Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages à Rouen, M. E... B...et Mme F... C...ont demandé au tribunal administratif de Rouen d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 31 décembre 2015 par lequel le maire de Rouen a délivré à l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat un permis de construire soixante-quatorze logements.
Par un jugement n° 1602130 du 9 mars 2018, le tribunal administratif de Rouen a annulé l'arrêté du 31 décembre 2015.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 9 mai 2018, et un mémoire en réplique, enregistré le 5 septembre 2018, l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat, représenté par la SELARL Pierre-XavierA..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) de rejeter la demande de première instance du syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, de M. B... et Mme C... ;
3°) à titre subsidiaire, de surseoir à statuer et d'inviter le bénéficiaire du permis de construire à régulariser sa demande par un permis de construire modificatif, en application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
4°) de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, de M. B... et Mme C... la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le décret du 19 novembre 1986 approuvant le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Michel Richard, président-assesseur,
- les conclusions de Mme Amélie Fort-Besnard, rapporteur public,
- et les observations de Me G... A..., représentant l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat et de Me D...H..., représentant la commune de Rouen.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 31 décembre 2015, le maire de Rouen a délivré un permis de construire à l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat portant sur la réalisation d'un immeuble de soixante-quatorze logements sur un terrain situé entre le 20 rue d'Amiens et le 19 rue du Ruissel à Rouen. L'office public de l'habitat relève appel du jugement du 9 mars 2018 par lequel, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages et autres, le tribunal administratif de Rouen a annulé cet arrêté.
Sur le motif d'annulation retenu par le tribunal :
2. Pour prononcer l'annulation du permis en litige, le tribunal s'est fondé sur un unique motif tiré de la méconnaissance des dispositions du 10/2 de l'article US10 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen approuvé par décret du 19 novembre 1986.
3. L'article US10 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen relatif aux règles de hauteur dispose, en son point 10/2 intitulé " hauteur par rapport aux voies à l'alignement de celles-ci " : " (...) la hauteur de la construction neuve à l'égout de la toiture sera régie par les règles suivantes : / elle ne pourra être supérieure à une fois et demie la largeur de la voie, sans préjudice de l'application de l'alinéa 10/3 ci-dessous ; / dans le cas d'une parcelle située à l'angle de deux voies, le gabarit autorisé sur la voie la plus large pourra être autorisé sur la voie la plus étroite sur 10 mètres de profondeur ; / elle ne pourra excéder la hauteur du plus haut des bâtiments conservés de part et d'autre / (...) ". Le point 10/3 de l'article US10 du même plan dispose que : " la hauteur maximale des constructions nouvelles ne peut excéder 15 mètres à l'égout de la toiture ou à l'acrotère et 22 mètres au faîtage de la toiture ". Il résulte de ces dispositions que seuls les projets implantés à l'alignement sont susceptibles de se voir opposer la règle de hauteur fixée par le point 10/2 visé ci-dessus, sans préjudice des règles de hauteur maximale fixées par le point 10/3 précité.
4. Il ressort des pièces du dossier que le long de la partie sud de la rue du Ruissel et jusqu'au pavillon dit " renaissance ", la construction projetée n'est pas implantée à l'alignement de la voie publique mais en retrait de celui-ci d'environ 1,60 mètres. Dès lors, et ainsi que la cour en a informé les parties, les dispositions du point 10/2 de l'article US10 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen qui sont relatives à la hauteur des constructions par rapport aux voies, lorsque le projet est implanté à l'alignement de celles-ci, ne peuvent utilement lui être opposées. Par suite, c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a estimé que le projet implanté en retrait de l'alignement le long de la rue du Ruissel méconnaissait des dispositions du point 10/2 de l'article US10 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen pour annuler l'arrêté du 31 décembre 2015.
5. Il appartient toutefois à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages et autres devant la juridiction administrative.
