LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mai 2011), que les consorts X..., propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle dépendant d'un lotissement, dont le cahier des charges avait été approuvé par arrêté préfectoral du 29 octobre 1926, ont assigné les consorts Y..., propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle contiguë dépendant du lotissement, afin qu'ils soient condamnés sous astreinte à démolir une terrasse implantée en deçà de la limite fixée par le plan d'occupation de sols ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Rayol-Canadel, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour condamner sous astreinte les consorts Y... à démolir la partie de la construction supportant leur piscine implantée à moins de quatre mètres de la limite séparative, l'arrêt retient que les dispositions contractuelles d'un cahier des charges du lotissement ne peuvent faire obstacle à l'application de règles d'urbanisme plus contraignantes et qu'ainsi l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols doit nécessairement s'interpréter comme réservant les cas des lotissements dont le règlement fixe une implantation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le cahier des charges du lotissement, réservant entre les lots un espace libre de trois mètres de chaque côté de la ligne séparative sur lequel aucune construction ne pouvait être édifiée, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et que l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols fixant à un minimum de quatre mètres la limite des constructions à partir de la ligne séparative prévoit expressément la non-application de cette règle aux lotissements " fixant une implantation ", sans distinguer selon qu'une telle implantation résulte du règlement ou du cahier des charges du lotissement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne sous astreinte les consorts Y... à démolir la partie de la construction supportant leur piscine implantée à moins de quatre mètres de la limite séparative, l'arrêt rendu le 31 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne Mme Z... veuve X... et Mmes Viviane et Harriet X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... veuve X... et Mmes Viviane et Harriet X... à payer à M. Philippe Y..., Mme A... épouse Y..., M. Frédéric Y... et Mme B... épouse Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Z... veuve X... et Mmes Viviane et Harriet X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR condamné les consorts Y... à démolir la partie de la construction supportant leur piscine, implantée à moins de quatre mètres de la limite séparative, dans le délai de huit mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de quatre mois ;
AUX MOTIFS QUE l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Rayol-Canadel prévoit que les constructions doivent être implantées à quatre mètres au moins de la limite séparative et que cette règle n'est pas applicable aux lotissements fixant une implantation ; que les consorts Y..., qui s'approprient expressément la motivation du premier juge, reconnaissent le caractère contractuel de la disposition du cahier des charges du lotissement prévoyant une zone non aedificandi d'une largeur de trois mètres à l'arrière des clôtures, nonobstant l'approbation de ce document par l'administration ; que c'est à bon droit que les consorts X... font valoir que les dispositions contractuelles d'un cahier des charges de lotissement ne peuvent faire obstacle à l'application de règles d'urbanisme plus contraignantes ; qu'ainsi l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Rayol-Canadel doit nécessairement s'interpréter comme réservant le cas des lotissements dont le règlement fixe une implantation ; que les dispositions de l'article L. 480-13 (ancien) du code de l'urbanisme ne sont pas applicables lorsque les travaux ont été réalisés en vertu d'une simple déclaration ; que de surcroît, la « limite constructible » figurant sur le « plan masse » joint à la déclaration de travaux exemptés de permis de construire déposée le 17 mai 1996 par les époux Y..., se trouve bien à quatre mètres de la limite de propriété et la plage de la piscine se trouve au-delà de cette limite, conformément à l'article 7. 1 susvisé ; que les consorts Y... ne contestent pas le fait que l'angle sud-est de la construction qu'ils ont réalisée pour soutenir le bassin de leur piscine à quatre mètres au-dessus du terrain naturel, comme cela est mentionné sur la coupe jointe à leur déclaration de travaux, se trouve à seulement trois mètres douze de la limite séparative de leur fonds et de celui des consorts X..., ainsi que cela résulte du plan d'état des lieux que le géomètre-expert D... a établi après avoir effectué des mesures en présence de l'huissier de justice Christian C..., commis par ordonnance du 16 octobre 1999, et que ce dernier a annexé à son procès-verbal de constat du 23 novembre 1999 ; qu'en édifiant une construction supportant une piscine à moins de quatre mètres de la limite séparative, les consorts Y... ont méconnu les dispositions de l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Rayol-Canadel ; que la piscine des consorts Y... étant bordée à l'est par une plage à partir de laquelle on peut avoir une vue plongeante sur la propriété des consorts X..., l'empiétement de cette plage sur la bande de quatre mètres aggrave cette situation et cause un préjudice personnel à ces deniers ; qu'il convient donc, afin de faire cesser ce préjudice, de condamner les consorts Y... à démolir la partie de la construction supportant leur piscine, implantée à moins de quatre mètres de la limite séparative (arrêt, p. 4 et 5) ;
