Vu la requête, enregistrée le 8 juin 2012 sous le n° 12NC00984 au greffe de la Cour, complétée par mémoires enregistrés les 10 juillet 2012, 27 mars, 11 avril et 17 juin 2013, présentée pour la SCI O2T, dont le siège social est situé 199 rue Lavoisier à Oeting (57600), par Me Gillig, avocat ;
La SCI O2T demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0804012-0805117 du 10 avril 2012 du Tribunal administratif de Strasbourg en tant que, après avoir fait droit à ses conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 24 juillet 2008 par lequel le maire d'Oeting a refusé de lui délivrer un permis de construire, a rejeté ses conclusions tendant à l'indemnisation des préjudices subis en raison de l'illégalité de ce refus ;
2°) de condamner la commune d'Oeting à lui verser une somme de 510 280,45 euros augmentée des intérêts aux taux légal et des intérêts des intérêts ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Oeting la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code justice administrative ;
Elle soutient que :
- les frais d'architecte exposés pour monter le projet ont été exposés en pure perte ; d'une part, l'obtention d'un nouveau permis de construire n'est pas certaine ; d'autre part, le financement de l'opération n'est pas assuré dans le contexte de contraction des crédits bancaires accordés aux promoteurs immobiliers ; le permis délivré en septembre 2012 est illégal puisqu'il ne comporte ni la signature de son auteur, ni ses nom et prénom ; il a été contesté devant le Tribunal administratif ; dès lors que le Tribunal aura annulé ledit permis, elle ne pourra plus bénéficier des dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme ; plus aucun permis ne pourra lui être accordé sur la base des plans initiaux de l'architecte, les dispositions du plan local d'urbanisme ayant évolué le 17 novembre 2008 ;
- il lui sera impossible d'édifier le second bâtiment attenant à l'ancien presbytère ; suite aux travaux réalisés sur la base du permis de construire délivré le 24 août 2010, la réalisation du second bâtiment s'avérant impossible ou, à tout le moins, rencontrant des difficultés sur le plan technique ; tant une expertise privée que la commune en conviennent ; en tout état de cause, la réalisation du second bâtiment engendrera des frais supplémentaires générés par une modification du bâtiment existant, à savoir l'ancien presbytère ; au surplus, la construction d'un second bâtiment est impossible, le permis de construire délivré en septembre 2012 étant illégal ;
- elle a acquis une parcelle d'une trop grande superficie ; le coefficient des sols de 0,3 prévu par l'article U 14 du plan local d'urbanisme approuvé en 2008 l'empêchera de réaliser son projet initial ; elle n'aurait pas acquis une parcelle de 1407,63 m² pour ne réaliser que la transformation de l'ancien presbytère qui représente une SHON de 426,5 m² ; elle a exposé des frais financiers en pure perte ; la construction d'un second bâtiment est impossible, le permis de construire délivré en septembre 2012 étant illégal ;
- elle a subi des pertes de revenus de la location ; elle a subi des charges au titre de la mobilisation du capital comme en attestent les intérêts du prêt contracté pour le financement de l'opération, dont elle a justifié ; par ailleurs, elle n'aurait pas eu à supporter de frais d'entretien sur un immeuble neuf ; or, elle n'a pas recouvré les loyers attendus ; elle produit deux expertises comptables établies les 6 septembre 2012 et 4 avril 2013 qui démontrent la réalité et l'ampleur du préjudice ; celui-ci s'élève à 371 000 euros ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu, enregistrés les 18 décembre 2012 et 3 mai 2013, les mémoires présentés pour la commune d'Oeting, par Me Vilmin, avocate, qui conclut au rejet de la requête et à ce que la Cour mette à la charge de la SCI O2T une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code justice administrative ;
Elle soutient que :
- la SCI O2T a déposé une nouvelle demande de permis le 12 juin 2012 et a obtenu un permis de construire tacite le 2 août suivant conformément aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme ; elle pourra réaliser son projet et n'a donc pas exposé des frais d'architecte en pure perte ;
- le permis de construire délivré le 12 août 2012 prévoit l'édification d'un second bâtiment sur l'arrière ; le projet initial est donc réalisable ; l'appelante ne démontre pas que la construction présenterait des difficultés techniques ; la division de l'opération en deux parties ne relève que de l'initiative du constructeur ;