6. Aux termes de l'article US7 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen : " (...) / Au cas où la démolition des bâtiments définis à l'article US 0, paragraphes A/3 et A/4 rendrait constructibles certains terrains, les règles suivantes seront applicables : / 7/1 - Les constructions pourront s'implanter sur les limites séparatives aboutissant aux voies sur une profondeur maximale de 10 mètres à compter de l'alignement de la voie publique. / 7/2 - Au-delà de la profondeur de 10 mètres définie ci-dessus, les constructions d'une hauteur de plus de 3,50 mètres devront s'implanter à une distance des limites séparatives aboutissant aux voies, au moins égale à 3 mètres. En outre, leur hauteur ne pourra excéder la distance les séparant des immeubles voisins leur faisant face. / 7/3 - Les constructions devront s'implanter dans tous les cas à une distance des limites séparatives des fonds de parcelles au moins égale à 3 mètres. En outre, leur hauteur ne pourra excéder la distance les séparant des immeubles voisins leur faisant face. / (...) / 7/5 - Les dispositions des alinéas 7/2 et 7/3 ci-dessus, relatives à l'implantation ne sont pas applicables dans les cas suivants : / lorsque le bâtiment à construire s'adosse à un mur aveugle d'une construction existante, non vétuste, et d'aspect convenable et appartenant aux catégories 1, 2 et 3 (Article US 0). Dans ce cas, la construction projetée ne devra excéder ni en largeur, ni en hauteur, la construction à laquelle elle s'adosse ; / lorsque la construction en limite séparative sera imposée pour des raisons d'architecture. / (...) ".
7. Il ressort des pièces du dossier qu'au-delà d'une profondeur de 10 mètres mesurée à compter de la rue du Ruissel sur la façade nord le long des parcelles LS34 et LS35 et sur la façade est le long de la parcelle LS149, le projet attaqué est partiellement implanté en limite séparative. Il ressort du document graphique du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen qu'au niveau de ces limites séparatives, les constructions mitoyennes du projet appartiennent à la catégorie 1 citée par l'article US0, immeubles protégés par la législation sur les monuments historiques, ou à la catégorie 3, immeubles " non protégés " pouvant être conservés, améliorés ou remplacés. Il résulte des plans joints à la demande de permis de construire que l'immeuble en litige s'adosse, au niveau des limites séparatives en cause, à des murs aveugles appartenant à des constructions existantes, non vétustes et d'aspect convenable conformément au point 7/5 de l'article US7 précité. En particulier, et contrairement à ce que soutiennent les intimés, il ne ressort pas des pièces du dossier que le mur appartenant à la construction implantée sur la parcelle LS149, et sur lequel s'adossera effectivement le projet jusqu'au niveau de la toiture-terrasse, soit pourvu d'ouvertures et ne puisse ainsi être qualifié de mur aveugle. En outre, il n'est pas sérieusement contesté que dans la marge de trois mètres visée aux articles 7/2 et 7/3 cités au point 6, la construction projetée n'excède ni en hauteur ni en largeur les murs aveugles auxquels elle s'adosse. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article US7 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen doit être écarté.
8. Il ressort des pièces du dossier que dans sa partie nord-ouest, le projet intègre la façade du pavillon " Renaissance " repris par le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de Rouen comme " immeuble à conserver " dont la démolition, l'enlèvement, la modification ou l'altération sont interdits. Il ressort des pièces du dossier que ce pavillon est implanté à l'alignement de la rue du Ruissel. Cette partie du projet est ainsi soumise aux dispositions du point 10/2 de l'article US10 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen cité au point 2.
9. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le pavillon présente une hauteur en R + 2 inférieure à 15 mètres alors que le domaine public au droit de ce bâtiment présente une largeur de plus de 15 mètres. Dès lors, le projet ne méconnaît pas les dispositions du point 10/2 de l'article US10 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen qui imposent que la hauteur de la construction ne soit pas supérieure à une fois et demie la largeur de la voie.
10. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, mesuré à l'égout du toit, excède la hauteur du plus haut des bâtiments conservés le long de la rue du Ruissel, notamment au niveau du pavillon " Renaissance ". Par suite, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages à Rouen et autres ne sont pas plus fondés à soutenir que les dispositions du point 10/2 de l'article US10 ont été méconnues sur ce point.
