation des sols : 1. Accès : Lorsque le terrain est riverain de deux plusieurs voies publiques, l'accès sur celle des voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation est interdit. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. 2. Voirie : Les voies publiques ou privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie et aux opérations qu'elles doivent desservir. Les voies se terminant en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'accès du garage souterrain au cours Paoli comporte un dispositif de marquage avec des bandes avertisseur au sol et des feux clignotants, des miroirs situés au niveau de la voie publique, et une aire d'attente et de sécurité aménagée au rez-de-chaussée du bâtiment ; que ces aménagements sont de nature à assurer la moindre gêne à la circulation publique, ainsi qu'il est prescrit par les dispositions précitées ; que la localisation de l'immeuble projeté, situé le long d'une voie publique d'une largeur de huit mètres et dont l'entrée est à moins de trente-cinq mètres de ladite voie, présente, ainsi qu'il ressort notamment d'un rapport et d'un avis en date du 3 novembre 1997 de la direction départementale des services d'incendie et de secours, des caractéristiques adaptées à l'approche et à la mise en ouvre de matériels de lutte contre l'incendie ; qu'il ressort des pièces du dossier que les accès aux bâtiments situés à l'opposé du cours Paoli ne constituent pas des voies publiques ou privées au sens des dispositions de l'article UB 3 précitées ; que ces accès ne sont, par suite, pas soumis aux exigences édictées par ces dispositions ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux méconnaîtrait les dispositions de l'article UB 3 du règlement du plan d'occupation des sols doit être rejeté ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 26 décembre 1997 par lequel le maire de Corte a accordé à M. Y un permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble immobilier ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que M. Y et la commune de Corte, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, soient condamnés à payer à M. X la somme que celui-ci demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de condamner M. X à payer à M. Y la somme de 2 000 euros ;
D E C I D E :
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Article 1er : Il est donné acte du désistement de Mme Z.
Article 2 : L'arrêt en date du 7 décembre 2000 de la cour administrative d'appel de Marseille est annulé.
Article 3 : M. X versera à M. Y la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées par M. devant la cour administrative d'appel de Marseille et le surplus des conclusions de sa requête devant le Conseil d'Etat sont rejetés.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. Antoine X, à Mme Paule Z, à M. Y, au maire de Corte et au ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer.