ALORS QUE le plan d'occupation des sols (POS) de la commune du Rayol-Canadel, fixant la limite minimum de quatre mètres pour les constructions en limite d'un fonds voisin, prévoit expressément la non-application de cette règle aux lotissements « fixant une implantation », sans distinguer selon qu'une telle implantation résulte du règlement ou du cahier des charges du lotissement ; qu'en jugeant néanmoins, pour dire que la limite prévue au POS s'appliquait au lotissement de la Calanque de la louve, nonobstant l'article 11 de son cahier des charges fixant pourtant une implantation, que le POS devait nécessairement s'interpréter comme réservant le cas des lotissements dont le règlement fixe une implantation, à l'exclusion de ceux pour lesquels une telle implantation résulte du cahier des charges, la cour d'appel a violé les articles 7. 1 du règlement du POS du Rayol-Canadel et 11 du cahier des charges du lotissement de la Calanque de la louve ;
ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le POS de la commune du Rayol-Canadel, fixant la limite minimum de quatre mètres pour les constructions en limite d'un fonds voisin, ne s'applique pas aux lotissements qui fixent une implantation ; qu'en jugeant que la limite de quatre mètres prévue par le règlement du POS s'appliquait au lotissement de la Calanque de la louve, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions des consorts Y..., p. 4, alinéas 2, 4 et dernier alinéa), si les dispositions applicables audit lotissement, prises antérieurement à la loi du 19 juillet 1924 et approuvées par arrêté préfectoral le 29 octobre 1926, ne constituaient pas une disposition fixant une implantation au sens de l'article 7. 1 du règlement du POS, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 7. 1 du règlement du POS de la commune du Rayol-Canadel et 11 du cahier des charges du lotissement de la Calanque de la louve.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR condamné les consorts Y... à démolir la partie de la construction supportant leur piscine, implantée à moins de quatre mètres de la limite séparative, dans le délai de huit mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de quatre mois ;
AUX MOTIFS QUE l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Rayol-Canadel prévoit que les constructions doivent être implantées à quatre mètres au moins de la limite séparative et que cette règle n'est pas applicable aux lotissements fixant une implantation ; que les consorts Y..., qui s'approprient expressément la motivation du premier juge, reconnaissent le caractère contractuel de la disposition du cahier des charges du lotissement prévoyant une zone non aedificandi d'une largeur de trois mètres à l'arrière des clôtures, nonobstant l'approbation de ce document par l'administration ; que c'est à bon droit que les consorts X... font valoir que les dispositions contractuelles d'un cahier des charges de lotissement ne peuvent faire obstacle à l'application de règles d'urbanisme plus contraignantes ; qu'ainsi l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Rayol-Canadel doit nécessairement s'interpréter comme réservant le cas des lotissements dont le règlement fixe une implantation ; que les dispositions de l'article L. 480-13 (ancien) du code de l'urbanisme ne sont pas applicables lorsque les travaux ont été réalisés en vertu d'une simple déclaration ; que de surcroît, la « limite constructible » figurant sur le « plan masse » joint à la déclaration de travaux exemptés de permis de construire déposée le 17 mai 1996 par les époux Y..., se trouve bien à quatre mètres de la limite de propriété et la plage de la piscine se trouve au-delà de cette limite, conformément à l'article 7. 1 susvisé ; que les consorts Y... ne contestent pas le fait que l'angle sud-est de la construction qu'ils ont réalisée pour soutenir le bassin de leur piscine à quatre mètres au-dessus du terrain naturel, comme cela est mentionné sur la coupe jointe à leur déclaration de travaux, se trouve à seulement trois mètres douze de la limite séparative de leur fonds et de celui des consorts X..., ainsi que cela résulte du plan d'état des lieux que le géomètre-expert D... a établi après avoir effectué des mesures en présence de l'huissier de justice Christian C..., commis par ordonnance du 16 octobre 1999, et que ce dernier a annexé à son procès-verbal de constat du 23 novembre 1999 ; qu'en édifiant une construction supportant une piscine à moins de quatre mètres de la limite séparative, les consorts Y... ont méconnu les dispositions de l'article 7. 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Rayol-Canadel ; que la piscine des consorts Y... étant bordée à l'est par une plage à partir de laquelle on peut avoir une vue plongeante sur la propriété des consorts X..., l'empiétement de cette plage sur la bande de quatre mètres aggrave cette situation et cause un préjudice personnel à ces deniers ; qu'il convient donc, afin de faire cesser ce préjudice, de condamner les consorts Y... à démolir la partie de la construction supportant leur piscine, implantée à moins de quatre mètres de la limite séparative (arrêt, p. 4 et 5) ;
ALORS QUE le cahier des charges d'un lotissement peut contenir une règle d'urbanisme ; qu'une telle règle s'applique, même si elle est moins contraignante que celle issue du POS dès lors que ledit POS prévoit sa non-application aux lotissements fixant une implantation, sans distinguer selon que ladite implantation est plus ou moins contraignante que celle qu'il fixe ; qu'en jugeant néanmoins que les dispositions contractuelles d'un cahier des charges de lotissement ne pouvaient faire obstacle à l'application de règles d'urbanisme plus contraignantes, pour en déduire que le POS ne réservait que l'hypothèse des lotissements dont le règlement fixait une implantation, et juger que tel n'était pas le cas du lotissement de la Calanque de la louve, la cour d'appel a violé les articles L. 111-5 du code de l'urbanisme et 7. 1 du règlement du POS de la commune du Rayol-Canadel.
