LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 2265 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, ensemble l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé et par 20 ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 mars 2011), que le syndicat des copropriétaires du 6 rue Raphaël a assigné le syndicat des copropriétaires du 8 rue Raphaël et la SCI Thérèsa, copropriétaire au sein de celle-ci, en revendication de la propriété de deux cours, dites cour Nord et cour Ouest, et d'un garage ;
Attendu que pour accueillir cette demande et dire que les cours Nord et Ouest étaient des parties communes de la copropriété du 6 rue Raphaël, l'arrêt retient que si les actes de vente, susceptibles de transférer la propriété, constituent de justes titres permettant de fonder une prescription abrégée, la bonne foi des acquéreurs ne pouvant être mise en doute au regard des documents qui leur étaient transmis, ils sont sans incidence sur la propriété indivise des parties communes et que les cours Nord et Ouest sont restées la propriété des copropriétaires de l'immeuble du 6 rue Raphaël en l'absence de transfert régulier entre les deux copropriétés ;
Qu'en statuant ainsi alors que les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l'ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l'article 2265 du code civil, sur les parties communes de la copropriété, les droits indivis de propriété qu'ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que la SCI Thérèsa et les consorts X... sont propriétaires chacun pour la moitié indivise du droit de jouissance de la cour commune dit cour ouest, l'arrêt rendu le 14 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du 6 rue Raphaël à Cannes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 6 rue Raphaël à Cannes, le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 8 rue Raphaël, 10 avenue du Petit Juas, 2 rue du Châtaignier et 5 rue Michel Ange à Cannes, à la SCI Thérèsa et au consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 8 rue Raphaël, 10 avenue du Petit Juas, 2 rue du Châtaignier et 5 rue Michel Ange,
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que le toit du garage, correspondant à la cour nord, était une partie commune de la copropriété de l'immeuble 6 rue Raphaël, d'avoir ordonné au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 8 rue Raphaël d'enlever tout ouvrage, échelle ou ouverture donnant sur ce toit, d'avoir décidé que la cour ouest était une partie commune de l'immeuble en copropriété du 6, rue Raphaël, d'avoir ordonné à chacune des parties de rectifier son règlement de copropriété et d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 8, rue Raphaël à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 rue Raphaël la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE par acte du 6 avril 1956, la société Établissements Bernard Y..., propriétaire de l'immeuble situé 6 rue Raphaël, et monsieur Pascal Y..., propriétaire du droit de surélever d'un ou plusieurs étages cet immeuble, ont établi un règlement de copropriété désignant l'immeuble comme comprenant : une courette nord d'un superficie de 48 m2, une courette ouest d'une superficie de 77 m2, un bâtiment d'une superficie de 174 m2 et le droit d'aménager ces combles et de les surélever ; qu'il est incontestable que lors de l'établissement du règlement de copropriété de l'immeuble rue Raphaël par acte du 30 janvier 1976 : - le lot n°11 du 6 rue Raphaël est devenu un garage lot n°4 de l'immeuble 8 rue Raphaël, - la courette nord, constituée du toit de l'entrepôt lot n°11 dans l'immeuble 6 rue Raphaël est devenu une partie commune du rue Raphaël ; - la courette ouest est devenue une partie commune du 8 rue Raphaël sur laquelle a été institué un droit de jouissance constituant le lot n°1 de cette copropriété ; que le lot n°4 appartement à la SA Établissements Bernard a été vendu à la société Fongest qui l'a revendu par acte du 4 décembre 1997 à la société Lymoune, celle-ci le cédant à son tour à la société Thérèsa par acte du 18 juin 2003 ; que ces actes de vente, susceptibles de transférer la propriété, constituent des justes titres permettant de fonder une prescription acquisitive abrégée, la bonne foi des acquéreurs successifs ne pouvant être mise en doute au regard des documents qui leur étaient transmis, mais que ces actes de ventes sont sans incidence sur la propriété indivise des parties communes qui sont restées la propriété des copropriétaires de l'immeuble 6 rue Raphaël en l'absence de transfert de propriété régulier entre ces deux copropriétés ; que le courette nord était constituée du toit de l'entrepôt lot n°11 du 6 rue Raphaël, et constitue désormais le toit de ce garage ; que l'existence d'échelles de secours et d'ouvertures donnant accès à ce toit-courette n'est pas discutée ; qu'il s'agit toujours d'une partie commune, irrégulièrement attribuée à la copropriété du 8 rue Raphaël par le règlement établi en 1976 sans qu'un transfert de propriété n'ait été réalisé entre les deux copropriétés ; que si la prescription acquisitive de la partie privative peut être admise, cette partie commune est restée la propriété des copropriétaires du 6 rue Raphaël et les demandes d'enlèvement des échelles et obstruction des ouvertures doivent être accueillies ; que la courette ouest est devenue une cour commune dans le règlement de copropriété du rue Raphaël et un lot n°1 a été institué composé du droit de jouissance de cette cour ; que ce droit de jouissance a été vendu par moitié indivise, d'une part, par les actes des 3 septembre 1976 à la société Fongest, 4 décembre 1997 à la société Lymoune et 18 juin 2003 à la société Thérésa et, d'autre part, aux consorts X... par acte du 13 juillet 1978 ; que le droit de jouissance privative est susceptible de prescription acquisitive abrégée ; que les actes ci-dessus rappelés sont tous des juges titres susceptibles d'avoir transféré la propriété de ce droit de jouissance privative sur la cour commune et la bonne foi des acquéreurs successifs ne peut être remise en cause au regard des documents qui leur étaient transmis et qui ne leur permettaient pas de considérer que cette cour ne faisait pas partie de la copropriété du 8 rue Raphaël ; que toutefois, cette prescription acquisitive n'a pu porter que sur le droit de jouissance concédé et non sur la partie commune elle-même dont la destination n'a pas été modifiée ni la propriété, faute d'un transfert de propriété régulier de la propriété de cette cour commune, l'établissement unilatéral du règlement de copropriété du 8 rue Raphaël ne pouvant valoir juste titre ; que la privation de la propriété de la courette nord et de la cour ouest et ses conséquences sur l'utilisation de la chaufferie et l'entretien de la cheminée ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 6 rue Raphaël que la cour évalue à la somme de 2.500 euros ;
ALORS QUE les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, constituent le juste titre qui permet à l'ensemble des copropriétaires de prescrire sur les parties communes de la copropriété qu'ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu'ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots ; qu'en jugeant que les actes de vente de lots de copropriété de l'immeuble 8, rue Raphaël constituaient de justes titres ayant permis aux acquéreurs de prescrire la propriété des parties privatives des lots vendus, mais que ces actes étaient « sans incidence sur la propriété indivise des parties communes qui sont restées la propriété des copropriétaires de l'immeuble 6, rue Raphaël en l'absence de transfert de propriété régulier entre ces deux copropriétés », la cour d'appel a violé l'ancien article 2265 du Code civil, ensemble l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965.