11. Le point 12/2 de l'article US12 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de Rouen dispose que : " Le nombre minimum de places de stationnement à créer pour satisfaire aux besoins des constructions ou installations est calculé de la manière suivante : / Pour les constructions et installations neuves, reconstruction, extensions ou créations de surface de plancher hors oeuvre nette : / 1 place de stationnement par logement / 1 place de stationnement pour 50 m² de bureau ou de commerce / Pour les immeubles restaurés ou faisant l'objet d'un changement d'affectation, le nombre de places de stationnement exigé sera calculé sur les besoins nouveaux créés lors de la restauration ou de la transformation ". Aux termes de l'article L. 123-1-13 du code de l'urbanisme, dans sa version alors applicable : " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat (...). / Lors de la construction des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat (...), si ces derniers sont situés à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, le nombre d'aires de stationnement exigible par logement ne peut dépasser 0,5, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme / (...) ".
12. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorise la création de soixante-quatorze logements dont soixante-neuf ont été financés grâce à des prêts aidés par l'Etat sous la forme de prêts locatifs à usage social et de prêts locatifs aidés d'insertion. Le terrain d'assiette du projet est situé à moins de 500 mètres des stations de bus à haut niveau de service Saint-Marc et République. En outre, il n'est pas sérieusement contesté que la qualité de la desserte est suffisante pour justifier de l'application en l'espèce des dispositions de l'article L. 123-1-13 du code de l'urbanisme précité. Le projet, qui prévoit la création de quarante-cinq places de stationnement, satisfait ainsi aux exigences du minimum de quarante places requis par application des dispositions du point 12/2 de l'article US12 du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de la ville de Rouen. Les intimés ne sont donc pas fondés à soutenir que ces dispositions ont été méconnues.
13. Aux termes de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme, alors en vigueur : " Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code. / Toutefois : / (...) / b) Les dispositions de l'article R. 111-21 ne sont applicables ni dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ni dans les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, ni dans les territoires dotés d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l'article L. 313-1 du présent code ".
14. Il résulte des dispositions précitées de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme que les dispositions de l'article R. 111-21 du même code ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est situé dans le secteur sauvegardé de Rouen qui est couvert par un tel plan. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-21 doit, par suite, être écarté.
15. Il résulte de tout ce qui précède que l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a annulé le permis de construire qui lui a été accordé le 31 décembre 2015.
Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :
16. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel / (...) ".
17. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, M. E... B...et Mme F... C...sont propriétaires de biens immédiatement voisins de la construction projetée, laquelle porte sur un immeuble d'habitation collective de soixante-quatorze logements d'une surface de plancher de 6 093 mètres carrés et d'une hauteur de plus de 13 mètres. Dans ces conditions, leur droit de former un recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire du 31 décembre 2015 n'a pas été exercé dans des conditions qui excèderaient la défense de leurs intérêts légitimes. Il y a lieu, dès lors, de rejeter les conclusions de l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.
Sur les frais liés au litige :
18. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, de M. E... B...et de Mme F...C..., la somme de 2 000 euros à verser à l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
19. En revanche, les dispositions du même article font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Rouen, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement au syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, à M. E... B...et à Mme F... C...de la somme qu'ils réclament sur ce fondement. La commune de Rouen, qui n'a pas relevé appel du jugement et qui a été appelée à produire des observations par la cour, a la qualité d'observatrice et non celle de partie à l'instance. Par suite, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement du 9 mars 2018 du tribunal administratif de Rouen est annulé.
Article 2 : La demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, de M. E... B...et de Mme F... C...et leurs conclusions d'appel sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions indemnitaires de l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.
Article 4 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, M. E... B...et Mme F... C...verseront solidairement à l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions de la commune de Rouen présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à l'office public de l'habitat de Rouen - Rouen Habitat, au syndicat des copropriétaires de la résidence Le manoir des mariages, à M. E... B..., à Mme F... C...et à la commune de Rouen.
Copie en sera transmise pour information et, en application des dispositions de l'article R. 751-11 du code de justice administrative, au procureur de la République près le tribunal de grande instance.
N°18DA00932 7