- par le permis de construire délivré tacitement le 12 août 2012, la société appelante pourra réaliser le projet initialement envisagé ; conformément aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, il ne lui a pas été opposé les modifications du règlement du plan local d'urbanisme intervenues en 2008 et notamment les nouvelles règles restrictives des articles U 10 et U 14 relatives respectivement à la hauteur des constructions et au coefficient d'occupation des sols ;
- si les frais financiers liés au prêt contracté sont réels, leur montant et leur imputabilité ne sont pas justifiés ; tout au plus, doivent-ils être regardés comme liés aux travaux de réhabilitation de l'ancien presbytère et donc sans lien avec l'immeuble non réalisé ;
- le permis tacite, affiché par l'appelante le 13 septembre 2012, permettait à l'appelante de réaliser son projet, elle est irrecevable à réévaluer son préjudice en cours d'instance ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 juin 2013 :
- le rapport de M. Tréand, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Ghisu-Deparis, rapporteur public,
- et les observations de Me Maetz, avocat de la SCI O2T et de Me Vilmin, avocat de la commune d'Oeting ;
Sur le préjudice né de la perte des frais d'architecte exposés en vue de l'édification du second bâtiment situé à l'arrière de l'ancien presbytère :
1. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire " ;
2. Considérant que, le 28 février 2008, la SCI O2T a formé une demande de permis de construire visant à la transformation et à l'extension de l'ancien presbytère situé sur la parcelle cadastrée section 2 n° 111 sur le territoire de la commune d'Oeting ; que, par arrêté du 24 juillet 2008, le maire d'Oeting la lui a refusée ; que, par le jugement susvisé du 10 avril 2012, devenu sur ce point définitif, le Tribunal administratif de Strasbourg a annulé ledit refus ; que, par courrier du 12 juin 2012, la SCI O2T a saisi à nouveau la commune d'Oeting pour confirmer sa demande de délivrance du permis de construire ; qu'en application des dispositions précitées de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, le maire d'Oeting a délivré à l'appelante, au plus tard le 6 septembre 2012, le permis de construire sollicité conformément à sa demande formulée le 28 février 2008, sur la base du projet élaboré initialement par son architecte ; qu'en admettant même que ce dernier permis soit entaché d'illégalité et que le Tribunal administratif de Strasbourg, devant lequel il est contesté, l'annule, la SCI O2T, si elle le souhaite, sera toujours à même, en application des dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, de bénéficier de la délivrance d'un nouveau permis sans perdre, contrairement à ce qu'elle soutient, le bénéfice de l'application des dispositions du plan local d'urbanisme approuvé le 19 décembre 2007 ; que, par suite, dans cette hypothèse, le projet initial soumis au maire d'Oeting pourra être, certes tardivement, autorisé, les frais d'architecte n'ayant donc pas été engagés en pure perte ; qu'au surplus, si l'appelante invoque, de manière très générale, les difficultés actuelles rencontrées dans l'octroi de crédits bancaires, elle n'assortit cette allégation d'aucun élément permettant d'établir qu'elle serait dans l'impossibilité de financer aujourd'hui la réalisation du projet envisagé en 2008 ; qu'ainsi, le préjudice généré par la perte des frais d'architecte, ne présentant pas un caractère certain, ne peut être indemnisé ;
Sur le préjudice né de l'acquisition d'un terrain d'assiette du projet de construction trop étendu et des frais liés à cette acquisition ainsi que celui généré par l'impossibilité d'édifier un second bâtiment attenant au presbytère existant ou, à tout le moins, par le surcoût affectant cette édification :
3. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit ci-avant et dès lors qu'en application de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, les dispositions du plan local d'urbanisme approuvé le 17 novembre 2008 et notamment les articles U 10 et U 14 de son règlement ne lui sont pas applicables, la SCI O2T ne peut prétendre qu'elle ne pourra, si elle le souhaite, réaliser le projet initialement envisagé ayant fait l'objet de sa demande de permis de construire formée le 28 février 2008 et pour la réalisation duquel elle avait acquis de la commune d'Oeting le 7 mars 2008 une parcelle de 14,7 ares ; qu'en effet, elle s'est vu délivrer un permis de construire affiché le 6 septembre 2012 l'autorisant à réaliser ledit projet qui comporte l'édification d'un second bâtiment situé à l'arrière de l'ancien presbytère ; qu'elle ne peut donc soutenir qu'elle ne pourra poursuivre la construction et ainsi créer sur ladite parcelle une SHON supérieure à 426,5 m² correspondant à celle de l'ancien presbytère transformé conformément au permis de construire délivré le 24 août 2010 ; qu'elle ne démontre pas en outre devoir supporter des frais supplémentaires pour achever son projet du fait des modifications techniques intervenues au regard du projet initial lors de la réhabilitation de l'ancien presbytère entreprise en 2010 ; que, par suite, la parcelle acquise n'ayant rien perdu de sa constructibilité, le préjudice né de l'acquisition d'un terrain d'assiette de son projet trop étendu et des frais liés à cette acquisition, ne saurait être indemnisé ; ne saurait l'être davantage celui, au demeurant non chiffré, né de l'impossibilité d'édifier un second bâtiment attenant au presbytère existant ou du caractère plus coûteux de cette construction au regard de celui initialement prévu ;
Sur les préjudices liés au retard dans la transformation de l'ancien presbytère :
En ce qui concerne la période de responsabilité :
4. Considérant qu'afin de restructurer l'ancien presbytère situé rue de Forbach à Oeting et de créer sept logements destinés à la location, la SCI O2T a sollicité la délivrance d'un permis de construire le 28 février 2008, qui lui a été refusé par arrêté du 24 juillet 2008 ; que ce refus fautif a été annulé par le jugement susvisé du Tribunal administratif de Strasbourg du 10 avril 2012 ; qu'entre temps, la SCI O2T a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 2 août 2010 ; que le maire d'Oeting lui a délivré le permis sollicité le 24 août 2010 ; qu'ainsi, la transformation de l'ancien presbytère, qui, eu égard au délai normal d'instruction d'une telle demande de permis de construire, aurait dû débuter à la fin du deuxième trimestre de l'année 2008, a été reportée de 27 mois ; que la SCI O2T est fondée à demander à être indemnisée des pertes de revenus de la location de l'immeuble concerné correspondant à cette période ;
En ce qui concerne les différents chefs de préjudice :
5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SCI O2T a été privée pendant 27 mois des loyers qu'elle pouvait tirer de la location des sept logements situés dans l'ancien presbytère transformé ; qu'il résulte de l'instruction qu'eu égard au caractère social desdits logements et à leur superficie, il en sera fait une juste appréciation en les évaluant à 67 500 euros ; qu'il n'y a pas lieu de déduire de ses revenus bruts les charges liées à l'investissement réalisé, tels que le coût de l'emprunt bancaire contracté, qui ont été supportées par la SCI O2T, pas davantage que des charges d'entretien qui sont inexistantes au cours des premières années d'exploitation d'un immeuble, l'appelante bénéficiant alors au surplus des diverses garanties des constructeurs ; que, par ailleurs, la SCI O2T ne peut prétendre obtenir une indemnisation du préjudice résultant des surcoûts générés par le retard à réaliser les travaux dès lors que l'indice du coût de la construction, calculé par l'INSEE, a baissé entre le deuxième trimestre 2008 et le troisième trimestre 2010 ; qu'ainsi, dans la limite du quantum de l'indemnisation sollicitée par l'appelante, il y a lieu de fixer à 49 146,01 euros le montant des préjudices liés au retard de la réalisation des travaux sur l'ancien presbytère ;
Sur les préjudices liés au retard dans la réalisation du second immeuble :
En ce qui concerne la période de responsabilité :
6. Considérant qu'en vue d'édifier un second immeuble attenant à l'ancien presbytère, sur la parcelle cadastrée section 2 n° 111 à Oeting, et de créer 9 logements destinés à la location, la SCI O2T a sollicité la délivrance d'un permis de construire le 28 février 2008, qui lui a été refusé par arrêté du 24 juillet 2008 ; que ce refus fautif a été annulé par le jugement susvisé du Tribunal administratif de Strasbourg du 10 avril 2012 ; que, suite à cette annulation, elle a renouvelé sa demande le 12 juin 2012 ; qu'au plus tard le 6 septembre 2012, le maire de Oeting lui a délivré le permis sollicité qui est exécutoire, quand bien même il a été contesté devant le Tribunal administratif de Strasbourg ; qu'ainsi, l'édification du second immeuble du projet immobilier de la société appelante est, contrairement à ce que soutient cette dernière, désormais juridiquement régulière et donc possible ; qu'eu égard au délai normal d'instruction d'une telle demande de permis de construire, elle aurait dû débuter à la fin du deuxième trimestre de l'année 2008 et a donc été reportée de 51 mois ; que, par suite, la SCI O2T est fondée à demander à être indemnisée des pertes de revenus de la location de l'immeuble concerné correspondant à cette période ;
En ce qui concerne les différents chefs de préjudice :
7 .Considérant qu'il résulte de l'instruction que la SCI O2T a été privée pendant 51 mois des loyers qu'elle pouvait escompter de la location de neuf logements d'une superficie totale de 643 m² (hors balcons) et des places de stationnement qui y sont affectées, situés dans le second immeuble à construire sur la parcelle cadastrée section 2 n° 111 sur le territoire de la commune de Oeting ; qu'eu égard aux caractéristiques desdits logements mis en location sur le secteur libre, il en sera fait une juste appréciation en les évaluant à 306 000 euros ; que, toutefois, la SCI O2T aurait dû supporter des charges venant atténuer le produit brut de ses loyers ; qu'à ce titre, figurent le coût de l'assurance de l'immeuble, la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties et surtout les frais financiers générés par le prêt bancaire qui aurait été contracté ; que ces charges mensuelles peuvent être évaluées à 2 650 euros ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu de tenir compte des charges d'entretien qui sont inexistantes au cours des premières années d'exploitation de l'immeuble, l'appelante bénéficiant au surplus des diverses garanties des constructeurs ; que la perte de revenus nets de la société appelante ne s'élève ainsi, sur la période de responsabilité retenue, qu'à 170 850 € ; que, par ailleurs, la SCI O2T peut prétendre obtenir une indemnisation du préjudice causé par le retard à réaliser les travaux dès lors que l'indice du coût de la construction calculé par l'INSEE a augmenté de 5,5 % entre le deuxième trimestre 2008 et le troisième trimestre 2012 ; qu'il sera fait une juste appréciation du surcoût des travaux de construction généré par ce retard en l'évaluant à 44 000 € ; qu'ainsi, il y a lieu de fixer à 214 850 € euros le montant des préjudices liés au retard de la réalisation des travaux sur le second immeuble à construire ;
Sur les intérêts et les intérêts des intérêts :
8. Considérant que la somme précitée de 263 996,01 euros doit porter intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2008, date à laquelle la commune a réceptionné la demande d'indemnités présentée par la SCI O2T ; que la capitalisation des intérêts a été demandée le 30 septembre 2010 ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande à cette date, les intérêts étant alors dus pour une année entière, ainsi qu'à chaque échéance annuelle ultérieure ;
9. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI O2T est fondée à demander, d'une part, l'annulation du jugement n° 0804012-0805117 en date du 10 avril 2012 du Tribunal administratif de Strasbourg en tant qu'il a rejeté ses conclusions tendant à l'indemnisation des préjudices subis en raison de l'illégalité du refus de permis de construire qui lui a été opposé par arrêté du maire d'Oeting du 24 juillet 2008 et, d'autre part, la condamnation de la commune d'Oeting à lui payer la somme de 263 996,01 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2008 et des intérêts capitalisés ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
10. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y pas lieu à cette condamnation " ;
11. Considérant, d'une part, qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Oeting le paiement de la somme de 1 500 euros au bénéfice de la SCI O2T au titre des dispositions précitées ;
12. Considérant, d'autre part, que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI O2T, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la commune d'Oeting au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : L'article 2 du jugement n° 0804012-0805117 du 10 avril 2012 du Tribunal administratif de Strasbourg est annulé.
Article 2 : La commune d'Oeting est condamnée à verser à la SCI O2T la somme de 263 996,01 € (deux cent soixante-trois mille neuf cent quatre-vingt-seize euros et un centime) avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2008. Les intérêts échus le 30 septembre 2010 seront capitalisés à cette date ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de celle-ci pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 3 : La commune d'Oeting versera à la SCI O2T la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI O2T et à la commune d'Oeting.
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